Методические принципы

В тех случаях, когда речь идет о коммерческих объектах, наи­более важными представляются следующие принципиальные по­ложения.

Состав услуг, вместимость объекта, пропускная способность, комплексность услуг и т. п. специфика объекта. Это определяет в конечном итоге модель функционирования объекта и содержа­ние конкретных показателей эффективности.

Несовпадение интересов различных участников оценки, разное отношение к приоритетности различных вариантов собст­венности. Например, в кооперированном объекте интересы собст­венников спортивной (или зрелищной) части могут не совпадать с

107-

интересами торговой части или сектором общественного питания. Если для первых важно комфортное обслуживание посетителей спортивных (зрелищных) мероприятий, то для вторых — только количество посетителей. Значит, предпочтительнее работа не толь­ко «на объект», но и «на город».

Динамичность процессов. При оценке объекта необходимо учитывать, что и структура, и характеристики входящих в него объектов не остаются постоянными, а изменяются во времени (из­меняется спрос на продукцию, услуги, меняются технологии).

Неравноценность, несинхронность затрат и результатов. В переходной экономике ввиду переменного темпа инфляции и других изменений норма дисконта также изменяется во времени и формула сложных процессов заменяется на мультипликативное ее обобщение. При этом для разных инвесторов (в силу разной оценки или риска проекта) величина нормы дисконта может быть различной Однако это положение приемлемо только для много­функциональных объектов общественного назначения, в которых ввод и функционирование отдельных учреждений возможны в ав­тономном режиме.

Ограниченная управляемость. Если, например, объект воз­водится (расширяется, пристраивается) на застроенной террито­рии прошлые затраты должны быть исключены из расчетов, по­скольку ими управлять нельзя, за исключением случаев, когда в основной объект включены элементы реконструкции.

Неполнота информации. Эта особенность, общая для всех видов оценочной деятельности, увеличивает риски и предопреде­ляет неопределенность оценки.

Структура капитала. При оценке объекта необходимо учи­тывать что как правило, используемый капитал не бывает одно­родным Обычно часть капитала — собственный капитал, а часть — заемный При этом их соотношение может быть различным. Эти виды капитала существенно отличаются по ряду характеристик, прежде всего степенью риска (заемный — менее рисковый), и по­этому должны рассматриваться отдельно, но по единой методике.

Операционные принципы

Моделирование, то есть составление экономико-математичес­кой модели оценки с учетом вариантов.

Компьютерная поддержка, то есть формирование базы дан­ных программного комплекса для слежения за динамикой про­цесса (главным образом коммерческих объектов).

Симплификация. Используя альтернативные методы оценки, можно выбирать наиболее доступные с информационно-вычисли­тельной точки зрения и в то же время отвечающие условиям ре­зультативности данного вида объекта.

108