3. Купля – продажа.

Купля – продажа – вид операций с недвижимостью, при котором происходит смена собственника. Купля – продажа возможна при наличии документа, подтверждающего право собственности на жилье, участвующее в операции.

Основными правоустанавливающими документами являются:

- договор передачи в собственность (при приватизации),

- нотариально заверенный договор предыдущей купли – продажи,

- договор дарения,

- свидетельство о праве на наследство,

- документы, подтверждающие факт обретения жилья в результате нового строительства или вступления в ЖСК,

- и др.

Примечания:

Имеют силу лишь документы, зарегистрированные в ГУФРС по СПб и ЛО.

По этапам купля – продажа делится на:

- Сбор документов,

- отчуждение собственности,

- регистрация,

- выписка,

- освобождение собственности.

1. Сбор документов.

Документы и госструктуры:

- Справка о балансовой стоимости. Выдается в ПИБе при предъявлении копии правоустанавливающего документа. Срок получения устанавливает ПИБ.

- Справка о подтверждении полномочий собственника (справка ППС). Выдается в ГУФРС. В ГУФРС по СПб и ЛО необходимо предоставить оригинал правоустанавливающего документа.

- Ф-9 (действительна в течение 30 дней). Выдается в паспортной службе РЭУ при оплате коммунальных платежей.

Примечание:

В случае если на продаваемой площади прописаны дети, необходимо предоставить в нотариат справку из Органа опеки и попечительства на разрешение продажи. Продавец для получения справки из Органа опеки и попечительства должен предоставить те же документы, что и в случае обмена. При этом вместо заявления на обмен в Орган опеки и попечительства представляется справка ППС. Разрешение Органа опеки и попечительства подается в нотариат.

- новый правоустанавливающий документ. Выдается в нотариате. Нотариус готовит (на основании представленных документов Ф-9 действительна в течение 30 дней, справка ППС и разрешение Органа опеки и попечительства, в случае если прописаны дети), и заверяет документ, подтверждающий факт сделки.

- регистрация нового правоустанавливающего документа. Производится в ГУФРС по СПб и ЛО.

- выписка. Производится в паспортном столе РЭУ.

4. Мена.

Мена – операция обмена, при которой обе стороны являются собственниками жилой площади.

Операция меня исходит из права, установленного Гражданским кодексом, и подлежит нотариальному оформлению. Мена осуществляется согласно правил, определенных при купле – продаже жилой площади.

5. Расселение.

Расселение – сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта альтернативного жилья для продавцов расселяемой квартиры.

Перед началом расселения необходимо определить руководителя расселения из состава работников Общества, который обязан знать все нюансы расселения и контролировать ход работы. Руководитель определяется менеджером или директором при открытии сделки.

Руководитель расселения сам определяет ход работ, распределение работ по подбору вариантов, определяет сметную стоимость квартиры, а также отвечает за:

- сроки расселения,

- сумму расселения (а также за составление бюджета сделки с фиксацией оплаты труда агентов),

- за соблюдение сроков освобождения и выписки.

После того, как покупатель расселяемой квартиры соглашается на ее приобретение за конкретную цену, агент продавца квартиры (расселенцев) ещё раз уточняет с ними требования. При этом он обязанности переговорить с каждым из расселенцев, а не доверяться информации одного соседа за другого соседа. Руководитель расселения должен полностью ориентироваться в социальном составе расселенцев, заранее уяснить и по возможности сгладить противоречия между коммунальщиками.

Необходимо заранее знать, все ли прописанные в квартире постоянно в ней проживают, нет ли там прописанных граждан, которые неизвестно где долгое время находятся, есть ли неумеренно пьющие лица, в армии, в местах лишения свободы, работающих по контракту на Сервере и т.д.

Покупатель расселяемой квартиры обязан в течение определенного количества суток внести залог за квартиру в размере не менее 10 % от ее стоимости. Чрезвычайно важным документом является проект бюджета сделки. В том случае, если агенты не учли какие-либо расходы покупателя и не внесли их в проект, могут появиться значительные трудности с финансированием расселения из-за выхода расходов за пределы проекта. Это расходы идущие на приватизацию квартиры (если она до этого не приватизировалась), на получение различного рода документов и справок, требуемых для ее продажи, транспортные расходы и т.д.

Способы расселения:

- Одновременное оформление «большой» и всех «маленьких» квартир.

- Приобретение «маленькой» квартиры на покупателя.

Важным вопросом являются сроки действия договора на расселение. Они должны быть таковы, чтобы агент активно, но спокойно, без излишней суеты и возможного при этом брака в работе смог расселить данную квартиру. При сложном расселении целесообразно руководителю расселения отказаться от получения новых клиентов продавцов и покупателей, а все силы и время отдать на выполнение данного договора расселения. В этом случае, если по настоянию покупателя сроки расселения сжаты и руководитель расселения не может самостоятельно в них уложиться, то ему следует привлечь к расселению агента покупателя или другого агента по своему усмотрению. Лучше разделить вознаграждение, чем его не получить вообще.

В том случае, если расселенцы самостоятельно нашли для себя жилплощадь, агент обязан провести полную проверку найденной квартиры, включая и личный контакт с продавцами квартиры, и подготовку всех документов для продажи. Также должны быть подтверждения выписки и акт приемки-сдачи. Все расчеты в этом случае проходят через фирму и по ее правилам.

После получения согласия от покупателя правильно провести проверку подписанного договора с расселенцами, все ли подписались и заполнили необходимые заявления. В договор вписываются и несовершеннолетние, прописанные в квартире. В конце договора все квартиросъемщики самолично прописывают свои фамилии и ставят подпись.

Важно обратить внимание покупателя на следующие аспекты:

- Расселение – это коммерческий риск, сделка в любой момент может сорваться по независящим от покупателя и агентства причинам, но квартиры продаваемые через расселение либо дешевле, либо индивидуальны настолько, что другой похожей не найти.

- Смету затрат при расселении, исходя из которых и складывается цена квартиры.

- За что несет ответственность агентство при расселении.

- На сроки освобождения и самого расселения (не забыть при обсуждении сроков о том, что, как правило, в квартире есть несовершеннолетние дети и потребуется справка из Органа опеки и попечительства, от получения которой также сильно зависят сроки самого расселения, и сроки выписки несовершеннолетних детей).