- •3.8 Особые случаи оценки
- •Локальная смета на ремонт здания
- •Составлена в текущих ценах по состоянию на « » 200_года
- •Оценка покрытия расходов на приобретение недвижимости
- •Пример расчет стоимости возврата капитала
- •Оценка целесообразности приобретения недвижимости с помощью заемных средств
- •Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (отрицательный левередж)
- •Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (положительный левередж)
- •Пример схем возврата различных видов кредита
- •Кредит с частичной амортизацией:
- •3,03735 - Текущая стоимость 4-летнего аннуитета при ставке дисконта 12%.
- •Оценка инвестиционной стоимости
- •Оценка незавершенных строительством объектов
Пример схем возврата различных видов кредита
Вид кредита |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Кредит с шаровым платежом |
0 |
0 |
0 |
0 |
1610 |
Кредит с выплатой процентов |
100 |
100 |
100 |
100 |
1200 |
Кредит с частичной амортизацией |
200 |
190 |
180 |
170 |
660 |
Самоамортизирующийся кредит |
264 |
264 |
264 |
264 |
264 |
Кредит с шаровым платежом:
1000-1,610510 (будущая стоимость денежной единицы в 5 году при 10% ставке процента) = 1610
Кредит с выплатой процентов:
ежегодный платеж 100 - 10% от суммы кредита 1000 и возврат основной суммы с процентами в 5 году - 1100.
Таблица 3.22
Кредит с частичной амортизацией:
|
оставшаяся часть основной суммы кредита |
возврат основной суммы |
процент на оставшуюся часть |
возврат кредита с процентами |
1 год |
1000 |
100 |
100 |
200 |
2 год |
900 |
100 |
90 |
190 |
3 год |
800 |
100 |
80 |
180 |
4 год |
700 |
100 |
70 |
170 |
5 год |
600 |
600 |
60 |
660 |
Самоамортизирующийся кредит:
1000 * 0,2637975 (взнос на амортизацию денежной единицы в
5 году при ставке процента 10%)
Сравнивая годовые платежи с соответствующими чистыми операционными доходами можно составить мнение о целесообразности тех или иных кредитных схем для финансирования покупки недвижимости.
Оценка выгодности различных условий продажи
недвижимости
Обычными условиями продажи недвижимости являются:
-
оплата на момент заключения сделки;
-
оплата части суммы на момент заключения сделки, а другой части через оговоренный период времени;
оплата части суммы на момент заключения сделки и выплаты оставшейся части равными долями в течение оговоренного времени
Сравнение выгодности условий продажи происходит путем при-ведения в текущую стоимость всех получаемых сумм на момент осуществления сделки. Общим правилом является то, что отсрочка платежа всегда менее выгодна, чем немедленная оплата (если при рассрочке не начисляются проценты). Текущая стоимость получаемых сумм определяется исходя из существующих на момент оценки типичных условий кредитования:
dy = rb (3.31)
где: dy - ставка дисконта для оценки выгодности различных условий
продажи недвижимости;
rb - текущая ставка банковского процента для кредитования суммами, аналогичными условиям продажи на подобное время.
Выгодность расчетов двумя платежами рассматривается следующим образом:
PV2 = C1 + C2 * Vn (3.32)
где: PV2 - текущая стоимость двух платежей за недвижимость;
C1 - недисконтированный первый платеж производимый в момент заключения сделки;
C2 * Vn - приведенный в текущую стоимость второй платеж, осуществленный в n-ом периоде;
Vn - текущая стоимость денежной единицы в n-ом году.
При оценке выгодности продажи недвижимости в рассрочку используется функция текущей стоимости аннуитета:
PVn = C1 + CA + An (3.33)
где: PVn - текущая стоимость всех п платежей за недвижимость;
CA - единичный платеж в серии выплат;
An - текущая стоимость n-летнего аннуитета.
Например, сравниваются следующие условия продажи недвижимости стоимостью 2000. Первое условие: оплата на момент заключения сделки 300, последующий платеж 1700 через год; типичные условия кредитования на 1 год суммы в 1700 - 10% годовых. Второе условие: первый платеж - 1500, последующие в течение 4 лет равными частями; условия кредитования - 12% годовых.
PV2 = 300 + 1700 * 0,909091 = 1845;
PVn = 1500 + 125 * 3,03735 = 1880;
где: 0,909091 - текущая стоимость денежной единицы в 1-м году при
ставке дисконта 10%;