Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (положительный левередж)

Удельный вес заемного капитала (У)	0%	10%	30%	50%	75%	100%
Чистый операционный доход (Д)	300	300	300	300	300	300
Стоимость недвижимости (Ссз)	2000	2000	2000	2000	2000	2000
Взнос на амортизацию денежной единицы (IA)	0,131474	0,131474	0,131474	0,131474	0,131474	0,131474
Величина заемного капитала	0	200	600	1000	1500	1800
Величина собственного капитала	2000	1800	1400	1000	500	200
Чистый операционный доход на заемный капитал	0	26,29476	78,88428	131,4738	197,2107	236,6528
Чистый операционный доход на собственный капитал (Дс)	300	273,7052	221,1157	168,5262	102,7893	63,34716
Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кс)	0,15	0,152058	0,15794	0,168526	0,205579	0,316736

Как уже отмечалось, характеристика левереджа определяется условиями финансирования. Поэтому для однозначного заключения о целесообразности привлечения к покупке заемных средств необходимо составить схему погашения кредита.

Основными видами кредитов при финансировании операций с недвижимостью являются:

• кредит с шаровым платежом предусматривает единственный платеж по кредиту в конце срока кредита. Величина платежа включает как основную сумму кредита, так и сумму накопленных процентных платежей;

• кредит с выплатой только процентов предусматривает периодическую выплату в течение срока кредита только процентов, а выплата основной суммы происходит в конце срока кредита;

• кредит с частичной амортизацией предполагает частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся суммы кредита производится в конце срока;

• самоамортизирующийся кредит возмещается периодическими равными платежами, состоящими из двух частей - одна является платежом в счет погашения основной суммы кредита, а вторая - процентным платежом на невыплаченный остаток кредита.

Сравним схемы погашения перечисленных выше кредитов, выданных в сумме 1000 сроком на 5 лет по 10% годовых. Частичная амортизация составляет 100 ежегодно (табл. 3.21).

Таблица 3.21