Оценка покрытия расходов на приобретение недвижимости

Конкретный покупатель недвижимости может выставлять свои требования к отдаче вложенных инвестиций - он ориентируется на относительно короткий период, в течение которого чистые операционные доходы покрывают вложенный капитал. Задача заключается в установлении того, могут ли чистые операционные доходы возместить вложенные инвестиции при определенных покупателем:

1. периоде окупаемости;

2. требуемой норме доходности;

3. способе возврата капитала.

При установленном периоде окупаемости и требуемой норме доходности, способ возврата капитала играет определяющую роль в оценке окупаемости инвестиций. Возврат капитала возможен в трех основных формах.

Первая форма - инвестор рассчитывает, что может вернуть капитал равными частями за период окупаемости. Величина ежегодного возмещения капитала составит:

O_i = C * IA (3.26)

где: O_i - величина ежегодного возврата капитала;

C - стоимость приобретенной недвижимости;

IA - взнос на амортизацию денежной единицы при требуемой инвестором норме доходности и периоде окупаемости.

Вторая форма - инвестор ожидает возместить вложенные в недвижимость средства через определенное количество лет - в конце периода окупаемости. Тогда:

O = C * Sⁿ (3.27)

где: O - величина ожидаемого возврата капитала;

Sⁿ будущая стоимость денежной единицы требуемой инвестором норме доходности и периоде окупаемости.

Третья форма - требования инвестора заключаются в возврате ежегодно определенной суммы денег и величина ежегодного возврата капитала составляет:

O_i = T_i + r * (C – T_i * (i – 1)) (3.28)

где: T_i - возвращаемая инвестором часть средств, вложенных в приобретение недвижимости в i-ом году;

r - требуемая инвестором норма доходности. Рассмотрим описанные выше способы возврата капитала на конкретном примере:

Стоимость покупки (С) = 2 000;

Требуемая инвестором норма доходности (r) = 7%;

Годовой чистый операционный доход = 400;

Период окупаемости = 8 лет.

Покроют ли годовые денежные потоки вложенные инвестиции если возврат капитала а) осуществляется равными частями, б) в конце срока окупаемости, в) ежегодно погашается 1/8 стоимости покупки, т е. 250 (2 000* 1/8).

a) O_i = 2 000 * 0,1674678 = 335

0,1674678 - взнос на амортизацию денежной единицы при норме доходности 7% и периоде окупаемости 8 лет.

Ежегодные чистые операционные доходы превышают требуемую сумму возврата инвестиций на 65 (400-335)

6)0 = 2000-1,718186 = 3436

1,718186 - будущая стоимость денежной единицы при норме доходности 7% и периоде окупаемости 8 лет.

Ежегодные чистые операционные доходы оказываются недостаточными (400x8=3200) для возмещения вложенного капитала.

в) Оценка возврата инвестиций из расчета ежегодного возмещения 250 приведена в табл. 3.18.

Таблица 3.18

Пример расчет стоимости возврата капитала

Сумма к возмещению	Процент	Остаток суммы	Возврат инвестиций	Чистый операционный доход	Разница
2000,00	140,00	1750,00	390,00	400,00	10,00
1750,00	122,50	1500,00	372,50	400,00	27,50
1500,00	105,00	1250,00	355,00	400,00	45,00
1250,00	87050	1000,00	337,50	400,00	62,50
1000,00	70,00	750,00	320,00	400,00	80,00
750,00	52,50	500,00	302,50	400,00	97,50
500,00	35,00	250,00	285,00	400,00	115,00
250,00	17,50	0,00	267,50	400,00	132,50

Как видно из табл. 3.18 ежегодные чистые операционные доходы достаточны для возмещения капитала.