Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Книга Лебедь / 3
.7.doc3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия
Износ характеризуется уменьшением со временем полезности здания (сооружения), его потребительской привлекательности и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие его конструктивную надежность, а также функциональное соответствие текущим потребностям. Кроме того, на стоимость оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменение рыночной среды, наложением ограничений на определенное .использование зданий и т. д.
Износ связан со временем использования объекта. Графически его можно представить в виде, изображенном на рис. 3.8.
Рис 3.8 Жизненный цикл здания (сооружения)
Физическая жизнь - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.
Экономическая жизнь — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая и физическая жизнь различаются между собой - обычно экономическая жизнь короче. Она заканчивается когда эксплуатация объекта не может принести доход, при этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость вследствие значительного износа.
Эффективный возраст — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни, т. е. это период, в течение которого улучшения будут продолжать вносить вклад в стоимость здания.
Износ с точки зрения оценки отличается от бухгалтерского значения износа в виде амортизации. Под амортизацией в бухгалтерском учете подразумевается постепенное перенесение первоначальной стоимости на стоимость изготавливаемой продукции согласно нормам; износ рассчитывается как сумма накопленных амортизационных отчислений и к уменьшению полезности здания (сооружения) отношения не имеет.
Для износа характерно подразделение на устранимый и неустранимый. Устранимым признается износ, ликвидация которого физически возможна и экономически целесообразна. Последнее означает, что производимые расходы на ликвидацию износа должны повышать стоимость объекта.
В зависимости от причин, уменьшающих полезность зданий (сооружений), выделяют следующие виды износа:
-
физический;
-
функциональный;
-
внешний.
Каждый из видов износа оценивается определенными методами, которые показаны на рис.3.9. В практике оценки величину износа определяют как в процентах от стоимости объекта (с помощью коэффициента износа), так и в абсолютном выражении.
Оценка физического износа
Физический износ - уменьшение стоимости из-за частичной или полной утраты оцениваемым объектом своих первоначальных потребительских свойств вследствие естественного старения объекта, последствий его эксплуатации или аварий. Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Устраняется износ путем проведения ремонтов, целью которых является восстановление первоначальных потребительских свойств объекта.
Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных работ к восстановительной стоимости объекта.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
•нормативный;
•стоимостной.
Согласно нормативному методу, оценка физического износа может производиться как в укрупненной, так и детализированной форме. Укрупненная оценка осуществляется, в зависимости от общего технического состояния здания, в соответствии с примерной шкалой оценки физического износа строений из «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 02.07.93 г. (табл. 3.13).
Таблица 3.13
Шкала оценки физического износа зданий
Физический износ, % |
Оценка технического состояния |
Общая характеристика технического состояния |
020 |
Хорошее |
Повреждений и деформаций нет. Есть отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта и устраняются в процессе ремонта |
2140 |
Удовлетворительное |
Элементы здания в целом пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта, целесообразного на этой стадии |
4160 |
Неудовлетворительное |
Эксплуатация элементов здания возможна только при условии проведения их ремонта |
6180 |
Ветхое. |
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, ненесущих -очень ветхое. Ограниченное выполнение элементами своих функций возможно при проведении охранных мероприятий или полной замене этих элементов |
81100 |
Непригодное; |
Элементы здания находятся в разрушенном состоянии. При 100 % износе остатки элемента полностью ликвидированы |
Более точные результаты дает детализированная форма оценки физического износа. Она осуществляется для отдельных элементов зданий и сооружений и определяется на основании сравнения совокупности признаков имеющегося физического износа с приведенными в нормативных таблицах. При обследовании объектов иногда допускается раскрытие отдельных конструктивных элементов.
Выражение физического износа производится посредством коэффициента физического износа, который определяется по формуле:
(3.23)
где: Ки- коэффициент физического износа;
Фи - величина физического износа, %.
Величина физического износа определяется по формуле:
(3.24)
где: Fi – «взвешенный» износ конструктивного элемента;
i - количество конструктивных элементов.
(3.25)
где: fi – процент износа элемента;
li – удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания.
Процент износа каждого элемента определяется сравнением характеристик износа оцениваемого здания с типовыми характеристиками, приведенными в таблицах "Правил оценки физического износа жилых зданий". Например, оценка физического износа ленточных каменных фундаментов осуществляется в соответствии с признаками износа и количественным их значением, на основании таблицы 4 "Правил оценки физического износа жилых зданий" (табл. 3.14.)
Таблица 3.14
Износ фундаментов ленточных каменных
Признаки износа |
Количественная опенка |
Физический износ, % |
Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа |
Ширина трещин до 2мм |
0-20 |
Отдельные глубокие трещины, следы влаги на поверхности цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная просадка фундаментов |
То же, до 5 мм |
21 - 40 |
Выпучивание и видимое искривление цоколя, которое распространяется на всю высоту здания, выпучивание полов и стен подвала |
Неравномерная просадка с общим прогибом стены до 0,02 ее длины |
41 - 60 |
Массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, значительное вспучивание грунта и разрушение стен подвала |
Прогиб стены более 0,02 ее длины |
61 - 80 |
Подобные характеристики износа установлены для каждого конструктивного элемента.
Процент физического износа конструктивного элемента в границах нормативного интервала определяется следующим образом:
-
при наличии в элементе всех признаков износа принимается максимальное значение износа;
-
при наличии в элементе только одного признака износа принимается минимальное значение износа;
-
при наличии нескольких признаков износа определяется путем интерполяции в зависимости от характера разрушений.
Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания принимается по таблицам сборников УПВС. Для оцениваемого объекта находится объект-аналог, удельные веса конструктивных элементов которого приравниваются к удельным весам конструктивных элементов оцениваемого объекта.
Например, согласно сборника №33 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий ...» объектом-аналогом оцениваемому объекту является продовольственный магазин объемом до 5000м3 1 группы капитальности. В соответствии с выбранным аналогом определяется удельный вес каждого конструктивного элемента оцениваемого объекта и, далее, с учетом величины удельного веса конструктивного элемента производится оценка его физического износа (табл. 3.15).
Таблица 3.15 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в стоимости здания
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес, % |
Фундаменты |
6 |
Стены и перегородки |
31 |
Перекрытия |
10 |
Кровля |
12 |
Полы |
6 |
Проемы |
11 |
Отделочные работы |
4 |
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства |
17 |
Прочие работы |
3 |
Итого: |
100 |
Далее составляется результирующая таблица расчета физического износа (Фи) и коэффициента физического износа (Ки) - (табл. 3.16.)
Данный метод достаточно универсален и применим к объектам, для которых можно найти аналоги в сборниках УПВС с поэлементной разбивкой.
Приведенная методика является наиболее распространенной в практике оценки, что связано с нормативным урегулированием расчетов. В то же время ей присущи существенные недостатки:
-
отсутствие учета нетипичных условий эксплуатации;
-
трудоемкость выполнения работ из-за детализации исследования каждого элемента здания;
-
субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов и определения процента износа.
Согласно стоимостному методу оценки физического износа, его величина выражается в определении затрат на восстановление элементов здания до уровня восстановительной стоимости. Этот метод является более точным по сравнению с рассмотренным выше, поскольку износ рассчитывается исходя из действующих цен по доведению изношенных элементов до нового состояния. Он базируется на признанных покупателем затратах по ремонту объекта.
К главному недостатку стоимостного метода следует отнести обязательную детализацию работ и точность определения затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Пример расчета приведен в табл. 3.17.
Таблица 3.16
Пример расчета коэффициента физического износа
Элементы конструкции |
Уд-вес, % |
Характеристика износа |
% износа |
Средневзвешенный износ , % |
фундамент |
6 |
отдельные трещины в цоколе, местами полный износ горизонтальной и вертикальной гидроизоляции |
25 |
1,5 |
стены и перегородки |
31 |
отдельные трещины |
25 |
7,75 |
перекрытия |
10 |
местами трещины в местах примыканий |
20 |
2 |
кровля |
12 |
местами протечки и отслоения покрытий |
10 |
1,2 |
полы |
6 |
износ поверхности полов лестничных клеток |
30 |
1,8 |
проемы |
11 |
износ отдельных элементов оконных проемов |
15 |
1,65 |
отделочные работы |
4 |
в помещениях значительных дефектов нет; отслоения штукатурного и окрасочного слоев фасада и лестничных клеток |
15 |
0,6 |
внутренние сани-тарно-технические и электрические устройства |
17 |
следы ремонтов системы центрального отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения |
30 |
5,1 |
прочие работы |
3 |
затекания приямков, просадка отмостки |
10 |
0,3 |
ИТОГО: |
100 |
|
Фи, % |
21,9 |
|
|
|
ки |
0,781 |