Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Книга Лебедь / 5

5.4 Оценка машин и оборудования с использованием сравнительного подхода

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты, вычислительная техника, бытовое оборудование и многие другие виды стандартного серийного оборудования.

Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип - принцип замещения: покупатель не заплатит за объект больше, нежели существующая минимальная цена за объект аналогичной полезности. С позиций сравнительного подхода это означает, что если на рынке имеется несколько объектов с аналогичной полезностью, то спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.

Сравнение объектов должно проводиться:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

В качестве исходной информации могут быть:

• реальные цены известных сделок купли-продажи подержанного оборудования;

• цены прейскурантов или каталогов производителей или дилеров на подержанное оборудование;

• цены предложений;

• индексы цен.

Поскольку полученная таким образом информация имеет различную ценность и доступность, сравним пути ее получения по этим критериям.

Цены реальных сделок

Источники:

личные связи;

пресса и специализированные издания.

Уровень полезности информации.

наиболее точно отражает уровень цен на конкретный момент;

дает возможность получения информации об условиях сделки.

Цены прейскурантов и каталогов

Источники:

доступны по запросам.

Уровень полезности информации:

точно отражают тип объекта, комплектацию и другие технические условия;

это лишь номинальные или базовые цены, в которых не отражены различные скидки, которые может получить покупатель в случае реальной сделки.

Цены предложений о продаже или покупке Источники:

объявления о продаже подержанного оборудования в различных печатных изданиях;

доступны по запросам, однако необходима определенная тактика для надежного получения информации.

Уровень полезности информации:

точно отражают тип объекта, комплектацию и другие технические условия; содержат некоторое завышение или занижение.

Индексы иен

Источники:

общеэкономические и отраслевые издания.

Уровень полезности информации:

являются вспомогательной информацией и непосредственно использоваться не могут.

Кроме указанных источников информация для всех видов цен может быть получена по каналам Internet.

Необходимо отметить, что зачастую найти несколько аналогов в точности совпадающих по своим характеристикам, оцениваемому объекту практически невозможно. Поэтому после сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки.

Можно выделить 2 группы поправок:

поправки на техническую сопоставимость;

поправки к ценам на различия в условиях продажи.

Поправки на техническую сопоставимость.

Различают поправки на:

• типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность);

• комплектацию;

• возраст;

• состояние. Поправки на типоразмер.

В данном случае для определения цены используется следующая зависимость:

(5.22)

где: Ц_о, Ц_А – цены объекта и аналога соответственно;

П_о, П_А – соответствующий типоразмер;

n – показатель торможения цены.

Поправки на комплектацию

Поправки на комплектацию осуществляются путем прибавления или вычитания стоимости дополнительных приспособлений или устройств, которые присутствуют или отсутствуют в комплектации оцениваемого устройства по сравнению с аналогом.

Поправки на возраст

Поправки на возраст можно учесть по формуле аналогичной описанной при рассмотрении поправок на типоразмер с той разницей, что вместо показателя типоразмера подставляется величина наработки или возраст аналога и оцениваемого объекта. При этом коэффициент торможения имеет отрицательную величину, поскольку с увеличением возраста стоимость уменьшается.

Поправки на состояние

Поправки на состояние учитываются после анализа мероприятий, которые необходимо выполнить для приведения оцениваемого объекта в предпродажное (или исправное) состояние. Поправки вводятся путем вычитания затрат на выполнение данных мероприятий.

Поправки к ценам на различия в условиях продажи

Поправки на различия в условиях продажи означают приведение цен всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям проведения продаж. К числу наиболее важных и распространенных поправок относятся поправки на уторгование, срок поставки, дату продажи, размер партии и условия платежа, местоположение объекта при продаже (разница в ценах на демонтаж и транспортировку).

Методы сравнительного подхода

Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

В мировой практике наиболее широко применяются следующие методы, основанные на сравнении рыночных продаж:

1. метод прямого сравнения продаж;

2. метод аналогового сравнения продаж;

3. метод процента восстановительной стоимости.

Метод прямого сравнения продаж основывается на сравнении продаж объектов идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в большом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам. Применяется для универсального и серийного оборудования.

Если функциональные и параметрические характеристики объекта оценки и объекта сравнения идентичны, то поправки к стоимости сравниваемого объекта будут определяться только состоянием объекта и условиями продажи.

Скорректированная стоимость аналога (стоимость объекта оцен­ки) на момент оценки будет определяться по формуле:

(5.23)

где: Ц_о- цена продажи аналога;

К_д - индекс изменения стоимости от даты продажи аналога до даты оценки;

Ц_доп - стоимость дополнительных устройств, наличием или отсутствием которых отличаются оцениваемый объект и аналог. Рассчитывается с учетом реально накопленного износа.

Метод аналогового сравнения продаж предполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не идентичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения (функциональные, параметрические, условия и время продаж и т.д.).

Цену объекта-аналога анализируют и корректируют, приводя к дате оценки с учетом инфляции, и определяют стоимость аналога на момент оценки.

При этом предполагается, что все виды износа сравниваемых объектов вторичного рынка косвенным образом отражаются в цене продажи данных объектов.

Метод процента восстановительной стоимости определяет соотношение между ценой продажи и полной восстановительной стоимостью (полной стоимостью воспроизводства или полной стоимостью замещения) объекта на момент продажи, то есть между возрастом объекта, ценой продажи и стоимостью.

Если статистический анализ цен продаж аналогичных объектов показывает, что цена продажи объекта такого же возраста, что и оцениваемый колеблется, например, в пределах от 40% до 50% от стоимости воспроизводства, то стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана путем определения его текущей стоимости воспроизводства и применением к ней указанных процентов.

Независимо от того, какой метод сравнительного подхода применяется при оценке, стоимость машин и оборудования определяется в следующем порядке:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке.

Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

2. Проверяют (верифицируют) информацию. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам, уточняют структуру цены (с учетом НДС или без учета НДС). Проверяют также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия по элементам сравнения (по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д.). Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

4. Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан на дату оценки.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость вне места использования оборудования. Чтобы определить стоимость оборудования по месту использования (стоимость установленного оборудования для продолжения использования), надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.

Сравнительный подход может применяться как в целом к объекту, так и к его отдельным частям.

При этом предполагают, что сборка подобного объекта несложна и может быть осуществлена самим потребителем.

Последовательность работ при использовании данного подхода следующая:

• анализируется структура оцениваемого объекта и состав его основных частей, которые могут быть приобретены отдельно;

• собирается ценовая информация по каждой части объекта;

• вводятся поправки на стоимость каждой составляющей;

• стоимость определяется как сумма стоимостей составляющих.

Выводы

Сравнительный (рыночный) подход наилучшим образом применим для серийно выпускаемых машин и оборудования.

Достоинства

• наиболее точно отражает стоимость объекта на дату оценки;

• относительно прост в применении.

Недостатки

• необходимость ведения большого количества баз данных, что требует больших трудозатрат на их формирование. Хотя данный недостаток в конечном итоге превращается в преимущество, когда базы данных уже сформированы.

• недостаток аналогов продаж.

• субъективность сравнения.

• недостаточность знаний относительно условий продаж.

• устаревание данных о продажах.