• Экономические:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитов в частности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• цены на рынке недвижимости;

уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость;

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• интенсивность строительства;

• положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат;

• текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

• соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

• затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

• социальные:

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

• уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

• •уровень и тенденции изменения численности и социальной структуры населения;

• •уровень и тенденции преступности.

• административные:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

• правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

• условия окружающей среды:

• уровень развития социальной инфраструктуры;

• обеспеченность транспортными сетями;

• экологическая обстановка.

Оценка ёмкости рынка

Емкость рынка - количество объектов того или иного типа не­движимости в определенном сегменте, которое продается на рынке в течении определенного периода времени.

• Наиболее простой метод определения ёмкости рынка заключается в использовании ретроспективных данных. Однако, он оправдан в том случае, если изменения на рынке со временем незначительные. Если же рынок находится в состоянии развития, то необходимо учитывать характер этого развития. Последний проявляется в расширении или сокращении рынка недвижимости.

Расширение рынка недвижимости проходит, как правило, в три этапа. На первом этапе доминирует строительство отдельных жилых домов, строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточными для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе становиться выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становиться возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение возрастания строительных работ может вызвать земельный бум. Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения.

Сокращение рынка недвижимости. В силу «несбалансированности» функционирования рынка предложение на нем начинает превышать

спрос. Возрастает количество проблем, связанных с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако, многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые условия активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается. Тем не менее операционные расходы растут и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала.

Если в процессе ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, это отражается на состоянии рынка: Цены падают, стоимость земли снижаются. Активность рынка недвижимости резко уменьшается.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере снижения количества сдаваемой в аренду недвижимости (квартир или офисных зданий), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В итого владельцы недвижимости вынуждены снижать цены на нее.

Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемов нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит возвращение к периоду расширения, который начинается с увеличения спроса на недвижимость.