выполнению практических занятий и курсовой работы (проекта) по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов бакалавриата всех форм обучения направления подготовки 08.03.01 Строительство / [сост.: К.П. Грабовый, О.А. Куракова, О.А. Манухина, И.Ю. Чубаркина] ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос. строит. ун-т, каф. организации строительства и управления недвижимостью. — Электрон. дан. и прогр. (5 Мб). — Москва : Изд-во Моск. гос. строит. ун-та, 2016. — Режим доступа:

http://www.iprbookshop.ru/. — Загл. с титул. экрана.

ISBN 978-5-7264-1397-6 (сетевое) ISBN 978-5-7264-1396-9 (локальное)

Содержат варианты исходных данных, методику выполнения, примеры расчетов по ка-

ждому из разделов курсовой работы (проекта).

Для студентов бакалавриата всех форм обучения направления подготовки 08.03.01

Строительство.

Учебное электронное издание

ковский государственный

строительный университет, 2016 © Оформление. ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2016

Редактор О.П. Черенков

Технический редактор А.В. Кузнецова

Корректор О.П. Черенков

Компьютерная верстка С.С. Сизиумовой

Дизайн титульного экрана Д.Л. Разумного

Для создания электронного издания использовано:

Microsoft Word 2013, приложение pdf2swf из ПО Swftools, ПО IPRbooks Reader,

разработанное на основе Adobe Air

Подписано к использованию 28.10.2016. Объем данных 5 Мб.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Национальный исследовательский

Московский государственный строительный университет».

129337, Москва, Ярославское ш., 26.

Издательство МИСИ–МГСУ.

Тел. (495) 287-49-14, вн. 13-71, (499) 188-29-75, (499) 183-97-95.

E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru.

ООО «Ай Пи Эр Медиа».

Тел. 8-800-555-22-35, (8452) 24-77-97, вн. 208.

E-mail: izdat@iprmedia.ru, mail@iprbookshop.ru.

www.iprbookshop.ru

ВВЕДЕНИЕ

Учебно-методическое пособие по учебной дисциплине «Финансы и кредит в недвижимости» посвящено финансовому анализу деятельности предприятий (организаций).

Финансовая деятельность предприятия, являясь частью его хозяйственной деятельности, включает в себя все денежные отношения, связанные с производством и реализацией продукции, воспроизводством основных и оборотных средств, образованием и использованием доходов. Ежегодно (при необходимости ежеквартально) каждое предприятие для нормального функционирования в рыночных условиях должно проводить финансовый анализ своей деятельности.

Финансовый анализ деятельности предприятия обеспечивает объективную оценку его финансового состояния, позволяет выявить финансовые возможности предприятия, своевременно обнаружить негативные тенденции его развития (в том числе угрозу банкротства), выработать меры по улучшению финансового состояния и принимать обоснованные управленческие решения. Результаты анализа необходимы собственникам (акционерам), кредиторам, инвесторам, поставщикам, менеджерам, а также руководителям организации.

Предметом изучения финансового анализа являются финансовые ресурсы и их потоки; основной целью — оценка финансового состояния, выявление возможностей эффективного функционирования предприятия и эффективное управление его финансовыми ресурсами.

Учебно-методическое пособие используется в процессе проведения практических и самостоятельных занятий по дисциплине «Финансы и кредит в недвижимости», а также при выполнении курсовых работ и разработке соответствующего раздела дипломного проекта.

Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки бизнеса, прогнозирование доходов и расходов предприятия, на определение ставки дисконта, применяемой при дисконтировании денежных потоков, позволяют оценить риски бизнеса, подобрать подходящую величину оценочного мультипликатора и др.

В качестве одного из основных аспектов, исследуемых в дипломном проекте, является обеспечение развития конкурентных отношений в процессе управления недвижимостью в условиях разделения ответственности между собственником (за содержание имущества, определе-

ние целей управления им и источников финансирования), управляющей компанией (за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей) и подрядными организациями (за качество выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору с управляющей компанией).

Таким образом, в дипломном проекте обеспечивается решение комплекса взаимосвязанных управленческих и экономических задач, которые предварительно прорабатываются в курсовых работах по ряду взаимосвязанных дисциплин.

В курсовой работе по дисциплине «Основы управления недвижимостью» [12] решаются следующие задачи: выбор и оценка вариантов использования недвижимости; экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости; разработка вариантов моделей организации взаимодействия собственника с управляющей компанией (организацией) и ее контрагентами на различных этапах жизненного цикла объекта.

На следующем этапе в курсовой работе по дисциплине «Финансы и кредит в недвижимости» осуществляется экспресс-анализ и общий анализ финансового состояния предприятия (подрядной организации), определяются ликвидность и платежеспособность предприятия; дается оценка несостоятельности (банкротства) предприятия; проводится анализ его финансовой устойчивости, рентабельности и деловой активности, разрабатывается и оценивается финансовая стратегия предприятия (организации). Курсовая работа выполняется с целью закрепления полученных студентом теоретических знаний и приобретения им навыков самостоятельного решения практических задач.

Студенты в процессе выполнения курсовой работы должны научиться свободно ориентироваться в комплексе вопросов данной дисциплины и понимать ее взаимосвязи со смежными дисциплинами.

Курсовая работа выполняется на базе собранных студентом материалов в процессе прохождения им производственной практики. В разделе «Краткие сведения об объекте анализа» указываются дата основания предприятия (организации), профиль деятельности, основные виды оказываемых услуг и выпускаемой продукции, обслуживаемый сегмент рынка, территориальное размещение, наличие филиалов и дочерних структур и другая необходимая информация.

Каждый раздел настоящего пособия состоит из теоретической части и практической. Решение типовых задач осуществляется на примере реальных предприятий и организаций.

1. ОБЩИЙ АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ (ОРГАНИЗАЦИИ)

МЕТОДЫ ФИНАНСОВОГО АНАЛИЗА

Используются следующие основные методы финансового анализа

деятельности предприятий:

• анализ бухгалтерской отчетности;

• горизонтальный анализ;

• вертикальный анализ;

• трендовый анализ;

• сравнительный (пространственный) анализ;

• факторный анализ;

• коэффициентный анализ.

Анализ бухгалтерской отчетности представляет собой изучение абсолютных показателей, представленных в этой отчетности. В процессе анализа определяются состав имущества предприятия, его финансовые вложения, источники финансирования собственного капитала, оцениваются связи с поставщиками и покупателями, определяются размер и источники заемных средств, оцениваются объем выручки от реализации продукции (работ, услуг) и размер прибыли. При этом следует сравнить фактические показатели со сметными (плановыми) и установить причины их несоответствия.

Для проведения анализа финансового состояния организаций и предприятий используются данные следующих форм их финансовой отчетности:

1) бухгалтерский баланс (форма № 1 по ОКУД);

2) отчет о прибылях и убытках (форма № 2 по ОКУД);

3) отчет о движении денежных средств (форма № 4 по ОКУД);

4) приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5 по ОКУД). Горизонтальный (временной) анализ состоит в сравнении показа-

телей бухгалтерской отчетности с показателями предыдущих периодов. Наиболее распространенными приемами горизонтального анализа являются:

• простое сравнение статей отчетности и анализ их резких изме-

нений;

• анализ изменения статей отчетности в сравнении с изменениями

других статей. При этом особое внимание следует уделять случаям, когда изменение одного показателя по экономической природе не соответствует изменению другого показателя.

Вертикальный (структурный) анализ осуществляется в целях вы-

явления удельного веса отдельных статей баланса в общем итоговом показателе и для последующего сравнения результата с данными предыдущего периода.

Трендовый анализ основан на расчете относительных отклоне-

ний показателей отчетности за ряд периодов (кварталов, лет) от уровня базисного периода. С помощью тренда формируются возможные значения показателей в будущем, т.е. осуществляется прогнозный анализ.

Сравнительный (пространственный) анализ проводится на ос-

нове внутрихозяйственного сравнения как отдельных показателей предприятия, так и межхозяйственных показателей аналогичных фирмконкурентов.

Факторный анализ предполагает изучение влияния отдельных

факторов на результативный показатель с помощью детерминированных или вероятностных методов исследования. Факторный анализ может быть как прямым (собственно анализ), так и обратным (синтез). При прямом методе анализа результативный показатель разделяется на составные части, а при обратном отдельные элементы соединяются в общий результативный показатель.

Коэффициентный анализ (анализ относительных показателей,

коэффициентов) предполагает оценку финансового состояния предприятия по отдельным группам показателей (ликвидности; рентабельности; деловой активности; структуры капитала; рыночной стоимости собственного капитала) и сводится к изучению уровней и динамики относительных показателей финансового состояния (рассчитываются как отношения величин балансовых статей или других абсолютных показателей, получаемых на основе отчетности или бухгалтерского учета). При анализе их значения сравниваются с базисными величинами, изучается их динамика за отчетный период и за ряд смежных отчетных периодов.

Общему анализу финансового состояния предприятия может

предшествовать определение индикаторов экономической экспрессдиагностики (или экспресс-анализ) его финансово-экономического положения.

Баланс предприятия (организации) состоит из двух разделов — ак-

тива и пассива. В активе отражается все имущество предприятия, а в пассиве — источники его формирования.

Из исходного баланса путем уплотнения отдельных статей и до-

полнения его показателями структуры строится сравнительный аналитический баланс, охватывающий совокупность показателей, характеризующих статику и динамику финансового состояния предприятия.

При проведении общего анализа финансового состояния предпри-

ятия (вариант № 1) используются:

• абсолютные значения показателей; их удельные веса, характери-

зующие структуру актива, пассива, имущества предприятия и запасов;

• изменения в абсолютных величинах (разница в абсолютных зна-

чениях на конец и начало года), которые характеризуют прирост или уменьшение той или иной статьи баланса;

• изменения в удельных весах (разница в удельных значениях на

конец и начало года), характеризующие динамику структуры актива, пассива баланса, имущества и запасов предприятия.

При изучении структуры запасов необходимо уделить внимание

выявлению тенденций изменения таких элементов текущих активов, как сырье, материалы и другие аналогичные ценности (строка 211), затраты в незавершенном производстве (строка 213), готовая продукция и товары для перепродажи (строка 214), товары отгруженные (строка 215).

Увеличение удельного веса производственных запасов может сви-

детельствовать о:

• наращивании производственного потенциала организации;

• стремлении за счет вложений в производственные запасы защи-

тить денежные активы организации от обесценивания под воздействием инфляции;

• нерациональности выбранной хозяйственной стратегии, вследст-

вие которой значительная часть текущих активов иммобилизована в запасах, чья ликвидность может быть невысокой.

Таким образом, хотя тенденция к росту запасов может привести на

некотором отрезке времени к увеличению значения коэффициента текущей ликвидности, необходимо проанализировать, не происходит ли это увеличение за счет необоснованного отвлечения активов из производственного оборота, что в конечном итоге приводит к росту кредиторской задолженности и ухудшению финансового состояния.

При проведении общего анализа финансового состояния пред-

приятия по варианту № 2 дается представление финансового отчета в виде относительных показателей (вертикальный анализ баланса). Такое представление позволяет увидеть удельный вес каждой статьи баланса в его общем итоге. Обязательным элементом анализа являются динамические ряды этих величин, позволяющих отслеживать и прогнозировать структурные изменения в составе активов и их источников покрытия.

Горизонтальный анализ баланса заключается в построении одной

или нескольких аналитических таблиц, в которых абсолютные балансовые показатели дополняются относительными темпами роста или снижения. Степень агрегирования показателей определяется студентами самостоятельно (вариант № 2). Горизонтальный и вертикальный анализы дополняют друг друга.

Общие признаки благополучного баланса:

1) валюта баланса в конце отчетного периода увеличилась по срав-

нению с началом;

2) темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста

внеоборотных активов;

3) собственный капитал предприятия превышает заемный и темпы

его роста выше, чем темпы роста заемного капитала;

4) темпы прироста дебиторской и кредиторской задолженности

примерно одинаковые.

Вариант № 1. С использованием данных баланса проводится об-

щий анализ финансового состояния предприятия.

1.1. АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ И ДИНАМИКИ АКТИВОВ

Анализ динамики валюты баланса (суммы статей актива и пассива

баланса) проводится путем сравнения баланса на начало и конец анализируемого периода.

На начало года валюта баланса составляла 195666 тыс. руб., а на ко-

нец года — 226410 тыс. руб. В течение анализируемого периода валюта баланса выросла на 30744 тыс. руб. Динамика изменений положительная, что может быть связано с активизацией деятельности предприятия либо с инфляционным ростом цен. Темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов (49 % и 5,4 % соответственно). Собственный капитал предприятия превышает заемный.

1 / 61 2 3 4 5 6 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОБЩИЙ АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ (ОРГАНИЗАЦИИ)