Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Проблемы и перспективы развития строительной отрасли региона на примере Астраханской области. Монография
.pdf
41
величины инвестиционных затрат (IC) и общей суммы скорректированных
во времени будущих денежных поступлений, генерируемых ею в течение
прогнозируемого срока. При заданной норме дисконта (коэффициента r,
устанавливаемого инвестором самостоятельно, исходя из ежегодного
процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый
им капитал) можно определить современную величину всех оттоков и
притоков денежных средств в течение экономической жизни проекта,
а также сопоставить их друг с другом. Результатом такого сопоставления
будет положительная или отрицательная величина (чистый приток или
чистый отток денежных средств), которая показывает, удовлетворяет или
нет проект принятой норме дисконта.
NPV – это чистая выгода, которую получит предприятие при
реализации инвестиционного проекта. Положительное значение NPV
означает, что проект обеспечивает доходность инвестиций, превышающую
стоимость капитала предприятия k. Таким образом, показатель NPV
представляет собой полную стоимость в текущих деньгах прибыли,
принесенной инвестициями. Если NPV проекта равен нулю, то он только
обеспечивает возврат инвестиций, и проект приемлем в крайнем случае.
Если показатель NPV меньше нуля, то проект не дает прибыль и должен
быть отклонен.
Необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную
оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае
принятия рассматриваемого проекта.
NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное
свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее
использовать его в качестве основного при анализе оптимальности
инвестиционного портфеля.
При расчете NPV, как правило, используется постоянная ставка
дисконтирования, однако в зависимости от обстоятельств (например,
ожидается изменение уровня процентных ставок) ставка дисконтирования
может дифференцироваться по годам. Если в ходе расчетов применяются
различные ставки дисконтирования, то проект, приемлемый при
постоянной ставке дисконтирования, может стать неприемлемым.
Являясь абсолютным показателем, NPV обладает важнейшим
свойством – свойством аддитивности, то есть NPV различных проектов
можно суммировать. К числу других важнейших свойств этого критерия
следует отнести более реалистические предположения о ставке
реинвестирования поступающих средств. (В методе NPV неявно
предполагается, что средства, поступающие от реализации проекта,
реинвестируются по заданной норме дисконта r.)
Индекс рентабельности (он же Profitability Index, или PI) иногда называют
соотношением инвестиций к прибыли. Это коэффициент, который помогает
рассчитать затраты и выгоды от инвестиций в конкретный проект. Расчеты
42
основаны на текущей стоимости будущего денежного потока, которые
произойдут на протяжении срока действия проекта. Для расчета индекса
рентабельности используется следующее уравнение.
Индекс рентабельности (PI)=
Текущая стоимость будущего денежного потока
Первоначальная инвестиция
(1)
Перед расчетом индекса рентабельности следует оценить текущую
стоимость будущих денежных потоков. Если определить текущую
стоимость, будет легче сравнить стоимость инвестиций, сделанных сегодня,
и объем прибыли, которую вы получите в будущем.
Значение PI ниже единицы будет означать, что текущая стоимость
будущих денежных потоков ниже, чем стоимость инвестиции. Такое
значение показывает, что проект лучше отклонить. Любое значение выше 1
означает, что текущая стоимость будущих денежных потоков больше, чем
стоимость первоначальной инвестиции, и проект можно принять. Когда
индекс рентабельности равен 1, инвестиция в проект не принесет
ни прибыли, ни убытков. Если выбор идет между несколькими проектами
с PI выше 1, следует выбирать проект с наивысшим значением индекса
рентабельности.
В соответствии с Генеральным планом развития г. Астрахани
продолжается формирование новых жилых микрорайонов. Жилая
недвижимость является наиболее привлекательной для потенциальных
инвесторов и застройщиков. Изношенный жилой фонд в Астрахани
постепенно становится непригодным для дальнейшего проживания, а темпы
индивидуального жилищного строительства не могут удовлетворить
растущий спрос.
Строительная отрасль, являясь системообразующей, обеспечивает
социально-экономическое развитие Астраханской области, включая
вопросы использования земель, развития рынка недвижимости,
формирования инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры,
согласования интересов граждан и общества.
Строительство отражает состояние инвестиционной привлекательности
региона. Это именно тот сектор, который вступает во взаимодействие со всеми
отраслями и с любыми инвестиционными проектами.
В период пандемии стройкомплекс не останавливал работу, что позволило
поддержать экономику страны и сохранить рабочие места в сегменте.
За январь-декабрь 2022 года объем вложенных инвестиций в основной
капитал по строительной отрасли составил 6,5 млрд рублей, что превышает
ожидаемый объем на 20 %.
Если говорить о бюджетных инвестициях, то в 2022 году в рамках
реализации национальных проектов и государственных программ
Астраханской области привлечено 5,9 млрд рублей, в том числе из
федерального бюджета – 3,5 млрд рублей.
43
По итогам работы предприятий в 2022 году рост объемов работ,
выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 23 %
по сравнению с 2021 годом. Данный показатель в денежном выражении –
22,4 млрд рублей.
В период начала пандемии наблюдалось повышение цен
на строительные материалы на 5–10 %. Заработные платы рабочих
профессий, занятых в строительстве, остаются на уровне средних значений
по региону – 36,8 тысяч рублей в месяц.
В последние годы объемы жилищного строительства в регионе
остаются на невысоком уровне. Из восьми субъектов Южного федерального
округа Астраханская область по вводу жилья занимает шестое место.
По итогам 2022 года ввод жилья составил 365 тыс. м2, что на 21,6 %
превысило плановый показатель в 300 тыс. м2 и объемы ввода жилья в 2021
году (в 2021 году – 318,5 тыс. м2).
С учетом преобладания в регионе индивидуального жилищного
строительства (около 70 %) для увеличения в ближайшей перспективе
объемов ввода жилья разработан и утвержден план реализации
комплексных проектов индивидуального строительства на территории
Астраханской области, которым предусмотрена застройка 4230 участков
с ожидаемым объемом ввода жилья – 1,2 млн м2 в период с 2021 по 2030 год.
Особое внимание уделяется процессу комплексного развития
территорий, который призван способствовать развитию инвестиционной
привлекательности.
Внесенным в Государственную Думу Федерального собрания
Российской Федерации проектом федерального закона предлагается
изменить подход к жилищной политике в части перехода от точечной
застройки к обновлению целых районов, увеличивается перечень
инструментов, направленных на решение задач ликвидации аварийного
жилья, улучшения жилищных условий граждан, создания комфортных
условий в городских пространствах.
Кроме того, расширены полномочия региональных властей в части
установления порядков и сроков проведения ряда процедур, что позволит
субъектам учитывать их специфику.
В отношении территории административного центра региона – города
Астрахани – остается неурегулированным вопрос включения в границы
комплексного развития территории объектов культурного наследия.
В черте города Астрахани расположено около 300 многоквартирных
домов, обладающих таким статусом и находящихся в аварийном состоянии.
Их защитные и охранные зоны покрывают значительную территорию
центральной части областного центра.
Безусловно, объекты культурного наследия – это историческая
ценность, утрата которой недопустима. В связи с этим, при реализации
комплексных проектов создания комфортной среды для проживания
44
граждан перед нами стоит задача по интеграции памятников культуры
в современные и динамично меняющиеся городские условия.
Вместе с тем, перед Астраханской областью стоит задача сохранить
статус лидера в Каспийском регионе, обладающего передовой экономикой
и высоким качеством жизни, способного эффективно отстаивать и
продвигать геостратегические интересы России на Каспии.
В современных экономических условиях решение этой задачи
осложняется конкуренцией субъектов Российской Федерации
за привлечение инвестиции.
Необходимо сформировать на территории Астраханской области
условия для реализации гармоничного и упорядоченного обеспеченного
инвестиционного процесса среди первичного жилья, гарантирующего
интенсивность привлекаемых инвестиций. Цель правительства
Астраханской области – создать лучшее предложение для инвесторов
Предлагаемые варианты сотрудничества:
1) совместная реализация проекта в рамках муниципально-частного
партнерства;
2) продажа права аренды земельного участка (части земельного участка)
с возможностью преимущественного права выкупа в собственность в ходе
реализации инвестиционного проекта;
Для достижения поставленной цели, необходимо:
1) отобрать группу рассматриваемых факторов;
2) выбрать рассматриваемый временной период;
3) провести корреляционный и регрессионный анализ.
Для проведения исследования были отобраны данные за последние
два года – период с июня 2021 года по июнь 2023 год. Основным
источником данных являются ежегодные статистические сборники,
опубликованные на сайте Федеральной службы государственной
статистики. В построении модели были использованы данные
рассматриваемого региона – Астраханской области.
Рынок первичного жилья можно представить, как динамическую
совокупность взаимосвязанных участников инвестиционного процесса,
взаимодействие которых заключается в направлении различных факторов
производства и объектов собственности (земли, рабочей силы, капитала)
в определенные жилищные инвестиционные проекты. В процессе
строительства жилья принимают участие десятки контрагентов:
1) заказчики;
2) девелоперы;
3) проектные и консультационные фирмы;
4) поставщики;
5) организации-посредники;
6) транспорт;
7) подрядчики и другие субъекты, чей капитал переплетается в отдельно
45
взятой инвестиционно-строительной системе, образуя исключительно
сложную комбинацию интересов.
В таблице 10 рассчитано средневзвешенное значение цены квартир
на первичном рынке за 1 м2 в городе Астрахани.
Таблица 10
Динамика средних цен на квартиры в городе Астрахань за 1 м2
июнь
2021
октябрь
2021
январь
2022
апрель
2022
июль
2022
декабрь
2022
март
2023
июнь
2023
Цена,
руб.
2540000
3000000
3300000
3500000
3800000
4400000
5390000
5910000
Прирост
с
начала
стр-ва
18
30
38
50
73
112
132
Выбирая место для проживания, люди изучают транспортную
доступность, наличие развитой инфраструктуры в районе, а значит, – и само
месторасположение дома. Поэтому для них важно иметь возможность
сравнить районы Астрахани по ценовым показателям продажи на текущий
момент, динамику и темп изменений, определить уровень доходности
потенциального жилья (рис.2).
На первичном рынке средняя стоимость продажи по количеству комнат:
1) 1-комнатная – 4996489 руб., показатель изменился на 27 %;
2) 2-комнатная – 6837630 руб., где средняя цена изменилась на 12 %;
3) 3-комнатная – 9732146 руб., показатель стоимости изменился на 23 %;
4) 4- и многокомнатная – 7951517 руб., средняя цена изменилась на 68 %.
График динамики цен за июнь 2021 – июнь 2023 представлен
на рисунке 7.
Рис. 7. График динамики цен за июль 2021 – июнь 2023
Анализ инвестиционной ситуации на рынке первичного жилья позволил
выявить особенности развития инвестиционного процесса в данной сфере.
Учитывая специфику функционирования рынка, следует отметить, что
на развитие инвестиционного процесса в данном случае влияет множество
факторов, такие как политико-законодательный, ресурсно-сырьевой, эколого-
0
1000000
2000000
3000000
4000000
5000000
6000000
7000000
Динамика цен июнь 2021 г. - июнь 2023 г.
Ряд 1
46
климатический, производственный, потребительский, инфраструктурный,
инвестиционный, макроэкономический, финансовый, кадровый, социальный
и инновационный, выбор которых производился на основе принципов
достаточного многообразия, минимальной существенной достаточности и
целевой ориентации.
Перечисленные факторы отражают внешние и внутренние условия
развития инвестиционного процесса на рынке жилой недвижимости.
Каждый фактор характеризуется определенным набором показателей,
состав которых определяется особенностями функционирования рынка
первичного жилья.
Как показал проведенный анализ процессов становления и развития
муниципальных рынков первичного жилья, при оценке инвестиционной
привлекательности муниципальных рынков жилой недвижимости
целесообразно принимать во внимание временной период, начиная с 1999
года, поскольку до этого момента можно было говорить о становлении
данной экономической сферы, в которой происходили разнонаправленные
социально-экономические процессы и отсутствовала четко
сформулированная государственная жилищная политика. И лишь с этого
периода происходит определенная стабилизация основных характеристик
рынка с незначительными реорганизационными явлениями.
В существующих условиях неопределенности в области состояние
жилищного фонда региона оказывает серьезное влияние на работоспособность
всех сфер экономики и жизнедеятельность населения, а также его социальноэкономическое развитие.
На сегодняшний день строительная отрасль в Астраханской области
не сформирована полностью и управляема множеством самостоятельно
хозяйствующих субъектов, обладающих специфическими особенностями.
Основной особенностью в строительной сфере нашего региона является
концентрация внимания на строительстве нового жилищного фонда.
Характерными чертами, описывающими жилищный сегмент
строительной сферы АО в настоящее время, являются:
1) продолжающееся падение доходов населения при одновременном
росте коммунальных платежей и ипотечного кредитования, формирующее
спрос на жилье эконом-класса;
2) дискомфортное и небезопасное для граждан высотное жилищное
строительство;
3) слабая поддержка жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
4) проблемы обманутых дольщиков при долевом строительстве;
5) проблемы малоимущих собственников при оплате капитального
ремонта жилья;
6) монополизация локальных рынков строительства и ремонта;
47
7) отсутствие реальной конкуренции претендентов на получение
заказов в соответствии с масштабами и компетенциями фирм;
8) высокий моральный и физический износ строительного
оборудования и технологий;
9) недостаточность механизмов и инструментальной базы;
10) снижение финансирование государством приоритетных проектов
и программ.
Все эти факторы негативно сказываются на общей картине
воспроизводства жилищного фонда региона и приводят данный сектор
строительства в упадок, поэтому жилищная проблема в Астраханской
области является одной из наиболее актуальных в социальной сфере.
Следует отметить, что существуют меры по стабилизации ситуации
по данной проблеме.
Сегодня, в Астраханской области в жилищно-строительной сфере
реализуется государственная программа «Развитие жилищного
строительства в Астраханской области», утвержденная постановлением
правительства АО от 08.10.2014 № 429.
Цель реализации данной программы состоит в повышении доступности
жилья и качества жилищного обеспечения населения Астраханской области
за счет инвестиционной активности в жилищном строительстве.
В состав данной программы включены несколько подпрограмм:
1. «Градостроительное планирование развития территорий и
поселений в Астраханской области».
2. «Создание условий для развития жилищного строительства, в том
числе строительство жилья экономического класса, включая малоэтажное
строительство».
3. «Развитие предприятий промышленности строительных
материалов и индустриального домостроения в Астраханской области».
4. «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Астраханской
области».
5. «Исполнение государственных обязательств по обеспечению
жильем категорий граждан, установленных законодательством Российской
Федерации и Астраханской области».
6. «Переселение граждан из непригодного для проживания
жилищного фонда в Астраханской области».
7. «Развитие рынка наемного жилья».
Целевыми индикаторами и показателями государственной
программы являются:
1) уменьшение коэффициента доступности жилья с 2,8 года в 2015
году до 1,8 года в 2020 году;
2) предельный срок прохождения всех процедур, необходимых для
получения разрешения на строительство, составит 195 дней;
48
3) снижение средней стоимости одного квадратного метра жилья
на первичном рынке (к уровню 2012 года) до 20 % в 2020 году;
4) индексы производства строительных материалов (в процентах
по отношению к предыдущему году) составят:
по кирпичу – 106 % ежегодно;
по сборному железобетону – с 101 % в 2015 году до 110 % в 2020 году;
по бетону – с 101 % в 2015 году до 110 % в 2020 году;
5) превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному
жилищному кредиту (в рублях) над индексом потребительских цен
уменьшится с 4,8 в 2015 году до 2,2 в 2020 году;
6) доля обеспеченных доступным и комфортным жильем семей
от семей, желающих улучшить свои жилищные условия, к 2020 году
составит 60 %;
7) уменьшение доли ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде
Астраханской области уменьшится с 9 % в 2015 году до 7,5 % в 2020 году;
8) темп роста объема выполненных работ по виду деятельности
«строительство» к предыдущему году составит 101 % ежегодно.
Основные мероприятия государственной программы направлены
на достижение ее цели и решение наиболее важных задач, необходимых для
обеспечения населения доступным и комфортным жильем.
Общая оценка вклада государственной программы в экономическое
развитие Астраханской области и Российской Федерации заключается
в обеспечении эффективности использования бюджетных средств,
выделяемых на развитие жилищного строительства в регионе, а также
решения поставленной Президентом Российской Федерации задачи
по вводу одного квадратного метра жилья на человека в год к 2020 году и
повышению его доступности для населения Астраханской области.
Реализация мероприятий государственной программы будет
осуществляться по следующим направлениям:
1) реализация и актуализация схемы территориального планирования
Астраханской области;
2) совершенствование нормативной правовой базы Астраханской
области в сфере градостроительной деятельности;
3) информационное обеспечение полномочий исполнительных
органов государственной власти Астраханской области и органов местного
самоуправления в сфере градостроительства;
4) популяризация достижений Астраханской области в сфере
архитектуры и градостроительства;
5) увеличение объема ввода в эксплуатацию жилья экономического
класса;
6) обеспечение объектами инженерной инфраструктуры земельных
участков, предназначенных для жилищного строительства;
49
7) развитие базы промышленности строительных материалов
Астраханской области с выходом на максимальную обеспеченность рынка
строительными материалами;
8) повышение эффективности государственного управления в сфере
строительства и дорожного хозяйства Астраханской области;
9) создание условий для повышения доступности ипотечных
жилищных кредитов (займов) на территории Астраханской области;
10) оказание государственной поддержки отдельным категориям
граждан, проживающих на территории Астраханской области и
нуждающихся в улучшении жилищных условий;
11) переселение граждан из непригодного для проживания
жилищного фонда Астраханской области.
Хотя в области действуют планы по реализации данных подпрограмм,
их темпы довольно низкие. Реальная ситуация такова, что мы наблюдаем
все более возрастающую тенденцию по вводу зданий, пустующих без
жителей. В обстоятельствах нестабильной экономической ситуации
возникает потребность в высоком приоритете поддержки строительной
сферы государством.
Таблица 11
Ввод в действие жилых домов площади жилых помещений
Год
Введено м2 общей площади
Из общего объема – введено
индивидуальными застройщиками
м2 общей площади
за
отчетный год
в процентах к
соответствующему
периоду прошлого
года
за
отчетный год
в процентах к
соответствующему
периоду прошлого
года
2016
483523
80,2
268384
66
2017
483523
80,2
268384
66
2018
328294
67,9
228114
85
2019
318527
97
202238
88,7
2020
365003
114,6
291008
143,9
2021
543423
148,9
440227
151,3
Согласно данным сайта astrastat.gks.ru, с января по август 2022 года
в области введено 2582 здания, из них зданий жилого назначения – 97,3 %.
Общий строительный объем и общая площадь введенных жилых зданий
составили 1672,6 тыс. м3 и 441,5 тыс. м2 соответственно.
50
Таблица 12
Ввод в действие жилых домов в Астраханской области за 2022 год
Период
Введено м2 общей площади
Из общего объема –
введено
индивидуальными
застройщиками
м2 общей площади
за период
с начала года
в том
числе, за
отчетный
квартал
2022 года
в % к
тому же
периоду
прошлого
года
за период
с начала
года
в % к
тому же
периоду
прошлого
года
январь-март
191204
191204
150
166143
172,6
январь-июнь
325148
133944
114,6
292650
128,6
январь-сентябрь
489412
164264
122,8
408326
120,4
Организациями и индивидуальными застройщиками построено 3319
новых квартир общей площадью 411,9 тыс. м2 (с учетом жилых домов,
построенных населением на земельных участках, предназначенных для
ведения садоводства), что на 17,1 % выше уровня соответствующего
периода предыдущего года, в том числе юридическими лицами – 819
квартир (44,7 тыс. м2), населением – 2500 квартир (367,2 тыс. м2).
В разрезе муниципальных районов Астраханской области основные
объемы жилищного строительства наблюдались в городе Астрахани –
38,2 % (от сданной в эксплуатацию общей площади жилья) и Приволжском
районе (27,8 %).
Значительный рост объемов жилищного строительства, по сравнению
с соответствующим периодом предыдущего года, отмечен в Ахтубинском
(в 2,3 раза), Лиманском (в 1,8 раза), Харабалинском (в 1,6 раза) районах.
Таблица 13
Индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое
населением в сельской местности в Астраханской области
Год
м2 общей площади
Введено
домов,
единиц
Количество
квартир,
единиц
В том
числе в
сельской
местности
Введено
В % к
тому же
периоду
прошлого
года
В том числе
Введено
в сельской
местности
В % к
тому же
периоду
прошлого
года
2016
406599
108,6
207785
96,2
3446
3446
1882
2017
268384
66
157045
75,6
2204
2204
1359
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]