Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Регулирование земельно-имущественных отношений. Курс лекций по направлению подготовки 08.04.01 «Строительство» (направленность «Организация инвестицио
.pdf
1 2 3
я
Объектом оценки в соответствии с законодательством
Российской Федерации, регулирующим оценочную
деятельность, может являться:
I. Отдельные материальные объекты (вещи).
II. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в
23
том числе имущество определенного вида (движимое или
недвижимое, в том числе предприятия).
III. Право собственности и иные вещные права на имущество
или отдельные вещи из состава имущества
IV. Объекты, изъятые из гражданского оборота.
В соответствии, с каким нормативным правовым актом
проведение оценки не является обязательным?
I. В соответствии с Федеральным законом от 5 февраля 2007 г.
№13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения
имуществом и акциями организаций, осуществляющих
деятельность в области использования атомной энергии».
II. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008
года N 161-ФЗ «О содействии
24
строительства».
III. В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2009 г.
№145-ФЗ «О Государственной компании «Российские
автомобильные дороги» и о внесений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации».
IV. В соответствии с Федеральным законом от 27 февраля
2003 г. №29-ФЗ «Об особенностях управлени
распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».
В каком случае проведение оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным:
I. При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо
муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.
II. При продаже или ином отчуждении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам
25
Российской Федерации или муниципальным образованиям.
III. При переуступке долговых обязательств, связанных с
объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям.
IV. При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или
муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные
капиталы, фонды юридических лиц.
.
развитию жилищного
и
1. I.
2. I, II и III.
3. III и IV.
4. Все
перечис-
ленное.
1. I.
2. II и III.
3. III и IV.
4. Все
перечис-
ленное.
1. I.
2. II и III.
3. III и IV.
4. Все
перечис-
ленное.
41
1 2 3
р
я
р
р
я
р
В договоре на проведение оценки в соответствии с
законодательством Российской Федерации, регулирующим
оценочную деятельность, обязательно указывается:
I. Вид стоимости имущества (способ оценки).
II. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки.
III. Сведения об обязательном ст
26
ответственности оценщика в соответствии с требованиями
Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
IV. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой являетс
этой организации.
Как в соответствии с законодательством Российской Феде-
ации, регулирующим оценочную деятельность, должен
составляться договор на проведение оценки?
27
I. В простой письменной форме.
II. Нотариально заверенным.
III. В форме электронного документа.
IV. На основании разрешения органа исполнительной власти.
В соответствии с законодательством Российской Федерации,
регулирующим оценочную деятельность, в отчете об оценке
объекта оценки в обязательном порядке указываются:
28
I. Дата проведения оценки объекта оценки.
II. Используемые стандарты оценки.
III. Цели и задачи проведения оценки объекта оценки. IV.
Информация об отчетах оценщиков.
В соответствии с законодательством Российской Федерации,
егулирующим оценочную деятельность, в отчете об оценке
объекта оценки в обязательном порядке указываются:
I. Стандарты оценки дл
вида стоимости объекта оценки.
II. Обоснование использования стандартов оценки при про-
29
ведении оценки данного объекта оценки.
III. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.
IV. Принятые при проведении оценки объекта оценки допу-
щения.
В соответствии с законодательством Российской Федерации,
егулирующим оценочную деятельность, отчет об оценке
объекта оценки должен быть: I. Пронумерован постранично.
30
II. Прошит (за исключением случаев составления отчета в
форме электронного документа). III. Подписан оценщиком
или оценщиками, которые провели оценку.
IV. Депонирован у нотариуса.
оценщик, и местонахождение
определения соответствующего
аховании гражданской
1. I.
2. II и III.
3. III и IV.
4. Все
перечис-
ленное.
1. I.
2. II.
3. III.
4. IV.
1. I.
2. I и II.
3. I, III и IV.
4. I, II и III.
1. I.
2. II и III.
3. III и IV.
4. Все
перечис-
ленное.
1. I.
2. I и II.
3. I, III и IV.
4. I, II и III.
42
Раздел 2. ПРАВОВАЯ БАЗА И ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
2.1. Правовое поле оценочной деятельности
2.1.1. Система нормативно-правовых актов,
содержащих нормы оценочной деятельности
Нормативно-правовые акты, содержащие нормы оценочной деятель-
ности, образуют следующую систему (табл. 4).
Таблица 4
Система нормативно-правовых актов,
содержащих нормы оценочной деятельности
№
п/п
1 2 3
1 Международные договоры РФ 2 Международные конвенции РФ -
Международные декларации РФ -
1 Конституция Российской Федерации
2 Кодексы Российской Федерации
2.1 Арбитражный процессуальный кодекс РФ -
2.2 Гражданский кодекс РФ (части 1-4) -
2.3. Земельный кодекс РФ -
2.4 Водный кодекс РФ -
2.5 Воздушный кодекс РФ -
2.6 Градостроительный кодекс РФ -
2.7 Гражданский кодекс РФ – часть первая -
2.8. Гражданский кодекс РФ – часть вторая -
2.9 Гражданский кодекс РФ – часть третья -
2.10 Гражданский кодекс РФ – часть четвертая -
2.11 Гражданский процессуальный кодекс РФ -
2.12 Жилищный кодекс РФ -
2.13 Земельный кодекс РФ -
2.14 Кодекс РФ об административных правонарушениях -
2.15 Лесной кодекс РФ -
2.16 Налоговый кодекс РФ – части первая, вторая -
2.17 Семейный кодекс -
2.18 Таможенный кодекс РФ -
2.19 Таможенный кодекс Таможенного союза -
2.20 Трудовой кодекс РФ -
2.21 Уголовно-исполнительный кодекс РФ -
2.22 Уголовно-процессуальный кодекс РФ -
2.23 Уголовный кодекс РФ -
Нормативно-правовой акт Номер документа и
дата утверждения
Международные нормативно-правовые акты
Федеральные нормативно-правовые акты
-
-
43
Продолжение табл. 4
1 2 3
3 Федеральные законы
3.1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»
3.2 Закон «О недрах» N 2395-1от
3.3. Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»
3.4 Федеральный закон «О банках и банковской
деятельности»
3.5 Федеральный закон «О бухгалтерском учете» N 129-ФЗ от
3.6 Федеральный закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
3.7 Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» N 127-ФЗ от
3.8 Федеральный закон «О развитии малого и среднего
предпринимательства в Российской Федерации»
3.9 Федеральный закон «О размещении заказов на поставки
товаров, выполнение работ, оказание услуг для
государственных и муниципальных нужд»
3.10 Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» N 39-ФЗ от
3.11 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ
3.12 Федеральный закон «О государственном кадастре
недвижимости»
3.13 Федеральный закон «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации"»
3.14 Федеральный закон "О разграничении государственной
собственности на землю"
3.15 Федеральный закон от 18 июня 2001 78-ФЗ "О
землеустройстве"
4. Федеральные подзаконные акты
4.1 Указы Президента РФ -
4.2 Постановления Правительства РФ
4.21
Постановление правительства РФ «О государственной
кадастровой оценке земель»
Постановление правительства РФ «Об утверждении Правил
проведения государственной кадастровой оценки земель»
Постановление правительства РФ «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом»
Постановление правительства РФ"О внесении изменений
в положение о Министерстве имущественных отношений
Российской Федерации"
№ 135-ФЗ от
N 395-1от 02.12.1990
от16.07.1998
N 945 от 25.08.1999
№316 от 08.04.2000
№200 от 08.04.2004
№ 407 от 04.07.2003
-
29.07.1998г.
21.02.1992
N 1541-1от
04.07.1991
21.11.1996
N 122-ФЗ от
21.07.1997
26.10.2002
N 209-ФЗ от
24.07.2007
N 94-ФЗ от
21.07.2005
22.04.1996
N 221-ФЗ от
24.07.2007
N 137-ФЗ от
25.10.2001
N 101-ФЗ от
17.07.2001
N 78-ФЗ от
18.06.2001
44
Продолжение табл. 4
1 2 3
Постановление Правительства РФ "О порядке учета,
оценки и распоряжения имуществом, обращенным в
собственность государства"
Постановление Правительства РФ "Об организации и
проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных
участков или права на заключение договоров аренды
таких земельных участков"
Постановление Правительства РФ "О порядке реализации
договоров аренды федерального имущества с правом
выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального Закона "О приватизации государственного и
муниципального имущества"
Постановление Правительства РФ "Об утверждении
правил подготовки и согласования перечней земельных
участков, на которые у Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации и муниципальных образований
возникает право собственности"
4.3. Другие нормативно-правовые акты
Распоряжение Минимущества РФ №2358-р и РФФИ №92
"О внесении изменений и дополнений в порядок взаи-
модействия Министерства имущественных отношений
Российской Федерации и Российского фонда федерального имущества при приватизации находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, находившиеся до их приватизации в федеральной
собственности"
4.31 Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ "Об утверждении Методических указаний по
определению кадастровой стоимости вновь образуемых
земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (с изменениями от 20 декабря 2007 г.,
2 ноября 2009 г.)
4.32 Приказ Министерства экономического развития РФ "Об
утверждении Порядка ведения фонда данных
государственной кадастровой оценки и предоставления
сведений из этого фонда"
4.33 Приказ Министерства экономического развития и
торговли РФ "Об утверждении Административного
регламента Федерального агентства кадастра объектов
недвижимости по исполнению государственной функции
"Организация проведения государственной кадастровой
оценки земель"
№331 от 29.05.2003
№808 от 11.11.2002
№707 от 25.09.2002
№140 от 04.03.2002
№92 от 29.05.2003
N 222 от 12.08.2006
N 53 от 21.02.2011
N 215 от 28.06.2007
45
Окончание табл. 4
1 2 3
4.34 Приказ Министерства экономического развития РФ "Об
утверждении Порядка создания и работы комиссии по
рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости»
4.35 Распоряжение Министерства Имущественных отношений
РФ «Об утверждении методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости земельных участков»
4.36 Распоряжение Министерства Имущественных отношений
РФ «Об утверждении методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости права аренды
земельных участков"
4.37 Приказ Минэкономразвития России « О порядке создания
и работы комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости»
4.38 Приказ Росреестра «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской
области»
N 263 от 04.05.2012
N 568-р от
06.03.2002
№ 1102-р от
10.04.2003
№263 от 04.05.2012
№ П/450 от
24.10.2012
2.1.2. Стандарты оценочной деятельности.
Под стандартами оценочной деятельности понимаются требования к
порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности.
Различают международные и национальные стандарты оценки (табл. 5).
46
Таблица 5
47
Ликвидационная стоимость, или Стоимость при вынужденной продаже,
Российскую Федерацию в этой организации представляет Российское
общество оценщиков. МКСО опубликовано уже 8-е издание Международ-
ных стандартов оценки (оценщики называют их "Белая книга") – МСО 2007.
МСО не раскрывает конкретных методов оценки, а лишь предписывает, что
оценщики должны делать.
Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялась
бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтере-
сованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения
надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы
достаточной информацией, действовала расчетливо и без принуждения.
Устанавливая Рыночную стоимость Оценщик должен четко установить дату
оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию
оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии, с тем
Международные стандарты оценки
Виды стоимостей, отличные от рыночной:
Стоимость в использовании,
Инвестиционная стоимость,
Стоимость действующего предприятия,
Страховая стоимость,
Стоимость для целей налогообложения или Налогооблагаемая стоимость,
Утилизационная стоимость,
чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации
наблюдений, заключений и выводов Оценщика.
Специальная стоимость.
Международные и национальные стандарты оценки
Разработчик Ключевые моменты
Международная непра-
вительственная организация
стандартам оценки (МКСО)»
«Международный комитет по
(МСО)
правовой акт
Нормативно-
стандарты оценки
Международная неправи-
тельственная организация
стандартам оценки (МКСО)»
«Международный комитет по
оценки»
стоимость как база
МСО N1«Рыночная
Международная неправи-
тельственная организация
стандартам оценки (МКСО)»
«Международный комитет по
стоимости»
от Рыночной
МСО N2 «Базы
оценки, отличные
1 2 3 4
№
п/п
1 Международные
1.1
1.2
Продолжение табл. 5
48
Ликвидационная стоимость, или Стоимость при вынужденной продаже –
Настоящий Стандарт неприменим при оценке, проводимой для частных или
внутренних целей клиента, таких, как заключение сделки, получение ссуды,
или для иных целей, лежащих вне сферы общественных интересов.
денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи
имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга
в соответствии с определением Рыночной стоимости.
Инвестиционная стоимость – стоимость имущества для конкретного инве-
стора, или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования.
Оценка специализированных объектов имущества, таких, как гостиницы,
бензозаправочные станции, рестораны и т.п., может проводиться по Рыноч-
ной стоимости с учетом того, что в нее включаются не только земельные
участки и строения, но и другие активы. Такие объекты имущества,
называемые в некоторых странах «имуществом с торговым потенциалом»,
обычно продаются на рынке как единый действующий комплекс, для
которого установление по отдельности стоимости земли, строений и других
объектов является затруднительным или невозможным. Проводя оценку
Рыночной стоимости, Оценщик должен выделять стоимость земельного
Международная неправи-
тельственная организация
стандартам оценки (МКСО)»
«Международный комитет по
счетов»
отчетности и
для финансовой
МСО N3 «Оценка
бухгалтерских
соответствующих
Настоящий Стандарт применим во всех ситуациях, в которых от Оценщиков
участка, строения и других составляющих или, в альтернативном случае,
требуется дать консультации или представить отчет кредитному учреждению
четко указать, что оценка проведена для всего комплекса в целом.
или иным поставщикам заемного капитала когда цели оценки связаны с ссудами,
закладными или долговыми обязательствами. Оценки, проводимые в связи с
обеспечением ссуд, закладных или долговых обязательств, необязательно
отвечают тем же условиям, что и оценки, проводимые для целей публичного
раскрытия финансовой отчетности. Некоторые категории имущества, в том
числе (но не только) гостиницы и другие предприятия рекреационной сферы,
обычно оцениваются в соответствии с тщательным анализом стабильного уровня
дохода, полученного из данных бухгалтерского учета или прогнозов с
исключением специальной величины гудвилла, полученной за счет уровня
управления, превышающего средний по данным наблюдений.
(МКСО)»
Международная
неправительственная
комитет по стандартам оценки
организация «Международный
долговых
для обеспечения
МСО N4 «Оценка
обязательств»
ссуд, закладных и
1 2 3 4
1.3
1.4
Продолжение табл. 5
49
ЕСО предназначены для применения в ситуациях, связанных с учетом обще-
ственных интересов, особенно, когда это связано с публикациями. По-
скольку в них отражен положительный опыт, рекомендуется применять их и
при оценках для разнообразных целей, выходящих за рамки общественных
интересов, когда существенное значение имеют высокое качество и адекват-
ность оценки. Однако, они не предназначены для ситуаций, подробно
регулируемых национальным законодательством или юриспруденцией.
Общие стандарты и методология позволяют проводить достоверные оценки
в общественных и частных интересах с существенными выгодами для
коммерции и промышленности, финансового и институционального
инвестиционного сектора, так же как и для более широких слоев населения,
которые зависят непосредственно или косвенно от экономической
поясняющим его текстом: Рыночная стоимость является расчетной суммой,
за которую имущество следует обменивать на дату оценки между готовым
купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке
после соответствующего маркетинга, в которой стороны действовали
компетентно, расчетливо и без принуждения.
эффективности этих секторов.
Должно быть использовано следующее определение рыночной стоимости с
Принципы оценки, ясно изложенные в типовых базах оценки, и исполь-
зование установленной четко сформулированной методологии оценки обра-
зуют фундамент, на котором основываются ясно представленные и доступ-
ные для понимания оценки. Они устанавливают модель, на основе которой
финансовых отчетов является уставным требованием в Европейском Союзе.
будет оцениваться работа оценщика. В соответствии с Директивой Совета
Цель оценки является критическим фактором при выборе базы оценки,
Европейского Союза использование признанных баз оценки в отношении
которая должна устанавливаться совместно с клиентом и его профес-
сиональными советниками при согласовании условий договора на оценку.
Европейская группа ассоциа-
ций оценщиков (ЕГАО)
стандарты оценки
(ЕСО 2003)
1 2 3 4
2 Европейские
Продолжение табл. 5
) результатов, полученных в рамках
50
МСФО, в отличие от некоторых национальных правил составления
отчётности, представляют собой стандарты, основанные на принципах, а не
на жестко прописанных правилах. Цель состоит в том, чтобы в любой
практической ситуации составители могли следовать духу принципов, а не
Комитет по международным
стандартам финансовой отчет-
ности (Board of the International
Accounting Standards
стандарты
финансовой
отчетности (МФСО,
1 2 3 4
3 Международные
пытаться найти лазейки в чётко прописанных правилах, которые позволили
бы обойти какие-либо базовые положения. Среди принципов: принцип начис-
ления (accrualbasis), принцип непрерывности деятельности (goingconcern),
Committee) (IASC)
International
Financial Reporting
Standards)
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная
осторожности (prudence), уместности (relevance) и ряд других.
величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии
Национальные стандарты оценки
развития РФ
Министерство экономического
стандарт оценки N 1
1 Федеральный
с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не
является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости
объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщени
применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки,
объединенных общей методологией. Методом оценки является
последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для
данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках
«Общие понятия
оценки, подходы к
оценке и требования
к проведению оцен-
ки (ФСОN1)»,
утвержден приказом
Минэкономразвития
России от 20 мая
2015 г. N 297
вляется дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта
одного из подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости)
оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации
проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты
составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за
исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации
установлено иное.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]