Экология землепользования. Учебное пособие

51

Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к следующим зонам:

1.Жилым.

2.Общественно-деловым.

3.Производственным.

4.Инженерных и транспортных структур.

5.Рекреационным.

6.Сельскохозяйственного использования.

7.Специального назначения.

8.Военным объектам.

9.Иным территориальным зонам.

Земли с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются (то есть разбиваются, подразделяются) на следующие виды разрешённого использования:

1.Для дачного строительства.

2.Для личного подсобного хозяйства (полевые участки).

3.Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

4.Для ведения подсобного сельского хозяйства.

5.Для сельскохозяйственного производства.

6.Для крестьянского хозяйства.

7.Для фермерского хозяйства.

8.Для крестьянского (фермерского) хозяйства.

9.Для сельскохозяйственного использования.

10.Для садоводства и огородничества.

11.Для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.

12.Для создания защитных насаждений (под древеснокустарниковой растительностью).

13.Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).

14.Для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).

15.Для размещения объектов несельскохозяйственного назначения для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.).

52

Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории (то есть без изменения категории) вправе принимать:

–глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),

–представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Решения о переводе земель иных категорий в земли населённых пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утверждённый Генеральный план.

Правила застройки и землепользования определяют правовой режим каждого земельного участка за исключением территорий общего пользования (парков, скверов, культурных объектов, памятников, особо охраняемых природных зон, водных поверхностей и линейных объектов – железнодорожных магистралей).

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ возможно изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений. Принципиально такое изменение возможно только после того, как будет осуществлено зонирование соответствующей территории. В свою очередь, порядок зонирования установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ: это и есть принятие правил землепользования и застройки

иградостроительных регламентов. Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила землепользования и застройки, то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же правилами землепользования и застройки.

Для тех районов и поселений, где задача принятия правил землепользования и застройки остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний. Решение об изменении вида разрешённого использования принимается Главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.

Правила землепользования и застройки городского или сельского поселения являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Зе-

53

мельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», законами и нормативными правовыми актами и ин- структивно-методическими документами федерального и регионального уровней, Генеральным планом городского или сельского поселения, а также с учетом положений актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития городского или сельского поселения, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

Основные виды деятельности при осуществлении землепользова-

ния и застройки:

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитек- турно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Устойчивое развитие территорий – обеспечение при осуществле-

нии градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Территориальное планирование – планирование развития, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Резервирование территорий – деятельность органов исполнительной власти по определению территорий, необходимых для государственных и общественных нужд и установлению для них правового режима, обеспечивающего их использование, для размещения новых или расширения существующих объектов, необходимых для государственных и общественных нужд.

Градостроительное зонирование – зонирование территории в це-

лях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, пока-

54

зателей производственной мощности, объема) и качества инженернотехнического обеспечения.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства –

комплекс ремонтно-строительных работ, осуществляемых в отношении объектов капитального строительства, направленных на ликвидацию последствий физического износа конструктивных элементов, инженерного оборудования, элементов благоустройства и приведение их технического состояния в соответствие с нормативными требованиями.

Основные документы, используемые при осуществлении землеполь- зования и застройки:

Генеральный план сельского или городского поселения – единый до-

кумент территориального планирования, содержащий положения о территориальном планировании, соответствующие карты (схемы) и указания на последовательность их выполнения.

Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и их границы, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения – карта в составе Правил землепользования и застройки, на которой устанавливаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий и границы территорий объектов культурного наследия.

Технические регламенты – документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, устанавливают обязательные для применения и

55

исполнения требования безопасности к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Региональные нормативы градостроительного проектирования

устанавливаются с учетом особенностей территории минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммуналь- но-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

Проектная документация – документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде чертежей (карт, схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и ин- женерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Разрешение на условно разрешенный вид использования – документ,

разрешающий правообладателям земельных участков применение вида использования из числа условно разрешенных видов использования, установленных настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешен-

ного строительства, реконструкции объектов капитального строи-

тельства – документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт с отклонением от указанных предельных параметров, установленных градостроительным регламентом, в пределах, определенных данным разрешением.

Объекты градостроительной деятельности:

Функциональные зоны – зоны, для которых Генеральным планом определены границы и функциональное назначение.

Территориальные зоны – зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Зоны с особыми условиями использования территорий – охранные,

санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабже-

56

ния, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством, иными нормативными правовыми актами.

К органам, уполномоченным регулировать и контролировать зем-

лепользование и застройку в части соблюдения Правил землепользования и застройки, относятся: администрация городского или сельского поселения (уполномоченные Главой администрации структурные подразделения администрации); иные уполномоченные органы. Комиссия по землепользованию и застройке является постоянно действующим совещательным органом при Главе администрации городского или сельского поселения по обеспечению реализации настоящих Правил. Комиссия по землепользованию и застройке: представляет проект правил землепользования и застройки в орган местного самоуправления на проверку соответствия требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, схемам территориального планирования, проводит публичные слушания, подготавливает рекомендации по результатам публичных слушаний, в том числе, рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, рекомендации по досудебному урегулированию споров в связи с обращениями физических и юридических лиц по поводу решений органов местного самоуправления, касающихся вопросов землепользования и застройки; организует подготовку предложений о внесении изменений в Правила, а также проектов местных нормативных правовых актов, иных документов, связанных с реализацией и применением настоящих Правил.

Использование и застройка земельных участков на территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением разрешенного использования объектов их прав.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

иобъектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

иобъектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без допол-

57

нительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

Основаниями для рассмотрения вопроса о внесении изменений в Правила землепользования и застройки являются: необходимость уче-

та произошедших изменений в законодательстве Российской Федерации, области; несоответствие Правил землепользования и застройки Генеральному плану; необходимость включения в Правила дополнительных положений (дополнительных градостроительных требований по условиям охраны объектов культурного наследия и природного комплекса, по экологическим условиям, по установленным параметрам разрешенного строительства); поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Задания для самоподготовки

1.Особенности городских территорий.

2.Загрязнение и деградация городских почв.

3.Оценка экологического состояния почв.

4.Ценность городских земель.

5.Правила землепользования и застройки территорий.

6.Зональность земель поселения.

7.Зональность земель сельскохозяйственного назначения.

8.Основные виды деятельности при осуществлении землепользования и застройки.

9.Документы, используемые при землепользовании и застройке.

10.Объекты градостроительной деятельности.

6.Земли с особым правовым режимом использования

Кособо охраняемым природным территориям относятся: биосферные заповедники, национальные парки, государственные природные заказники, памятники природы, природные парки, лечебнооздоровительные местности и объекты культурного наследия. Особое экологическое значение перечисленных земель природного, оздоровительного, реакционного и иного использования заключается в поддержание экологического равновесия путем организации особо охраняемых территорий различного типа.

58

Биосферные заповедники создаются в рамках Международной научной программы «Человек в биосфере». От обычных заповедников они отличаются тем, что входят в систему биосферных станций и проводят с ними цикл исследований по программе фонового (геосистемного, регионального и глобального) мониторинга среды. Биосферные станции проводят исследования вне заповедника, в буферной зоне, где господствуют традиционные формы хозяйствования, а также на полигонах в районе, интенсивно освоенном сельским хозяйством и промышленностью. Вопрос о придании заповедникам статуса биосферных рассматривает ЮНЕСКО по представлению соответствующих организаций страны. В России к таким заповедникам относятся, в частности, Центрально-Черноземный, Кавказский, Сихотэ-Алинский, ПриокскоТеррасный и др.

В настоящее время на территории России находится 103 заповедника, суммарная площадь территории которых составляет более 340 тыс. км2 (что сопоставимо с территорией Финляндии). Больше всего заповедников находится на территории Красноярского (7), Приморского (6) и Хабаровского (6) краёв.

Первый заповедник на территории России – Баргузинский заповедник – был основан 11 января 1917 года на территории Бурятии. В дальнейшем список охраняемых территорий расширился. Старейшими заповедниками, помимо Баргузинского, являются Астраханский (1919), Ильменский (1920) и Кавказский (1924). Последними были внесены в список заповедники «Эрзи» (2000), «Кологривский лес» (2006) и Утриш (2010). В соответствии с планом мероприятий по реализации «Концепции развития системы особо охраняемых природных территорий федерального значения на период до 2020 года» в 20122020 годах планируется создать 11 новых заповедников, из них 2 (Ингерманландский и Шайтан-Тау) в 2012 году.

Крупнейшими заповедниками в России являются Большой Арктический (более 41 тыс. км2), Командорский (более 36 тыс. км2) и Остров Врангеля (более 22 тыс. км2). Самыми небольшими заповедниками в России являются Белогорье (более 21 км2) и Приокско-Террасный и Галичья Гора (оба менее 50 км2).

Природные и культурно-природные национальные парки – одна из наиболее перспективных форм охраны ландшафтов. Первые национальные парки появились еще в 70-х годах прошлого века в США (Иеллоустонский и др.) и с тех пор становятся все более популярными. В настоящее время они занимают в некоторых странах до 2-3 % и более их территории. Среди охраняемой природы планеты, занимающей около 2% территории суши, основное место принадлежит националь-

59

ным паркам. Сейчас почти в 100 странах мира организовано более 2300 национальных парков.

Национальные парки стали создаваться в Российской Федерации с 1983 г., В настоящее время на территории России находится 41 национальный парк, суммарная площадь территории которых составляет более 70000 км2.

Во всем мире из всех категорий особо охраняемых природных территорий наиболее популярны национальные парки, сочетающие в себе черты заповедников, заказников и рекреационных территорий. Поэтому в России, где система особо охраняемых природных территорий традиционно еще с прошлого века базировалась на заповедниках, в последние годы резко возросло число предложений об организации национальных парков. Если в 1986 г. на ее территории их было только 5, то в 1994 г. уже 28, 2005 г. 41 национальных парка. Национальные парки практически всегда имеют комплексное содержание, ибо природа многообразна и в ней все взаимосвязано. Например, охраняемые редкие виды растений произрастают на своеобразных по химическому составу горных породах, а порожистая речка с возникшим при тектонических подвижках красивым водопадом является нерестилищем ценных рыб и т.д.

Основные функции национальных парков – охрана земель и ценных ландшафтов и находящихся в их границах памятников истории и культуры; научные исследования в области экологии; туризм и частично отдых в «естественных» условиях. При этом рекреационная функция подчиняется природоохранной. Когда национальный парк располагается в уже освоенной местности, частично сохраняются и некоторые формы хозяйственного использования территории при условии, если они не наносят существенного ущерба экологии парка. Таким образом, в пределах национальных парков выделяются: зоны научного назначения, включая резерваты – заповедники; рекреацион- но-туристские зоны (включая лесопарки, стоянки и базы туристов); зоны сельского хозяйства, лесного хозяйства, промыслового рыбоводства и т. д.

Планировочная структура, и соотношение размеров функциональных зон в национальных парках зависят, прежде всего, от типа природного ландшафта и взаиморасположения его составляющих. Большую роль играют также степень урбанизации территории, расположение дорог, населенных пунктов, наличие промышленных предприятий в ближайшем окружении парка. Важной особенностью национальных парков является то, что они не просто «размещаются» на местности, а как бы «выявляются» в таких местах, где концентрируются наиболее

60

ценные в экологическом и эстетическом отношениях природные объекты, и одновременно минимальная (по отношению к общему «фону» региона) степень урбанизации ландшафтов, отсутствуют крупные промышленные предприятия, слабо развита сеть транспортных и инженерных коммуникаций. В связи с этим размеры национальных парков не нормируются, их границы определяются конкретной ситуацией.

Государственные природные заказники. В настоящее время в Рос-

сии действуют 69 заказников федерального значения общей площадью около 170000 км2 в 45 субъектах федерации, а также почти 12 тысяч региональных заказников. Заказник – охраняемая природная территория, на которой (в отличие от заповедников) под охраной находится не весь природный комплекс, а некоторые его части: только растения, только животные, либо их отдельные виды, либо отдельные историкомемориальные или геологические объекты. Эти резерваты не предназначены для массового туризма и отдыха, их задача сводится к ограничению всех или некоторых видов хозяйственной деятельности для обеспечения или восстановления ценных экологических систем, биогеоценозов, тех или иных видов животных, растений, таких редких объектов природного ландшафта, как, например, гейзеры, водопады, пещеры и т. д.

Памятник природы – охраняемая природная территория, на которой расположен редкий или достопримечательный объект живой или неживой природы, уникальный в научном, культурном, историкомемориальном или эстетическом отношении. В качестве памятника природы может охраняться водопад, метеоритный кратер, уникальное геологическое обнажение, пещера или, например, редкое дерево. Иногда к памятникам природы относят территории значительных размеров – леса, горные хребты, участки побережий и долин. В таком случае они именуются урочищами или охраняемыми ландшафтами.

Памятников природы федерального значения в России осталось всего 28 общей площадью 19,351 тыс. га. Причем 13 памятников расположены в Калужской области, остальные 15 – в других регионах.

Памятники природы подразделяются по типам на ботанические, геологические, гидрологические, гидрогеологические, зоологические и комплексные.

Для большей части памятников природы устанавливается режим заказников, но для особо ценных природных объектов может быть установлен режим заповедников.

Государственный контроль за функционированием 18 памятников, расположенных на землях лесного фонда, до недавнего времени осуществлял Рослесхоз, за функционированием остальных 10 памятников