Экология землепользования. Учебное пособие

31

ческой отрасли, адаптивного потенциала возделываемой культуры, технологий выполнения полевых работ и других условий. Границы рабочих участков могут быть постоянными и временными в зависимости от особенностей территории и размещаемых посевов.

Научно-информационной основой проектирования адаптивных агроэкосистем и агроландшафтов служат специальные классификации и районирования землеустраиваемой территории, синтезирующие покомпонентные исследования и изыскания (геоморфологические, почвенные, гидрологические, микроклиматические и другие). Они чаще всего проводятся как самостоятельные действия для многоцелевого использования, а также в составе землеустроительного проектирования.

Первичными выделами территории при эколого-ландшафтных классификациях и районированиях являются однородные территории, участки и их группы (классы) пригодности земель. Они диагностируются по особенностям намечаемого производства и различиям адаптивных реакций растений и животных на условия среды обитания. В соответствии с агроэкологическими свойствами земли и требованиям растений выбираются технические средства и технологии обработки почв и возделывания сельскохозяйственных культур с учетом форм и интенсивности проявления лимитирующих факторов (эрозии, переувлажнения, загрязнения и т.д.).

Ландшафтно-экологическое районирование территории представляет собой научно обоснованную систему таксономических единиц земельного фонда страны, характеризующую объективно существующие ландшафтно-экологические зоны и районы (макроуровень) и другие таксоны регионального и местного уровней. Оно предназначалось для организации мониторинга земель, включающего комплекс наблюдений за состоянием земельного фонда с целью своевременного выявления происходящих изменений под влиянием жизнедеятельности человека для комплексной оценки и прогноза, предупреждения и устранения последствий негативных процессов, контроля за состоянием и охраной земель в интересах их рационального использования.

На верхнем уровне районирования территории целесообразно выделять ландшафтно-экологические зоны по физико-географическим факторам в пределах бассейнов крупных рек. Физико-географическая неоднородность крупных речных бассейнов представляет собой основу для деления их на ландшафтно-экологические районы.

От ландшафтно-экологических зон осуществляется переход к ландшафтам, интегрирующим местности, урочища, фации, а затем к типам территории – региональным таксонам, обладающим сходным

32

комплексом природных условий и ресурсов и в основном одинаково отзывающимся на воздействие человека (этап экологического районирования).

Методический прием перехода от ландшафтного к экологическому районированию объясняется необходимостью выделения видов земель – таксонов местного порядка – в связи с невозможностью в земледельческих регионах идентифицировать единицы ландшафта. С помощью видов земель определенные ландшафтные категории становятся доступными для использования при землеустроительном проектировании.

Материалы природно-сельскохозяйственного, ландшафтноэкологического, эколого-хозяйственного районирования при землеустройстве расширяет производственная классификация земель, которая позволяет более тщательно учитывать свойства рельефа, почвообразующих и подстилающих пород, почв, условий увлажнения и других. Одновременно она объединяет общую группировку почв для характеристики и учета качества земель с уровня землевладения (землепользования). По внутриотраслевой сельскохозяйственной пригодности выделено семь категорий земель:

1.пригодные под пашню;

2.пригодные преимущественно под сенокосы;

3.пастбищные;

4.пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренной мелиорации;

5.малопригодные под сельскохозяйственные угодья;

6.непригодные под сельскохозяйственные угодья;

7.нарушенные земли.

Деление земель по благоприятности для размещения сельскохозяйственных угодий представляет собой начальный этап их агроэкологической характеристики.

Многоуровневым характером применения при экологоландшафтном обосновании землеустроительных действий обладает агроэкологическое районирование территории, при котором пригодные для сельского хозяйства земли разделяются на зоны, районы, классы, виды земель относительно жизненно-важных требований растений и их адаптивного потенциала. Землеустройство на базе агроэкологического микрорайонирования решает вопросы согласования в территориальном аспекте способов использования земель, конструкций агроэкосистем, подбора сельскохозяйственных культур по продукционной и средообразующей способности, регулирования интенсификационных процессов. Выделяются однородные агроэкологические тер-

33

ритории и участки по благоприятности к возделыванию групп, видов и сортов сельскохозяйственных культур. По степени устойчивости сельскохозяйственного производства устанавливаются зоны гарантированного, избыточного, рискованного, дефицитного производства.

В процессе землеустройства ландшафтно- и агроэкологически однородные территории и участки превращаются в производственнотерриториальные объекты: землевладения и землепользования, земельные массивы внутрихозяйственных подразделений, севообороты, поля, рабочие участки и т.д. Создается целостная система научно обоснованной территориальной организации производства, адаптированная к эколого-ландшафтным условиям местности. Линейные элементы устройства территории оптимизируются в ландшафтном отношении, площадные – с экологических и агроэкологических позиций.

Современное землеустройство как социально-экономический процесс и система мероприятий по устройству территории сельскохозяйственных организаций имеет значительную научно-методическую базу для эколого-ландшафтного обоснования проектных решений. Тем не менее, землеустроительное проектирование по конкретным составным частям и элементам нуждается в обновленных и усовершенствованных теоретических и методических разработках принципов и задач эколо- го-ландшафтной организации территории.

Эколого-ландшафтное землеустройство в теоретическом отношении является естественным продолжением развития научных знаний в области рациональной организации использования и охраны земельных ресурсов. Оно базируется на признанных классических положениях науки о землеустройстве, его определении как социальноэкономическом и эколого-хозяйственном процессе и комплексе мероприятий по формированию объективно обусловленных систем землевладения (землепользования) и земельных отношений, территориальной организации сельскохозяйственного, промышленного и иного производства, охраны природной среды. К отличительным его особенностям можно отнести более тщательный и разносторонний учет эко- лого-ландшафтных, эколого-хозяйственных и агроэкологических условий землеустраиваемого объекта и свойств земли, потребительского спроса на продукцию растениеводства и животноводства.

Существенным стимулом для перехода к эколого-ландшафтному землеустройству служит резкое ухудшение возможностей воспроизводства в экономике, а более того – в агропромышленном комплексе, в природопользовании. Снизилась интенсивность сельскохозяйственного производства, упал платежеспособный спрос на технические средства, возросли рыночные цены на продукты питания. В связи с приня-

34

той практикой земельной реформы радикальные перемены произошли в организации землепользования.

Повсеместно нарушены севообороты, многократно сократилось применение органических и минеральных удобрений, прекращены противоэрозионные, мелиоративные и культурно технические работы. Это неизбежно приводит к расширению и углублению процессов деградации и разрушения земель, ухудшению их экологического состояния, снижению продуктивности и плодородия почв.

Эколого-ландшафтное землеустройство призвано мобилизовать естественные ресурсы территории на поддержание урожаев сельскохозяйственных культур, на ведение экономически эффективного, социально ориентированного и экологически безопасного производства, на сохранение равновесного состояния в природной среде.

В территориальной организации сельскохозяйственного производства эколого-ландшафтный подход объективно обусловлен. Проблема заключается в придании эколого-ландшафтному содержанию землеустройства научной обоснованности, в разработке соответствующих методов и механизма обоснования.

Эколого-ландшафтное содержание заложено в понятии «земельные угодья», если рассматривать их с позиции систематического использования или пригодности к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличий природно-исторических признаков. Рационализация состава земельных угодий представляет неотложную задачу и на хозяйственном уровне, и на зонально-региональном. Стабильная структура сельскохозяйственных угодий возможна только при надежном и углубленном эколого-ландшафтном обосновании.

Задания для самоподготовки

1.Понятие землевладения.

2.Субъекты и объекты земельных отношений.

3.Регулирование земельных отношений.

4.Цели и задачи землеустройства.

5.Основные принципы землеустройства.

6.Назначение землеустроительного проекта.

7.Районирование территорий.

4.Экологический мониторинг земель и кадастровая оценка

Экологический мониторинг – комплексная система наблюдений за состоянием окружающей среды, оценки и прогноза изменений состояния окружающей среды под воздействием природных и антропогенных факторов.

35

Обычно на территории уже имеется ряд сетей наблюдений, принадлежащих различным службам, и которые ведомственно разобщены, не скоординированы в хронологическом, параметрическом и других аспектах. Поэтому задача подготовки оценок, прогнозов, критериев альтернатив выбора управленческих решений на базе имеющихся в регионе ведомственных данных становится, в общем случае, неопределенной. В связи с этим, центральными проблемами организации экологического мониторинга являются эколого-хозяйственное районирование и выбор «информативных показателей» экологического состояния территорий с проверкой их системной достаточности.

Мониторинг земель – система наблюдений за состоянием земельного фонда, предназначенная для оперативного выявления негативных изменений в пределах различных угодий с целью предупреждения и устранения нежелательных последствий. Мониторинг – это государственное мероприятие по управлению земельным фондом, предусмотренное ст. 109 Земельного кадастра РФ и «Положением о мониторинге земель в Российской Федерации», утвержденное постановлением Правительства РФ № 491 от 15.07.92 г. В зависимости от масштаба и полноты охвата, а также целевого назначения различают глобальный, региональный и локальный мониторинг.

В мониторинг входит целый комплекс наблюдений, изысканий, съемок, в результате чего выявляются такие процессы, как:

–изменение границ разлитых угодий;

–наличие водной или ветровой эрозии;

–развитие опустынивания;

–пастбищная дигрессия;

–развитие процессов гидроморфизма и засоления;

–изменение запасов гумуса и др.

Объектом мониторинга являются все земли, все угодья независимо от их правового режима и формы собственности.

Мониторинг земель входит в единую государственную информационную систему о состоянии окружающей среды и природных ресурсов и является неотъемлемой частью глобального планетарного мониторинга.

Мониторинг состояния почв урбанизированных территорий.

Мониторинг состояния почв – система наблюдений за состоянием загрязнения почв тяжелыми металлами на урбанизированных территориях и стойкими органическими веществами на орошаемых территориях и сельскохозяйственных угодьях.

36

Загрязнение почвы – привнесение и возникновение в почве новых, обычно нехарактерных для нее физических, химических или биологических агентов или превышение в рассматриваемое время естественного среднемноголетнего уровня (в пределах его крайних колебаний) концентрации перечисленных агентов.

Программа мониторинга почв города. Размещение станций мони-

торинга за состоянием почв строится с учётом следующих факторов:

–охват основных типов ландшафтов с акцентом на социально значимые виды землепользования (жилые и рекреационные зоны);

–возможность оценки зон различной удалённости от потенциально опасных источников загрязнения (промышленных предприятий);

–учёт уже имеющиеся уровней загрязнения почв, установленных

врезультате ранее проведённых исследований (участки умеренного загрязнения, участки интенсивного загрязнения);

–расположение их в инфраструктуре города;

–возможность их сохранности в течение 10-15 лет.

Мониторинг производится не менее чем в 150 пунктах, размещенных с учетом вышеуказанных факторов. Список показателей для мониторинга состояния почв определяется действующими нормативными документами Роспотребнадзора с учетом списка приоритетных для города токсикантов. Кроме показателей плодородия почв, их санитарного состояния, необходим мониторинг за их деградацией и засолением.

Мониторинг почв производится по следующим показателям:

–тяжёлые металлы с обязательными к определению 15 элементами 1,2,3 классов опасности для почв (1 класс: ртуть, кадмий, свинец, мышьяк, цинк; 2 класс: никель, кобальт, хром, молибден, медь, сурьма; 3 класс: марганец, ванадий, стронций, барий);

–приоритетные органические токсиканты (бенз(а)пирен, полихлорированные бифенилы, хлорорганические пестициды, нефтепродукты);

–агро-физические и агро-химические параметры грунтов (рН, содержание гумуса, показатели плодородия),

–показатели деградации почв (плотность почв, каменистость, засоление),

–эпидемиологические показатели (индекс бактерий группы кишечной палочки, индекс энтерококков, наличие патогенных бактерий, яиц и цист геогельминтов).

Экологическая экспертиза земельного участка. Как принято счи-

тать, земля является компонентом природного ландшафта, который

37

человечество использует в своей деятельности, будь то строительство, сельское хозяйство или животноводство, и во всех случаях экологическая экспертиза земельного участка будит являться залогом успешной деятельности и оправданных инвестиций.

Обследование участка в первую очередь позволяет говорить о наглядных факторах, определяющих экологическое состояние земельного участка. К таким относится близость промышленных предприятий и энергетического комплекса, крупных автомагистралей и транспортных объектов. Как показывает экологическое обследование участка не менее важным и определяющим нужно считать и фактор так называемой «исторической судьбы участка», что находилось на этой земле, 30-50 лет назад, не стоит забывать об экологической эстетике, определяемой наличием зеленых насаждений, водных объектов, животных и птиц, а подтверждением тому может быть исследование участка.

Экологическая экспертиза участка проводится по следующим направлениям:

Экспертиза участка на предмет химического и бактериологического исследования воды источника водопотребления (скважина, колодец, родник).

Экологическая экспертиза участка на предмет агрохимического, токсикологического, радиологического, микробиологического и паразитологического исследования почвы участка. Позволяет выявить следы свалок ТБО, свалок радиоактивных и токсичных отходов, скотомогильников и опасных захоронений.

Экспертиза участка на предмет обнаружения физического загрязнения, обусловленного такими факторами среды как радиация, шум, и электромагнитные поля.

Цель проведения кадастровой оценки земель. 25 августа 1999 г.

вышло постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах админи- стративно-территориальных образований. Кадастровая оценка земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования. С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете земельного налога, а во многих регионах – и арендной платы за государственные и муниципальные земли. Также результаты кадастровой оценки используются при обосновании наиболее рациональ-

38

ных и перспективных направлений городской застройки; при устранении недостатков землепользования в землеустройстве; при определении стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах; для уточнения схемы экономического зонирования территории и в иных случаях.

Методика проведения и показатели кадастровой оценки во многом отличаются от процедуры определения рыночной стоимости земельных участков.

Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Как правило, для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.

К расчету коэффициента капитализации в мировой практике сложилось четыре подхода, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход – условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с 1 га, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный

39

срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель установлен срок капитализации 33 года, а для лесных земель – 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего, с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Четвертый подход – метод анализа сравнительных продаж предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Кроме рыночных для расчета показателей кадастровой оценки широко используются и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3 %, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации 33 года. Этот срок, может быть, и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, но ставка дохода в 3 % не отражает реального уровня писка инвестирования в сельскохозяйственные угодья.

Таким образом, основная сфера использования кадастровой стоимости – это создание базы для налогообложения земельных участков, а в перспективе и всех объектов недвижимости. В то же время при определении рыночной стоимости земельных участков может быть использована информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Недвижимость, в том числе земля, является одним из надежных источников доходной части бюджета в виде налоговых и арендных платежей.

Так, в странах с рыночной экономикой одним из основных источников пополнения государственного бюджета, расходуемого в большей степени на социальные нужды, являются арендные платежи и налоги на недвижимое имущество, основанные на рыночной стоимости. Например, в Канаде доля платежей, связанных с имуществом, составляет порядка 70 %, в Российском бюджете – менее 5 %. Между тем,

40

очевидно, что недвижимость как особый товар, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости, является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы за землю и налога. У нас в стране базой для налоговых и арендных платежей за землю также должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, включая и земельные участки. В опосредованном виде переход к установлению земельных платежей уже зафиксирован в Земельном кодексе. Однако реализация данного положения и переход к установлению земельного налога и арендной платы на основе рыночной стоимости потребуют значительных усилий, связанных, прежде всего, с созданием механизма получения показателей рыночной стоимости земельных участков и придания ему некоего правового статуса, что, в свою очередь, потребует создания и развития соответствующих поставленным целям институциональных структур в сфере рыночной оценки недвижимости.

Внастоящее время основными источниками денежных поступлений являются:

1) налог на землю или недвижимость; 2) налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в

аренду недвижимости; 3) регистрационные сборы за государственную регистрацию прав

на недвижимое имущество и сделок с ним; 4) плата за предоставление информации из единого кадастра не-

движимости или земельного кадастра.

Встранах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших источников поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах, как США, Канада, Великобритания, Германия, Италия, Япония, входит в единый налог на недвижимость, в таких странах, как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань, является самостоятельным налогом. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1 % от

еекадастровой стоимости, В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен в самостоятельный платеж и составляет 3 % от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения – 1 % от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

По новому Налоговому кодексу РФ, земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст.390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадаст-