Экология землепользования. Учебное пособие

41

ровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Новый порядок расчета земельного налога принципиально отличается от прежнего. Раньше налоговой базой для исчисления налога служила площадь земельного участка, а ставки налога были различными для граждан и организаций. Для определения конкретной ставки налога использовали сложную систему коэффициентов, которая учитывала категорию земельного участка и его местонахождение, а также коэффициент индексации ставок налога. Нередко это приводило к возникновению спорных ситуаций.

В прежней системе исчисления земельного налога земельные угодья по своему качеству и местоположению оценивались лишь в пределах зоны и подзоны с поправочными коэффициентами 25 % в ту или иную сторону от среднезональной налоговой ставки. Однако степень дифференциальных различий этот принцип учесть не в состоянии. Ущербными оказывались, как правило, худшие земли и хозяйства, функционирующие в этих условиях. Налоговое земельное бремя для них, как правило, было избыточно. Они являлись первыми кандидатами на разорение и банкротство, на уход из аграрной сферы деятельности. Этим в основном объясняется наличие значительных площадей заброшенных сельскохозяйственных угодий (и полевых, и кормовых) на периферии района, сельских администраций и населенных пунктов. Да и на территории субъектов Российской Федерации в худших экономических условиях оказываются удаленные районы. В частности, проводимая в современных условиях массовая кадастровая оценка сельскохозяйственных земель не устраняет этого негативного фактора, определяя оценочный показатель в среднем по региону. Даже по районной дифференциации оценочная процедура очень затратная в отношении труда, финансов, времени. Налоговые же ставки опять-таки ориентируются на чрезмерно усредненные показатели.

На основе обобщения исторического опыта России можно сделать следующий вывод: с точки зрения налоговых взаимоотношений оценка сельскохозяйственных земель должна учитывать наличие худших земель в общем оцениваемом массиве. Чем крупнее массив, тем меньше в нем доля лучших участков и тем выше доля худших. Из этого следует вывод, что чем больше размер земельного участка, тем ниже должна быть ставка земельного налога. Это положение «работает» на интересы, во-первых, крупных владельцев, и, прежде всего, сельскохозяйственных организаций. Во-вторых, оно выгодно и государственному бюджету, поскольку уменьшает затраты налоговых инспекций по налоговому администрированию. При этом худшие земли не будут

42

изыматься из сельскохозяйственного функционирования. Это выгодно и обществу в целом, ибо на территории России не будут так быстро возрастать размеры заброшенных полевых и лугопастбищных земель, как это происходило в 1990-е годы.

В ближайшие годы планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юридических лиц).

Задания для самоподготовки

1.Сущность экологического мониторинга земель

2.Программа мониторинга почв.

3.Особенности экологической экспертизы земельного участка.

4.Кадастровая оценка земель.

5.Подходы к расчету коэффициента капитализации.

6.Налоговые и арендные платежи за землепользование.

5. Экологические проблемы городских земель

По территории Российская Федерация занимает первое место в мире. Ее территория – 17 млн. км2, почти половину (45%) территории РФ занимают леса, 4% – воды, 13% – сельскохозяйственные угодья, 19% – оленьи пастбища, 19% – прочие земли. На душу населения в России приходится 1,6 га сельскохозяйственных угодий, из них 0,9 га пашни, что в 4 раза больше, чем в странах Западной Европы. Ценный природный ресурс, которым располагает РФ – плодороднейшие почвы – черноземы.

Город – это демографическое и социально-экономическое образование, включающее территориальный комплекс средств производства, искусственную среду обитания, постоянное население и определённую форму социальной организации.

Для современного этапа развития человечества характерны быстрый рост числа и размеров городов. Особенно интенсивно растут большие города с населением более 100 тыс. человек. Такие города занимают около 1% площади суши. Но их воздействие на природные условия и экономику всего мира очень велико. На этой ограниченной территории проживает свыше 45% населения Земли. Но именно они производят около 80% всех выбросов загрязняющих природноландшафтные – связаны в основном с деградацией природных ландшафтов. Под городами изменяются все компоненты: геологическое

43

строение и рельеф, поверхностные и подземные воды. Климат, почвенный покров, животный и растительный мир. Все живые компоненты городской среды стараются приспособиться к быстро меняющимся условиям (в целом идёт сокращение видового разнообразия, сокращается и сама площадь земных насаждений). Казалось бы, городская среда меняется только на поверхности, а в глубине, под домами и асфальтом, всё остаётся без изменений, как и тысячелетия тому назад. Однако это не так. В современных городах коммуникации расположены до глубины несколько сот метров. Под землю в туннелях упрятаны реки, проложены линии метро, там протянуты различные трубопроводы, кабельные сети и пр. Все эти сооружения и коммуникации существенно изменяют гидроэкологические условия. Опускается уровень грунтовых вод, нарушается почвообразовательный процесс. При застройке города строители широко применяют планацию (выравнивание) рельефа. Для этого засыпают овраги, долины небольших рек и ручьёв, пруды. Тем самым достигается увеличение площадей городских кварталов, дорог и проездов. Но при этом происходит нарушение естественных природных процессов. Оказывается затруднённым поверхностный сток, ухудшаются условия для отвода и опускания уровня грунтовых вод. Поэтому засыпание оврагов и речек сопровождается подтоплением подвалов домов, создаёт условия для размножения в них комаров. Подтопленными принято называть площади, на которых уровень грунтовых вод залегает не глубже трёх метров. Именно на такой глубине находятся подвалы и фундаменты зданий, электрические и телефонные кабели, водопроводные и канализационные трубы, другие коммуникации. Причиной подтопления является усиление фильтрации воды в поверхностные слои грунта. Подтопление разрушает фундамент, уменьшает их прочность, затрудняет прокладку трасс метрополитена, технических коллекторов и галерей, увеличивает коррозию трубопроводов и металлических конструкций. Подтопление усиливает многие геологические процессы и, прежде всего, оползни. К тому же в городах обычно присутствуют искусственные элементы рельефа. К их числу относятся выемки, которые используются для транспортных целей. По ним прокладываются железные и шоссейные дороги, проходят каналы. Для тех же целей сооружают насыпи, в том числе и для движения речных судов.

Городские почвы (урбоземы). Городские почвы отличны от естественных по химизму и водно-физическим свойствам. Они переуплотнены, почвенные горизонты перемешаны и обогащены строительным мусором, бытовыми отходами, из-за чего имеют более высокую щелочность, чем природные их аналоги. Почвенный покров крупных го-

44

родов отличается также и высокой контрастностью, неоднородностью из-за сложной истории развития города, перемешанности погребенных разновозрастных исторических почв и культурных слоев. Естественный почвенный покров на большей части городских территорий уничтожен. Он сохранился лишь островками в городских лесопарках. Городские почвы (урбоземы) различаются по характеру формирования (насыпные, перемешанные), по гумусированности, по степени нарушенности профиля, по количеству и составу включений (бетон, стекло, токсичные отходы) и т.д. Для большинства городских почв характерно отсутствие генетических горизонтов и наличие различных по окраске и мощности слоев искусственного происхождения. До 30-40% площади жилых застроенных зон занимают запечатанные почвы (экраноземы), в промышленных зонах преобладают химически загрязненные индустриземы на насыпных и привозных грунтах, вокруг АЗС формируются интруземы (перемешанные почвы), а в районах новостроек – почвоподобные тела (реплантоземы).

Особый вклад в ухудшение химических свойств почв вносят снегоносы – применение зимой солей в целях быстрого освобождения дорожных покрытий от снега. Для этого обычно используют хлористый натрий (поваренную соль), что ведет не только к коррозии подземных коммуникаций, но и к искусственному засолению почвенного слоя. В результате в городах и вдоль автомагистралей появились такие же засоленные почвы, как где-нибудь в сухих степях или на морских побережьях (как оказалось, существенный вклад в засоление придорожных почв в последние годы вносят мощные машины типа джипов, которые, идя на большой скорости, разбрызгивают лужи на дорогах далеко в стороны). Предлагаемые безвредные для растений заменители соли (например, фосфорсодержащая зола) не нашли в России широкого применения. Благодаря повышенному поступлению из атмосферы карбонатов кальция и магния почвы имеют повышенную щелочность (их pH достигает 8-9), они обогащены также сажей (до 5% вместо нормальных 2-3%).

Основная часть загрязняющих веществ поступает в городские почвы с атмосферными осадками, с мест складирования промышленных и бытовых отходов. Особую опасность представляет загрязнение почв тяжелыми металлами.

Городские почвы имеют повышенное содержание тяжелых металлов, особенно в верхних (до 5 см), искусственно созданных слоях, которые в 4-6 раз превышает фоновое. За последние 15 лет площадь земель, сильно загрязненных тяжелыми металлами, возросла в городах на треть и уже охватывает места новостроек.

45

Большую роль в этом загрязнении имеют не только стационарные (промышленные (в первую очередь, металлургические) предприятия, но и мобильные источники, особенно автотранспорт, количество которого с увеличением размеров города постоянно повышается. Если 1520 лет назад атмосферу городов загрязняли в основном промышленность и энергетика, то сегодня основные загрязнители – автотранспорт, на долю которого приходится до 90% всех выбросов в атмосферу. К числу приоритетных загрязнителей атмосферы, а, следовательно, и почвы, поступающих с отработанными газами автомобилей, относятся свинец и бенз(а)пирен. Содержание их в почвах многих городов значительно превышает предельно допустимые нормы. В почвах 120 городов России в 80% обнаружено превышение ПДК свинца, около 10 млн. городских жителей постоянно контактируют с загрязненной свинцом почвой.

Городские почвы принимают на себя весь удар и от радиоактивного загрязнения. Снижение плодородия городских почв происходит также из-за регулярной уборки растительных остатков, что обрекает городские растения на голодный паек. Ухудшает качество почв и регулярное скашивание газонов. Снижает плодородие городских земель и бедная почвенная микрофлора, малое количество микробного населения. Почти нет в почвах городов таких полезных и непременных членов почвенного населения, как дождевые черви. Нередко городские почвы стерильны почти до метровой глубины. А ведь именно почвенные бактерии переводят мертвые органические остатки в форму, удобную для усвоения корнями растений. Экологические функции городских почв ослаблены не только из-за сильного загрязнения (почвенный покров перестает быть фильтрационным барьером), но и из-за уплотнения, затрудня0ющего газообмен в системе почва-атмосфера и приводящего к появлению микропарникового эффекта под плотной (утоптанной) поверхностной коркой почвы. В жаркие летние дни асфальтовые покрытия, нагреваясь, отдают тепло не только приземному слою воздуха, но и в глубь почвы. При температуре воздуха 26-27° С температура почвы на глубине 20 см достигает 37° С, а на глубине 40 см – 32° С. Это самые настоящие горячие горизонты – как раз те, в которых сосредоточены живые окончания корней растений. Таким образом, для уличных растений создается необычная тепловая ситуация: температура подземных органов у них выше, чем надземных.

Из-за уборки опавших листьев осенью и снега зимой городские почвы сильно выхолаживаются и глубоко промерзают – нередко до -10÷-15° С. Выявлено, что годовой перепад температур в корнеобитае-

46

мом слое городских почв достигает 40-50° С, в то время как в естественных условиях (для средних широт) он не превышает 20-25° С.

Городские почвы в результате градостроительной и хозяйственной деятельности подвергаются деградации, отчуждению, загрязнению. Деградация городских почв – это уничтожение плодородного слоя почвы, частичное или полное разрушение почвенного покрова, сопровождающееся ухудшением его физического и биологического состояния, снижением плодородия.

К процессам деградации городских почв относятся:

–эрозии почв – разрушение почв и вынос рыхлых компонентов почвенного материала водой и ветром. Водная эрозия происходит под воздействием поверхностного стока, дождевых и талых вод. Ветровая эрозия (дефляция) представляет собой выдувание мелкозёма из верхних почвенных грунтов,

–переуплотнение. Почвы города сильно переуплотнены с поверхности, в корнеобитаемом слое. Уплотнение почв приводит к уменьшению их пористости, а значит, к уменьшению влагоёмкости и воздухопроницаемости почв. От величины пор зависит продвижение воды в почве, водоподъёмная способность и мобильность воды,

–отчуждение территорий под жилые здания, промышленные объекты, дороги. Застроенные или замощенные земли в крупных городах занимают до 70-80 % городской территории. Запечатанные асфальтом, жилыми и промышленными постройками почвы практически непроницаемы для осадков и, в меньшей мере, для воздуха. Запечатанные почвы имеют изменённые водный, воздушный и тепловой режимы. Для них характерны условия повышенной влажности, дефицита кислорода, меньшего градиента температуры.

Почвы, запечатанные под зданиями, без естественной аэрации переувлажняются. Это вызывает повышение влажности в подвалах и ведёт к разрушению фундаментов. Излишнее покрытие почвы асфальтом в лесопарках, скверах, бульварах и прочих аналогичных территориях также неблагоприятно: корни, попадающие под асфальт, гибнут в анаэробных условиях. Часть почв городской территории отчуждается захламлением бытовыми и строительными отходами. При этом свалки становятся источниками химического загрязнения почв, а также атмосферного воздуха и грунтовых вод,

–загрязнение почв в результате антропогенной деятельности приводит к изменению их химического состава и ухудшению качества, вызывает целый ряд негативных последствий вплоть до потери способности к биопродуктивности и самоочищению. Вредные вещества поступают в почвы городов в результате разрушения и строительства

47

зданий, выбросов транспорта, металлургических, нефтеперерабатывающих и химических предприятий, энергетических станций, слива вод, применения противогололёдных химикатов.

Показатели и оценка экологического состояния почв. Основными загрязняющими веществами почв являются металлы, нефтепродукты, радиоактивные вещества, удобрения и пестициды. Основными критерием гигиенической оценки опасности загрязнения почвы вредными веществами являются их ПДК.

По уровню загрязнения и степени опасности для населения почвы города разделяются на категории: чистая, допустимая, умеренно опасная, опасная, чрезвычайно опасная.

Повышение эффективности использования городских земель. Осо-

бую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

–интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

–размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков является:

–цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

–цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

48

–цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

–цена за лот – применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

–цена за единицу плотности – соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

–выработка градостроительной политики и социальное планиро-

вание;

–формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

–формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

–анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

49

–определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

В настоящее время существуют два взгляда на ценность городских земель:

–проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

–оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель. Основой формирования кадастровой оценки земель и функцио-

нального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

Правила землепользования и застройки территорий сельских и го-

родских поселений. Правила землепользования и застройки территорий, сельских и городских поселений, определяют целевое и разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка. В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие нет, и что конкретно можно строить на территории.

Основная цель введения правил землепользования и застройки территорий городских сельских поселений – упростить и ускорить решение вопросов разрешённого использования земельных участков. Градостроительный кодекс определяет необходимость наличия схем зонирования (графического материала по границам территориальных зон различного функционального назначения с кодовым обозначениями таких зон) и текстового материала (градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны).

Градостроительный кодекс определяет развёрнутый перечень видов градостроительной документации, и перечень градостроительной документации, которая разрабатывается местными органами власти. Это:

Генеральный план поселения (города, населённого пункта) – градостроительная документация о долгосрочном (перспективном) градостроительном планировании. В нём укрупнено определяются основные направления развития территории. Зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляется без установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки вводят градостроительные регламенты. Проекты планировки, проекты межевания и проекты застройки, которая разрабатывается на основе правил. Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной.

Общая часть правила землепользования и застройки устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с

50

Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.

Территориальная часть правил землепользования и застройки – это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками. Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Правила имеют большую силу по отношению к Генеральному плану и другим видам градостроительной документации. По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов. Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование. Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории (то есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований. У каждого участка должно быть своё разрешённое использование. Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории. Зонированием территорий муниципальных образований определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков).

Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний. Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.