Розничный бизнес банка. Учебное пособие

кредитного комитета предмет залога может быть застрахован залогодателем от рисков утраты и повреждения на его полную стоимость, указанную в договоре о залоге.

Договоры залога недвижимости должны быть зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в течение 30 календарных дней с даты их подписания.

При принятии банком в залог имущественных прав на приобретаемое за счет кредитных средств автотранспортное средство с залогодателем заключается договор залога имущественных прав на приобретаемое автотранспортное средство.

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору кредитополучатель или третье лицо могут передать банку в гарантийный депозит денежные средства в белорусских рублях либо иностранной валюте (в долларах США, евро) с заключением договора гарантийного депозита денег.

Денежные средства, передаваемые в гарантийный депозит денег, хранятся на счетах, открытых банком. Размер процентов, начисляемых банком по гарантийному депозиту, утверждается в установленном в банке порядке.

При принятии в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту гарантийного депозита денег в кредитном договоре должно быть предусмотрено, что обязательства банка по выдаче кредита возникают после внесения физическим лицом денежных средств в гарантийный депозит в банке. Срок размещения гарантийного депозита в банке должен быть не менее срока исполнения обязательств по кредитному договору.

В случае неисполнения кредитополучателем обязательств по кредитному договору банк вправе самостоятельно удовлетворить свои имущественные требования за счет гарантийного депозита, что должно быть предусмотрено условиями договора гарантийного депозита денег.

3.6. Особенности предоставления отдельных видов кредитов

3.6.1. Особенности предоставления кредитов на финансирование недвижимости

Стоимость кредитуемого объекта недвижимости определяется:при строительстве индивидуальных жилых домов – по сметной стоимости строительства объекта в текущих ценах, ука-

71

занной в справке органа управления архитектурной и градостроительной деятельностью городского (районного) исполкома;

при строительстве квартиры – по стоимости (расчетной, ориентировочной и т.п.) общей площади, указанной в договоре на строительство квартиры;

при покупке индивидуальных жилых домов (долей, частей), квартир (долей, частей), земельного участка – по стоимости, указанной в договорах их купли-продажи;

при покупке квартиры на аукционе – по стоимости, указанной в протоколе о результатах аукциона.

Срок предоставления кредита банком на финансирование недвижимости, устанавливается:

на покупку жилого дома (доли, части), квартиры (доли, части), земельного участка – до шести месяцев;

на строительство квартиры – до наступления определенного договором строительства квартиры срока ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома или не позднее срока окончательного расчета за квартиру, определенного договором строительства, но не более двух лет;

на строительство индивидуального жилого дома – в течение трех лет с момента заключения кредитного договора;

на покупку квартиры на аукционе – в течение 25 календарных дней со дня подписания Протокола о результатах аукциона.

Способы предоставления банком кредитов на финансирование недвижимости:

на покупку объектов недвижимости – путем перечисления белорусских рублей на соответствующий счет продавца объекта недвижимости;

на строительство объектов недвижимости – путем перечисления белорусских рублей на счета третьих лиц и (или) на счет специального режима по учету средств, депонированных для расчетов чеками (при строительстве индивидуального жилого дома).

Кредиты на финансирование недвижимости предоставляются кредитополучателю банком разовой суммой либо открытием невозобновляемой кредитной линии. Кредиты, предоставляемые банком кредитополучателям на финансирование недвижимости, подлежат проверке на предмет их целевого использования.

Погашение кредитов, выданных банком на строительство (покупку) объектов недвижимости, производится ежемесячно.

Срок начала погашения кредита устанавливается по соглашению между банком и кредитополучателем, но не позднее шести месяцев после наступления предельной даты выдачи кредита, определенного условиями кредитного договора.

72

3.6.2. Особенности потребительского кредитования

Потребительские кредиты могут предоставляться банком в белорусских рублях. Требования по минимальной сумме кредита не распространяются при предоставлении льготных кредитов в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь № 371 «О льготном потребительском кредитовании» от 6 июля 2009 г.

Потребительские кредиты на приобретение товаров отечественных производителей (согласно Перечню) предоставляются только путем безналичного перечисления средств на счета организаций, индивидуальных предпринимателей – продавцов по представленным счетам-фактурам, договорам купли-продажи.

Предоставление кредитов на потребительские нужды может осуществляться путем единовременной выдачи либо путем открытия возобновляемой кредитной линии. Срок предоставления потребительских кредитов устанавливается банком самостоятельно согласно локальным нормативным правовым актам.

Погашение кредитов производится ежемесячно. Срок начала погашения кредита устанавливается по соглашению между банком и кредитополучателем, но не позднее семи месяцев от даты заключения кредитного договора.

Проверка целевого использования потребительских кредитов банком, как правило, не осуществляется.

Рассмотрение пакета документов заявителя и принятие решения о выдаче кредита осуществляется на заседании кредитного комитета банка.

3.6.3. Особенности предоставления кредита на приобретение автотранспортных средств

Банком предоставляются кредиты физическим лицам на приобретение ими у юридических (физических) лиц, индивидуальных предпринимателей автотранспортных средств (мотоциклов, легковых автомобилей) в целях их дальнейшего личного пользования.

Кредиты предоставляются единовременно или путем открытия невозобновляемой кредитной линии путем перечисления белорусских рублей на соответствующий счет продавца (юридического, физического лица, индивидуального предпринимателя).

73

В случае если продавцом автотранспортного средства является юридическое лицо – нерезидент Республики Беларусь, подразделение банка на основании расчетного документа перечисляет денежные средства в иностранной валюте путем перевода с продажей на счет продавца в соответствии с реквизитами, указанными в данном договоре купли-продажи автотранспортного средства. Продажа иностранной валюты производится по соответствующему курсу, установленному по подразделению банка на день совершения операции.

Размер кредита на приобретение автотранспортных средств определяется исходя из стоимости, указанной в договоре куплипродажи, счет-справке.

Срок предоставления кредита – не более шести месяцев. Погашение кредитов производится ежемесячно. Срок начала погашения кредита устанавливается по соглашению сторон, но не позднее семи месяцев от даты заключения кредитного договора.

3.6.4. Особенности предоставления льготных кредитов на финансирование недвижимости

Льготный кредит предоставляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» от 6 января 2012 г.

Преимущества кредита:

льготная процентная ставка;

льготный кредит направлен на улучшение жилищных условий малообеспеченных категорий граждан;

оказание финансовой помощи государства молодым и многодетным семьям в погашение задолженности по льготным кредитам, полученным на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений;

предоставление отсрочки в погашении задолженности по кредиту (включая проценты за пользование кредитом), предоставленному на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения семьям, в которых один из родителей после рождения второго и последующих детей является получателем пособия по уходу за ребенком в возрасте до трех лет, а также гражданам, проходящим срочную военную службу на период получения данного пособия или прохождения службы соответственно.

74

Льготные кредиты на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений предоставляются по спискам, составленным с соблюдением очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и утвержденным соответственно государственными органами.

Льготные кредиты предоставляются гражданам в белорусских рублях в безналичном порядке.

Максимальный срок, на который выдаются льготные кредиты, не должен превышать 20 лет (для многодетных семей – 40 лет).

Процентная ставка устанавливается:

для многодетных семей – 1% годовых;

для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, – в размере 10% ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов, но не менее 3% годовых;

для лиц, указанных во втором абзаце ч. 1 подп. 1.1 Указа

№13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» от 6 января 2012 г. (в ред. от 30 мая 2013 г.) – 5% годовых;

для молодых семей, имеющих двоих несовершеннолетних детей, – в размере 50% ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов, но не менее 5% годовых;

Максимальный размер льготного кредита на строительство (реконструкцию) жилого помещения определяется по нормиру-

емым размерам общей площади жилого помещения и по показателю стоимости строительства 1 м2 общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств для соответствующего типа жилых зданий, утверждаемому местными исполнительными и распорядительными органами, и не должен превышать 90% (для многодетных семей – 100%) стоимости строительства нормируемых размеров общей площади жилых помещений типовых потребительских качеств.

Для иных категорий граждан – в размере 20% ставки рефинансирования Национального банка, действующей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов, но не менее 5% годовых.

Погашение задолженности по льготным кредитам и выплата процентов за пользование ими осуществляются гражданами равными долями в течение всего периода погашения кредитов:

75

Обстоятельства, преграждающие развитие ипотеки в нашей стране:

высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков;

высокие процентные ставки по жилищным кредитам;

отсутствие подменного фонда жилья;

нет вторичного рынка закладных.

3.6.6. Особенности системы жилищных строительных сбережений

Система жилищных строительных сбережений десятилетиями успешно работает в Европе. В последние годы она стала внедряться и в Китае, Казахстане, где хорошо себя зарекомендовала.

Суть системы состоит в следующем. Гражданин, желающий обзавестись собственным жильем, заключает с банком договор об открытии счета и ежемесячно делает на него взносы в определенном в договоре размере. На внесенную сумму начисляются банковские проценты, при условии выполнения гражданином условий договора в конце каждого года ему на счет перечисляется так называемая жилищная премия. По сложившейся в других странах практике эта премия выплачивается за счет государства. В течение пяти-шести лет гражданин обычно накапливает предусмотренную в договоре с банком сумму – она идет на первый взнос за квартиру. Недостающую сумму выдает банк в виде ипотечного кредита под залог приобретаемой квартиры.

В нынешних условиях система строительных сбережений в Республике Беларусь не может функционировать именно по причине высоких темпов инфляции и большой величины ставки рефинансирования.

3.7. Формирование кредитной политики банка в соответствии с основными направлениями денежно-кредитной политики

Кредитная политика – определение направлений деятельности банка в области кредитно-инвестиционных операций и разработка процедур кредитования, обеспечивающих снижение рисков.

Выработка грамотной кредитной политики – важнейший элемент банковского менеджмента. Сущность кредитной политики банка состоит в обеспечении безопасности, надежности и прибыльности кредитных операций, т.е. в умении свести к

77

минимуму кредитный риск. Таким образом, кредитная политика – это определение того уровня риска, который может взять на себя банк.

Каждый банк должен четко формулировать политику предоставления кредитов, которая позволяла бы определять направления использования средств акционеров и вкладчиков, регулировать состав и объем кредитного портфеля, а также выявлять обстоятельства, при которых целесообразно предоставлять кредит. Ответственность за осуществление кредитной политики лежит на совете директоров банка, который делегирует функции по практическому предоставлению кредитов на более низкие уровни и формулирует общие принципы и ограничения кредитной политики.

В последнее время все больше крупных банков письменно фиксирует эти принципы, составляя Меморандум о кредитной политике, структура которого различна для разных банков, но основные моменты содержат следующую информацию:

формулируется общая цель политики, определяются предельные суммы кредитов, выдачу которых администрация банка считает желательной, а также кредиты, от которых рекомендуется воздержаться;

определяются географические районы, в которых желательна кредитная экспансия банка;

содержатся правила о порядке выдачи кредитов, о контроле качества кредитов, о процедуре взыскания просроченной задолженности и т.д.

При формировании кредитной политики банку следует тщательно проанализировать следующие факторы:

наличие собственного капитала и его достаточность;

степень рискованности и прибыльности различных видов кредитов;

стабильность депозитов (банк вправе предоставлять кредиты после того, как образованы достаточные первичные и вторичные резервы. Учет стабильности депозитов важен в случае непредсказуемых колебаний спроса, если вдруг все вкладчики захотят ликвидировать свои депозиты);

состояние экономики страны в целом, так как экономические спады и подъемы способствуют более резким колебаниям общей массы кредитных ресурсов и процентных ставок по кредитам;

денежно-кредитная и фискальная политика правительства, сокращающая или расширяющая кредитные возможности банков;

квалификация и опыт банковского персонала (от него зависит разнообразие направлений и эффективность кредитной политики банка).

78

Втечение всего срока использования кредитополучателем кредита банк осуществляет постоянный мониторинг его финансового состояния (не реже 1 раза в полугодие), в том числе оценку и влияние финансового положения кредитополучателя на своевременное исполнение им своих обязательств перед банком. Данный мониторинг осуществляется по кредитополучателям:

имеющим просроченную задолженность сроком свыше 30 календарных дней – в течение 20 календарных дней после установления данного факта;

допустившим 3 раза и более несвоевременное погашение кредитов и уплату процентов в течение последних шести месяцев или наличие негативной информации аналогичного характера по кредитной истории заявителя в других банках.

Мониторинг осуществляется на основании изучения документов, подтверждающих наличие у кредитополучателя стабильных доходов, а также анализа кредитной истории, полученной из системы «Кредитный регистр» Национального банка Республики Беларусь.

Вслучае ухудшения кредитоспособности кредитополучателя – снижения дохода более чем на 30% по сравнению с доходами, получаемыми на день предоставления кредита, банк имеет право в процессе мониторинга финансового состояния кредитополучателей потребовать дополнительно обеспечения по кредитному договору в виде поручительства физических лиц.

Вслучае если кредитополучатель (иное лицо) заключил договор страхования имущественных интересов, связанных с установлением кредитополучателю группы инвалидности либо

сего смертью, выгодоприобретателем по которому является банк, кредитная служба осуществляет контроль за своевременностью уплаты страхователем страховых взносов в период пользования кредитом.

Проверки целевого использования кредита осуществляются в порядке и в сроки, определенные условиями кредитного договора, но не позднее 20 календарных дней после окончания срока предоставления документов, подтверждающих целевое использование кредитов. Проверка целевого использования кредита осуществляется путем проверки документов, представленных кредитополучателем в банк, при необходимости с выходом на место для осмотра объекта, приобретенного за счет кредитных средств. Проверки целевого использования осуществляются кредитной службой

спривлечением (при необходимости) специалистов других служб (службы безопасности, инженера-строителя, юриста и др.).

79

Результаты проверки целевого использования кредита оформляются справкой, которая подписывается проверяющим

икредитополучателем. Справка проверки должна быть рассмотрена руководителем банка (уполномоченным) в течение трех рабочих дней с даты проверки.

Вслучае установления факта нецелевого использования кредита к кредитополучателю предъявляется требование о погашении им кредита, использованного не по целевому значению, а также уплате штрафа за нецелевое использование кредита в соответствии с кредитным договором в течение пяти рабочих дней с момента отправки банком данного требования. Размер штрафа за нецелевое использование кредита определяется условиями кредитного договора. Дальнейшее взыскание просроченной задолженности проводится банком в общеустановленном порядке.

При выявлении банком фактов предъявления кредитополучателем фиктивных документов для получения кредита, проверки его целевого использования банк вправе передать материалы правоохранительным органам Республики Беларусь для привлечения виновных лиц к ответственности.

Контроль за наличием и сохранностью заложенного имущества проводится работником банка, на которого возложены данные обязанности, совместно со службой безопасности (при ее наличии) с привлечением при необходимости работников иных служб банка. Проверка осуществляется путем осмотра заложенного имущества на месте его нахождения. Результаты проверки оформляются справкой, которая подписывается проверяющим

икредитополучателем.

Периодичность проверок сохранности заложенного имущества (имущественных прав) в каждом конкретном случае устанавливается в зависимости от вида предмета залога:

недвижимость – 1 раз в три года;

автотранспорт – 1 раз в год;

залог прав на строящийся индивидуальный жилой дом – 1 раз в год.

Вопросы для контроля знаний

1.Как определяется понятие «кредит» и каковы его функции?

2.Как классификацируются кредиты?

3.Какие документы необходимо предоставить в банк кредитополучателю – физическому лицу для получения кредита?

80