Жилищное право. Учебное пособие (опорный конспект лекций)
.pdfсубсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Контрольные вопросы:
1.Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
2.Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок их определения и внесения.
3.Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
4.Расходы собственников помещений в многоквартирном доме.
5.Каковы основания и порядок предоставления субсидий и компенсаций расходов на оплату жилья и коммунальных услуг?
Рекомендуемая литература:
1.Алексий, П. В. Жилищное право : учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, Р. А. Курбанов, А. Н. Кузбагаров, [и др.]. — Москва : ЮНИТИ-ДАНА, 2017. — 511 c. — ISBN 978-5-238- 02241-3. — Текст : электронный // IPR SMART : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/71178.html. — Режим доступа: для авторизир. пользователей. — DOI: https://doi.org/10.23682/97183.
2.Захарова, Н. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от
29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (раздел VI «Товарищество собственников жилья») / Н. А. Захарова, Т. А. Кухаренко. — Саратов : Ай Пи Эр Медиа, 2019. — 152 c. — ISBN 978-5-4486-0639-7. — Текст : электронный // Цифровой образовательный ресурс IPR SMART : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/80355.html (дата обращения: 16.05.2022). — Режим доступа: для авторизир. пользователей
3. Николюкин, С. В. Жилищное право : учебник и практикум для вузов / С. В. Николюкин. — Москва : Юрайт, 2023. — 291 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5- 534-08460-3. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/516986
Лекция 10
Тема: «ДОГОВОР УЧАСТИЯ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ»
1.Общая характеристика договора долевого участия граждан в строительстве жилья.
2.Обязательные условия ДДУ.
3.Характеристика правовых норм, регулирующих ДДУ.
Краткий обзор темы:
Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это
81
важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
Вопрос 1. Общая характеристика договора долевого участия граждан в строительстве жилья
При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие. Данный договор является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.
Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия.
Договор участия в долевом строительстве является возмездным, поскольку предполагает получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор.
Договор участия в долевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок.
Вопрос 2. Обязательные условия ДДУ
По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену
ипринять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации
исчитается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Договор должен содержать:
1)определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии
иплощади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежи-
82
лого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
2)срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3)цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4)гарантийный срок на объект долевого строительства;
5)одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу
впорядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников, указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженернотехнической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
При отсутствии в договоре обязательных условий такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В случае смерти гражданина – участника долевого строительства – его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Котношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Кобъекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся
вгосударственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
83
Вопрос 3. Характеристика правовых норм, регулирующих ДДУ
Основным нормативным документом, регулирующим рассматриваемые правоотношения, является Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
ГК РФ Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.
Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации:
1. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
2. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
3. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
4. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
5. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Вывод по теме:
Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.
ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.
В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.
84
Отметим, что с июля 2019 года в России при долевом строительстве используются эскроу-счета. Если в классическом ДДУ дольщики сами финансируют постройку дома, то в эскроу-схеме этим занимается банк. Деньги застройщик получает после сдачи дома.
Контрольные вопросы по теме:
1.Какие правоотношения регулируются путем заключения ДДУ?
2.Основные характеристики ДДУ.
3.Требования к сторонам ДДУ.
4.Ограничения для участия в долевом строительстве.
5.Какие объекты могут быть возведены и распределены путем ДДУ?
6.Гарантии застройщика.
7.Гарантии участника ДДУ.
Рекомендуемая литература:
1.Астапова, Т. Ю. Правовое регулирование договоров найма жилых помещений : учебное пособие / Т. Ю. Астапова. — Москва, Саратов : Всероссийский государственный университет юстиции (РПА Минюста России), Ай Пи Эр Медиа, 2017. — 124 c. — ISBN 978-5- 00094-608-4. — Текст : электронный // Цифровой образовательный ресурс IPR SMART : [сайт].
—URL: https://www.iprbookshop.ru/86926.html (дата обращения: 04.05.2022). — Режим доступа: для авторизир. пользователей. – DOI: https://doi.org/10.23682/86926.
2.Жилищное право : учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]. — Москва : ЮНИТИ-ДАНА, 2017. — 511 c.
—ISBN 978-5-238-02241-3. — Текст : электронный // IPR SMART : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/71178.html. — Режим доступа: для авторизир. пользователей. – DOI: https://doi.org/10.23682/97183.
3.Котенко, И. А. Основы планировки и застройки населенных мест. Планировка жилого квартала : учебное пособие / И. А. Котенко. — Москва : Ай Пи Ар Медиа, 2020. — 132 c. — ISBN 978-5-4497-0635-5. — Текст : электронный // Цифровой образовательный ресурс
IPR SMART : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/97183.html (дата обращения:
04.05.2022). — Режим доступа: для авторизир. пользователей. – DOI: https://doi.org/10.23682/97183.
85
Список рекомендуемой литературы Нормативно-правовые акты:
1. Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации : принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрании законодательства Российской Федерации. – 2014. – № 31. – Ст. 4398. – Текст : непосредственный.
2.Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022). – Текст : электронный. – Режим доступа: Справочноправовая система «КонсультантПлюс». – URL: consultant.ru.
3.Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // Российская газета. – 2015.– № 156. – Текст : непосредственный.
4.Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета. – 2015 . – № 156. – Текст : непосредственный.
5.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении государственной программы Российской Федерации Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации : Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1710 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2018.– № 3, ст. 546. – Текст : непосредственный.
6.Российская Федерация. Правительство. О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования: Постановление Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. № 1318 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2014. – № 50. – Ст. 7104. – Текст : непосредственный.
7.Российская Федерация. Правительство. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2011. – № 22. – Ст. 3168. – Текст : непосредственный.
8.Российская Федерация. Правительство. О дополнительных мерах по стимулированию жилищного строительства, переселению граждан из аварийного жилищного фонда и капитальному ремонту многоквартирных домов: Постановление Правительства Российской Федерации от 19 апреля 2010 г. № 248 // Российская газета. – 201. – № 87. – Текст : непосредственный.
9.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание
иремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества
и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – № 34. – Ст. 3680. – Текст : непосредственный.
10.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 // Собрание законодательства
Российской Федерации. – Текст : непосредственный. – 2013. – № 21. – Ст. 2652. – Текст :
86
непосредственный.
11. Российская Федерация. Правительство. Стратегия развития жилищно-комму- нального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года: Распоряжение Правительства РФ от 26 января 2016 г. № 80-р // Собрание законодательства Российской Федерации. –2016. – № 5. – Ст. 758. – Текст : непосредственный.
Учебная и научная литература: а) основная литература:
1.Алексий, П. В. Жилищное право : учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, Р. А. Курбанов, А. Н. Кузбагаров, [и др.].— Москва : ЮНИТИ-ДАНА, 2017. — 511 c. — ISBN 978-5-238- 02241-3. — Текст : электронный // IPR SMART : [сайт]. — URL: https: // www.iprbookshop.ru/71178.html. — Режим доступа: для авторизир. пользователей. — DOI: https://doi.org/10.23682/97183.
2.Захарова, Н. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от
29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (раздел VI «Товарищество собственников жилья») / Н. А. Захарова, Т. А. Кухаренко. — Саратов : Ай Пи Эр Медиа, 2019. — 152 c. — ISBN 978-5-4486-0639-7. — Текст : электронный // Цифровой образовательный ресурс IPR SMART : [сайт]. — URL: https: //www.iprbookshop.ru/80355.html (дата обращения: 16.05.2022). — Режим доступа: для авторизир. пользователей
3. Николюкин, С. В. Жилищное право : учебник и практикум для вузов / С. В. Николюкин. — Москва : Юрайт, 2023. — 291 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5- 534-08460-3. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/516986
б) дополнительная литература:
1.Котенко, И. А. Основы планировки и застройки населенных мест. Планировка жилого квартала : учебное пособие / И. А. Котенко. — Москва : Ай Пи Ар Медиа, 2020. — 132 c. — ISBN 978-5-4497-0635-5. — Текст : электронный // Цифровой образовательный ресурс IPR SMART : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/97183.html (дата обращения: 04.05.2022). — Режим доступа: для авторизир. пользователей. – DOI: https: //doi.org/10.23682/97183.
2.Кусакина, О. Н. Жилищное строительство как фактор развития сельских территорий России: приоритетные векторы и экономическая модель стимулирования : монография / О. Н. Кусакина, Е. А. Косинова, Е. Г. Агаларова [и др.]. — Ставрополь : АГРУС, 2021. — 180 c.
—ISBN 978-5-9596-1817-9. — Текст : электронный // Цифровой образовательный ресурс IPR SMART : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/121666.html (дата обращения: 18.05.2022).
—Режим доступа: для авторизир. пользователей.
3. Максимчук, О. В. Теория и практика управления в строительстве, городском и жилищно-коммунальном хозяйстве. Книга 1. Подготовка кадров к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами : учебник для работников жилищно-ком- мунального хозяйства и обучающихся по профильным программам основного и дополнительного образования / О. В. Максимчук, О. А. Баулина, Н. И. Борисова [и др.] ; под редакцией О. В. Максимчук. — Саратов : Вузовское образование, 2018. — 599 c. — ISBN 978-5-4487- 0215-0. — Текст : электронный // Цифровой образовательный ресурс IPR SMART : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/76951.html (дата обращения: 20.06.2022). — Режим доступа: для авторизир. пользователей. — DOI: https://doi.org/10.23682/76951.
87
Перечень ресурсов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», необходимых для освоения дисциплины:
1.База данных показателей муниципальных образований: официальный сайт / Федеральной службы государственной статистики. – URL:https://www.gks.ru/dbscripts/munst/.– Текст : электронный.
2.Банк решений арбитражных судов: официальный сайт. – URL:https://ras.arbitr.ru/; – Текст : электронный.
3.Банк решений Конституционного Суда Российской Федерации: официальный сайт. –
URL:http://www.ksrf.ru/ru/Decision/Pages/default.aspx. – Текст : электронный.
4.Государственная автоматизированная система Российской Федерации Правосудие:
официальный сайт. – URL:https://bsr.sudrf.ru/bigs/portal.html. – Текст : электронный.
5.Государственная система правовой информации: официальный сайт. – URL: http://www.pravo.gov.ru/. – Текст : электронный.
6.Единая межведомственная информационно – статистическая система (ЕМИСС): официальный сайт / Федеральной службы государственной статистики. – URL: https://gks.ru/emiss/. – Текст : электронный.
7.Информационно-правовой портал «Гарант: официальный сайт. –
URL:http://ivo.garant.ru/; – Текст : электронный.
8.Центральная база статистических данных (ЦБСД) : официальный сайт/ Федеральной службы государственной статистики. – URL:https://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/. – Текст :
электронный.
88
Зубкова, Н. А. Жилищное право: учебное пособие : опорный конспект лекций / Н. А. Зубкова. – Симферополь : АНО «ООВО» «Университет экономики и управления», 2022.
– 89 с. – Текст : непосредственный.
Зубкова Наталья Александровна, старший преподаватель кафедры гражданского и арбитражного права и процесса АНО «ООВО» «УЭУ»
Подписано к печати – 29 декабря 2022 г. Корректор: Латынина С. А.
Формат – 205x290 60х84/8
Объем – 10,28 усл. п. л. Тираж – экз.
Печать АНО «ООВО» «УЭУ» г. Симферополь, ул. имени газеты Крымская правда, 4
89