Вещное право. Электронное учебное пособие

на праве собственности муниципальному образованию, с соблюдением всех вышеприведенных правил, кроме правила об уведомлении собственника жилого помещения о принятом решении и его государственной регистрации

(ч. 10 ст. 32 ЖК).

В ст. 36 ЖК определен круг объектов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,

лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,

чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в таком доме оборудование

(технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-

техническое и иное оборудование, находящееся в этом доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,

эксплуатации и благоустройства такого дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,

пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Хотя данное имущество является общей собственностью, с учетом его характера и назначения запрещается:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на такое имущество;

51

2) отчуждать свою долю в указанном праве общей собственности, а

также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37 ЖК). Вместе с тем по решению собственников помещений в таком доме, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

ЖК определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение в таком доме. При переходе этого права доля нового собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме равна доле предшествующего собственника (ст. 37 ЖК).

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в указанном праве общей собственности, являются ничтожными (ч. 2 ст. 38 ЖК).

Статьей 39 ЖК, которая определяет порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, предусматривается, что бремя расходов на содержание этого имущества несут собственники помещений в указанном доме. Доля же обязательных расходов на содержание данного имущества определяется долей в праве общей собственности на него. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Отдельно в ЖК регламентируется определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В

52

соответствии со ст. 41 ЖК собственнику жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в такой квартире. Эта доля пропорциональна доле площади принадлежащего собственнику жилого помещения в коммунальной квартире.

Доля собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ст. 42).

При продаже собственником в коммунальной квартире принадлежащей ему комнаты остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК.

В соответствии со ст. 43 ЖК собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание этого имущества,

бремя которых несет собственник комнаты в такой квартире, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. К его компетенции относятся:

1)принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2)принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3)принятие решений о передаче в пользование общего имущества в

53

многоквартирном доме;

4)выбор способа управления многоквартирным домом;

5)другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК).

В ст. 45 ЖК определен порядок проведения данного общего собрания.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в этом доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания являются внеочередными. Собрание может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в этом доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под расписку либо размещено в помещении многоквартирного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание (ч. 3 ст. 45 ЖК). Правом голосования на общем собрании по вопросам, поставленным на голосование,

обладают собственники помещений в данном доме. Непосредственно же голосование может осуществляться указанными лицами как лично, так и

54

через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании действует в соответствии доверенностью.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48

ЖК).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование,

принимаются большинством голосов общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в таком доме, за исключением предусмотренных п. 1 и 3 ч. 2 ст. 44 ЖК решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов. Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня.

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в этом доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников в данном доме и доступном для собственников помещений в нем, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам,

поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК порядке, по

55

вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме,

в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе оспорить в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК, в

случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком оспаривании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе оспариваемое решение, если его голосование не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков этому собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом применяются лишь положения,

касающиеся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК).

В связи с занятостью собственников помещений в многоквартирном доме и другими причинами не всегда целесообразно проведение общего собрания с явкой указанных собственников. Учитывая это, законодатель предусмотрел возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования. В соответствии со ст. 47 ЖК решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении

56

о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Раздел ΙΙΙ. Охрана и защита вещных прав

Тема 10. Понятие и механизм охраны вещных прав

Охрана права собственности и иных вещных прав осуществляется с помощью всей совокупности гражданско-правовых норм, обеспечивающих нормальное и беспрепятственное развитие соответствующих отношений. При этом одни нормы охраняют вещное право и соответствующие правоотношения собственности путем их признания, другие — обеспечивают необходимые условия для реализации вещного права, третьи —

устанавливают неблагоприятные последствия на случай его нарушения.

Охрана вещного права осуществляется через соответствующий механизм, в рамках которого можно выделить следующие элементы: во-

первых, юридические нормы, регулирующие отношения по охране вещных прав; во-вторых, само вещное право как субъективное гражданское право; в-

третьих, основания возникновения (и прекращения) вещного права

(юридические факты); в-четвертых, вещное правоотношение как форму осуществления, реализации вещного права; в-пятых, принципы осуществления вещного права; в-шестых, форма и способы защиты вещного права. Тем самым механизм охраны вещных прав представляет собой системное явление, непосредственно связанное с механизмом осуществления субъективных гражданских прав и с механизмом правового регулирования в целом. Определить такой механизм можно как систему правовых средств и их связей, направленных на эффективное осуществление и защиту вещных прав.

С учетом названных элементов механизма охраны вещных прав вещное правоотношение представляет собой форму, в рамках которой

57

осуществляется, реализуется субъективное вещное право, и является составной частью этого механизма. Осуществление же вещного права — это,

как привило, законодательно санкционированный порядок организации фактических и юридически значимых действий обладателя вещного права,

направленных на обеспечение его правомерных интересов в отношении индивидуально определенной вещи, выступающей объектом вещного права.

Стадии механизма охраны вещных прав можно разделить на основные и дополнительные.

К основным стадиям механизма охраны вещных прав относятся:

1)возникновение вещного права (юридический факт и его правовые последствия) и признание его другими участниками гражданского оборота;

2)вещное правоотношение как форма осуществления, реализации вещного права;

3)осуществление вещного права через реализацию его обладателем принадлежащих ему правомочий;

4)защита нарушенного вещного права, в т. ч. устранение нарушений,

включая те, которые создают угрозу нарушения данного субъективного права.

Каждая из названных стадий имеет свой набор качественных характеристик и позволяет определить состояние вещного права как субъективного гражданского права на определенный момент; при этом наличие юридической связи между субъектом и вещью как объектом права обязательно.

В качестве же дополнительной (факультативной) стадии механизма охраны вещных прав можно рассматривать предпосылку возникновения вещного права, в т. ч. через решение вопроса о правоспособности его обладателя. Можно расценивать данную стадию и как подготовительную.

Тема 11. Гражданско-правовые способы защиты вещных прав

58

Гражданско-правовая защита права собственности и иных вещных прав представляет собой совокупность правовых способов, которые применяются к нарушителям отношений собственности в целях устранения препятствий осуществлению этого права.

Защита права собственности и иных вещных прав является составной частью более широкого понятия защиты гражданских прав, а к числу гражданско-правовых способов такой защиты могут быть отнесены как специальные, так и общие способы защиты. В частности, речь может идти о самозащите вещных прав, о неприменении судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления,

нарушающего вещные права (ст. 12 ГК).

Вещно-правовые способы защиты характеризуются тем, что:

направлены непосредственно на защиту права собственности как абсолютного субъективного права;

не имеют связи с какими-либо конкретными обязательствами;

имеют целью восстановить владение, пользование и распоряжение собственника принадлежащей ему вещью либо устранить препятствия или сомнения в осуществлении этих правомочий.

Выделяют следующие особенности вещно-правовых способов защиты вещных прав:

1.Отсутствие обязательственных отношений между собственником права и нарушителем прав (наличие договорных отношений любого рода исключает возможность применения указанных способов защиты).

2.Абсолютный характер защищаемого права (то есть наличие неопределенного числа субъектов, обязанных воздерживаться от нарушения вещного права).

3.Возможность предъявления одного из вещно-правовых исков только собственником имущества или субъектом иных вещных прав.

Виды вещно-правовых способов защиты:

59

1. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения

(виндикационный иск) – это внедоговорное требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику (фактическому владельцу)

имущества о возврате последнего в натуре.

2. Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения

(негаторный иск) - это внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом.

3. Иск о признании права собственности, как вещно-правовой иск – это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на указанное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Виндикационный иск

Виндикационный иск – внедоговорное требование невладеющего собственника к фактическому владельцу имущества о его возврате в натуре.

Условия предъявления виндикационного иска:

1.Собственник лишен фактического владения своим имуществом,

которое находится в фактическом владении другого лица.

2.Имущество сохранилось в натуре, то есть право собственности на него не прекратилось.

3.Имущество является индивидуально определенным, а родовое имущество индивидуализировано, то есть отделено от других однородных вещей.

4.Стороны спора не связаны обязательством по поводу спорной

вещи.

Сторонами спора могут быть:

- истец – титульный владелец имущества, владеющий им в силу закона или договора, то есть собственник или обладатель иного вещного права

60