Жилищное право. Методический сборник

8.Субботин, М.В. Специальные способы защиты права собственности // Законодательство. – 2004. – № 3.

9.Формакидов, Д.А. К вопросу о правах собственника жилья при изъятии земельного участка // Российская юстиция. – 2006. –

№9.

Вопросы для самоконтроля

1.Каковы особенности понятия и содержания права собственности на жилые помещения?

2.Назовите основания возникновения права собственности на жилые помещения.

3.Может ли право собственности на жилое помещение быть ограниченным?

4.Каковы права членов семьи собственника жилого поме-

щения?

5.Какие формы собственности вы знаете? Как с этим связан вопрос о видах жилищного фонда?

6.Назовите понятие и виды общей собственности на жилые помещения. Каков порядок распоряжения жилыми помещениями, находящимися в общей собственности?

7.В каких случаях действует правило о преимущественном праве на покупку доли в праве общей собственности?

8.Каковы особенности правовогорежима жилыхпомещений, находящихся в общей совместной собственности?

9.Каков порядок выдела доли одного из участников долевой собственности?

10.Может ли участник общей собственности быть лишен права собственности без своего согласия?

11.Каков порядок распоряжения жилой площадью, находящейся в общей собственности супругов?

Задания для самостоятельной работы

Задача 1

Баркова обратилась в суд с иском к Сафоновой и Фадееву о признании за ней преимущественного права на покупку доли дома и переводе на нее прав и обязанностей покупателя. Дом, по поводу которого возник спор, принадлежал на праве общей долевой собствен-

31

ности: Барковой в размере 2/3 доли и Сафоновой – 1/3 доли дома. Все сособственники дома пользовались домом без его раздела в натуре.

Баркова и Сафонова предварительно договорились о продаже Фадееву конкретных помещений. Сафонова вопреки этой договоренности заключила с Фадеевым договор о продаже своей доли жилого дома, не известив Баркову об изменении условий продажи.

Оспаривая иск, Сафонова и Фадеев ссылались на то, что Баркова до этого выразила согласие на продажу помещений, поэтому за ней не может быть признано право на преимущественную покупку доли дома.

Кто прав в этом споре? Назовите правила распоряжения долей в праве общей собственности. Были ли нарушены Сафоновой условия продажи доли дома?

Задача 2

Коношенко Роман обратился в суд с иском к братьям Андрею

иМихаилу о разделе принадлежащей им троим на праве собственности квартиры, состоящей из двух жилых комнат размером 14,6

и8,4 кв. м и кухни размером 6,8 кв. м. Роман сослался на то, что у него с братьями сложились неприязненные отношения и он лишен возможности пользоваться квартирой. Он просил выделить ему в натуре комнату размером 8,4 кв. м и кухню, а ответчикам – комнату размером 14,6 либо выделить ему всю квартиру с выплатой ответчикам денежной компенсации и исключением их из числа собственников.

Андрей и Михаил предъявили встречный иск и просили исключить Романа из числа сособственников с выплатой денежной компенсации за принадлежащую ему долю квартиры, поскольку он обеспечен жилой площадью в другом месте, а здесь никогда не жил

ине зарегистрирован.

Судом иск Коношенко Романа был оставлен без удовлетворения, а встречный иск Коношенко Андрея и Михаила был удовлетворен.

Правильно ли был разрешен спор? Как определяется размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности? Возможно ли прекращение права собственности помимо воли собственника?

32

СЕМИНАР 6. Способы приобретения жилых помещений в соб-

ственность

Вопросы для обсуждения

1.Приватизация жилых помещений.

2.Жилищное строительство.

3.Договор купли-продажи жилого помещения.

4.Договор мены жилыми помещениями.

5.Договор дарения жилого помещения.

6.Договор ренты.

7.Наследование жилых помещений.

Нормативные правовые акты

1.Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября

1994 г. (ч. I) и от 26 января 1996 г. (ч. II) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301; 1996. – № 5. – Ст. 410; № 9. – Ст. 733; № 34. – Ст. 4025, ст. 4026.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября

2001 г. (ч. III) № 146-ФЗ // СЗ РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

3.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

сним» // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

4.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. I). – Ст. 40.

Основная литература

1.Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Кн. 1 : общие положения. – 3-е изд. – М. : Статут, 2008.

2.Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Кн. 2 : договорыопередачеимущества. – 2-еизд. – М. : Статут, 2009.

3.Гражданское право : учебник. В 4 т. / под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова. – М. : Волтерс Клувер, 2004.

4.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под руководством О.Н. Сади-

кова. – 3-е изд. – М., 2005.

33

5.Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М. : Юрайт-Издат, 2005.

6.Крашенинников, П.В. Жилищное право. – 6-е изд. – М. : Статут, 2008.

7.Литовкин, В.Н. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М. : Проспект, 2006.

8.Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве. – 4-е изд. – М. : Статут, 2008.

9.Толстой, Ю.К. Жилищное право. – М. : ТК Велби, 2008.

Дополнительная литература

1.Аксюк, И.В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности //

Адвокат. – 2003 – № 12.

2.Ипотека в России / под ред. А.В. Толкушкина. – М. : Юристъ, 2002.

3.Киминчижи, Е.Н. Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений // Российская юстиция. – 2006. –

№11.

4.Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М. : Юрайт-Издат, 2004.

5.Кинзакова, Е.А. Деприватизация жилья: особенности правового регулирования // Адвокат. – 2004. – № 5.

6.Ляпунов, С.Г. Наследование жилья // Гражданин и право. – 2001. – №№ 1, 2, 3.

7.Сокол, П.В. Договор участия в долевом строительстве. –

М. : Ось-89, 2008.

Вопросы для самоконтроля

1.Какие нормативные правовые акты регулируют порядок и условия заключения сделок, объектом которых являются жилые помещения?

2.В какой форме заключаются сделки, объектом которых являются жилые помещения? Каков порядок государственной регистрации таких сделок?

3.Приватизация жилых помещений.

– Дайте определение приватизации.

34

–Какие жилые помещения подлежат приватизации? Можно ли приватизировать квартиру в доме ЖСК? Может ли быть приватизирована служебная квартира, комната в общежитии? Допускается ли приватизация комнат в коммунальных квартирах?

–Кто может приватизировать жилое помещение?

–Каков порядок приватизации?

–Как защищаются права несовершеннолетних при приватизации жилого помещения?

–Может ли быть приватизировано жилое помещение, если не все члены семьи, проживающие на данной жилплощади, выразили свое согласие на это?

–Возможна ли деприватизация и что под ней подразумева-

ется?

4. Договор купли-продажи жилого помещения.

–Дайте понятие договора купли-продажи жилого поме-

щения.

–Как определяется предмет договора и цена продаваемого жилого помещения?

–Назовите существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.

–С какого момента возникает право собственности на жилое помещение по договору купли-продажи?

–Когда обязательство продавца передать покупателю недвижимость считается исполненным?

5. В чем заключаются особенности договора мены? Когда обязанности сторон по договору считаются исполненными?

6. Договор дарения жилого помещения.

–Дайте понятие и назовите условия договора дарения жилого помещения.

–Кто может быть стороной по договору?

–Можно ли отменить дарение жилого помещения или отказаться от дарения?

–В каких случаях договор дарения будет недействительным? 7. Договор ренты.

–Дайте понятие и назовите виды договора ренты, перечислите их особенности.

–Когда право собственности на жилое помещение переходит

кплательщику ренты?

35

–Может ли плательщик ренты продать жилое помещение без согласия получателя ренты?

–Чтопредставляет собойрента? Вкакойформеивкакомразмере она может быть выплачена?

–Возможно ли правопреемство по договору ренты?

Задания для самостоятельной работы

Задача 1

Гриненко после смерти своей жены проживал один в своей приватизированной двухкомнатной квартире в Москве. С 1994 г. очень часто унего жила, помогая похозяйству, егодвоюродная сестра Машковская, которая имела свой дом в деревне.

В 2008 г. Гриненко поехал к своему сыну в г. Курск погостить на некоторое время. Через две недели он вместе с сыном попал в автомобильную аварию, сын остался жив, а Гриненко скончался в больнице.

После его смерти сын, желая быстрее решить вопрос о квартире, обратился к частому нотариусу в г. Курске с заявлением об открытии наследства. Дочь Гриненко, проживавшая в Москве, заявила, что существует завещание, составленное отцом, по которому она является единственной наследницей. Так как завещание составлено в Москве и квартира находится там же, то и права на наследство должны оформляться в этом же городе. Кроме того, считая себя собственником квартиры, дочь Гриненко потребовала выселения Машковской. Однако Машковская возразила, указав на то, что она как нетрудоспособная иждивенка (на данный момент ей было 62 года) имеет право наследования части квартиры.

Где должно быть открыто наследство? Кто является наследником Гриненко? В каком порядке оформляются права на наследственное имущество?

Задача 2

В двухкомнатной квартире проживала семья Ковалевых. В 2009 г. они подали заявление на приватизацию. Однако в этом им было отказано на том основании, что на приватизацию требуется согласие всех лиц, имеющих право на эту жилплощадь.

Ковалевы подтвердили, что действительно в квартире прописаны (зарегистрированы) еще их сын и дочь. Но дочь год назад уе-

36

хала за границу, вышла там замуж и возвращаться не собирается. Сын же, призванный на действительную воинскую службу, был направлен в одну из горячих точек и пропал там без вести два года назад. В связи с этими обстоятельствами согласия ни дочери, ни сына Ковалевы получить не могут.

Однако эти объяснения во внимание приняты не были и в приватизациивторичноимбылоотказано. Ковалевысочли, чтоихправа нарушаются и обратились в суд.

Во всех ли случаях согласие на приватизацию требуется от всех членов семьи? Как решить спор?

Задача 3

Косарев, 86-тилет, испытывая материальные трудности ипроблемы со здоровьем, решил заключить договор со своей племянницей (других родственников не было), чтобы она, получая в собственность квартиру, обязана была бы содержать дядю и ухаживать за ним. В юридической консультации, куда они обратились в конце 2009 г., им посоветовали заключить договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца. Такой договор и был заключен.

Через полгода Косарев, считая, что его племянница не соблюдает условия договора – выделяет денег меньше, чем указано в договоре, навещает его редко, – решил расторгнуть договор. К тому же он стал опасаться, что она продаст квартиру без его ведома и он останется без жилья.

В другой юридической консультации Косареву объяснили, что он заключил вообще не тот договор, и что следовало заключить на требуемых условиях договор ренты. Этот договор Косарев может расторгнуть по своему желанию в любой момент.

Какойдоговорвсежеследовалозаключить? Можетлиновый собственник квартиры, получивший ее по договору ренты, распорядиться ею без согласия прежнего владельца? В каких случаях возможно расторжение такого договора?

Задача 4

Квашиной на семью из четырех человек в 1995 г. местной администрацией была предоставлена двухкомнатная квартира. В 2004 г. брак между супругами Квашиными был расторгнут. Квашин сразу выехал из квартиры, забрав все свои вещи. В 2007 г.

37

Квашина подала заявление на приватизацию, не включив бывшего мужа в состав семьи, посчитав, что его согласия на приватизацию не требуется в связи с его отсутствием. Решением администрации квартира была передана в собственность Квашиной и двум ее детям.

Квашин обратился в суд с иском о признании договора на передачу квартиры в собственность Квашиной недействительным.

Какое решение должен вынести суд? Каковы условия и порядок приватизации?

СЕМИНАР 7. Отдельные виды сделок в жилищной сфере

Вопросы для обсуждения

1.Ипотечное жилищное кредитование как способ реализации права граждан на жилище:

а) жилищные кредиты: понятие, виды, условия предоставления;

б) правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости).

2.Жилищные сертификаты.

3.Страхование жилых помещений.

Нормативные правовые акты

1.Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября

1994 г. (ч. I) и от 26 января 1996 г. (ч. II) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301; 1996. – № 5. – Ст. 410; № 9. – Ст. 733; № 34. – Ст. 4025, ст. 4026.

2.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

сним» // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

3.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.

4.Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» // Парламентская газе-

та. – 2002. – № 207.

5.Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» // СЗ РФ. – 1994. – № 7. –

Ст. 694.

6.Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. № 982 (ред. от 15.06.2009) «Об утверждении Порядка выпуска и по-

38

гашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий».

7.Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2004 г.

№866 «О порядке обеспечения жильем за счет средств федеральногобюджета нуждающихся вулучшениижилищныхусловийграждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении«Маяк», иприравненныхкнимлиц» // СЗРФ. – 2005. – № 1 (ч. II). – Ст. 111.

8.Приказ Госстроя РФ от 28 июня 2000 г. № 149 «Об утверждении Рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жи- лищно-коммунальном комплексе»

Основная литература

1.Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Кн. 1 : общие положения. –3-е изд. – М. : Статут, 2008.

2.Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Кн. 2 : договорыопередачеимущества. – 2-еизд. – М. : Статут, 2009.

3.Гражданское право : учебник. В 4 т. / под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова. – М. : Волтерс Клувер, 2004.

4.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под руководством О.Н. Сади-

кова. – 3-е изд. – М., 2005.

5.Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М. : Юрайт-Издат, 2005.

6.Крашенинников, П.В. Жилищное право. – 6-е изд. – М. : Статут, 2008.

7.Литовкин, В.Н. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М. : Проспект, 2006.

8.Толстой, Ю.К. Жилищное право. – М. : ТК Велби, 2008.

Дополнительная литература

1.Ипотека в России / под ред. А.В. Толкушкина. – М. : Юристъ, 2002.

2.Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Г. Недвижимость : права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М. : Юрайт-Издат, 2004.

39

3.Макаров, Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право. – 2001. – №№ 6, 7, 9.

4.Потяркин, Д.Е. Инвестиционный контракт на строительство жилого дома в Москве // Законодательство. – 2004. – № 3.

Вопросы для самоконтроля

1. Договор залога жилого помещения (ипотека).

– Дайте понятие договора залога жилого помещения (ипо-

теки).

–Какие жилые помещения могут быть предметом залога?

–Какие обязательства обеспечивает залог жилых помеще-

ний?

–Перечислитеправаиобязанностисторонподоговорузалога.

–Может ли быть обращено взыскание на заложенное жилое помещение в случае неисполнения основного обязательства?

2. Договор страхования жилого помещения.

–Дайте понятие договора страхования жилого помещения.

–Ктоможетбытьсубъектомстрахованияжилогопомещения?

–Что в данном случае будет являться страховым случаем?

–Каковы порядок и условия страхования?

Задания для самостоятельной работы

Задание 1

Составьте схему осуществления ипотечного кредитования, выбрав одну из его моделей.

Задание 2

Подготовьте сообщение о практике осуществления ипотечного жилищного кредитования.

СЕМИНАР 8. Предоставление жилых помещений во владение и

пользование

Вопросы для обсуждения

1.Основания, условия и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

2.Договор социального найма жилого помещения.

3.Договор найма жилого помещения.

40