
- •Переписка как оферта и контроферта:
- •Основные условия договора аренды:
- •Субаренда и использование земли:
- •Необходимые действия:
- •Заключение договора аренды предприятия:
- •Уведомление кредиторов:
- •Анализ иска банка:
- •Подлежит ли иск удовлетворению:
- •1. Обязательная государственная регистрация:
- •2. Недействительность договора аренды:
- •3. Отсутствие права собственности:
- •4. Возможные действия:
Задача 1
НАО «Фабрика «Богатырь» направило предпринимателю Антонову письмо с предложением сдать фабрике в аренду на определенных условиях здание, собственником которого он является, с целью использования здания под склад готовой продукции.
Антонов, рассмотрев условия фабрики, в ответном письме указал, что он передает фабрике здание во временное владение и пользование сроком на шесть месяцев. Цена, по мнению Антонова, должна устанавливается ежемесячно, исходя из текущей рыночной стоимости аренды аналогичных зданий. Земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит Овсеенко, с которым у Антонова заключен договор аренды. Условия этого договора не допускают проезд грузовых автомобилей по арендованной земле.
Дайте юридическую оценку переписке между Антоновым и фабрикой. Какие действия необходимо предпринять для заключения договора аренды здания?
Решение:
Переписка как оферта и контроферта:
Письмо от НАО «Фабрика «Богатырь» является офертой, содержащей предложение заключить договор аренды с определёнными условиями.
Ответное письмо Антонова, изменяющее условия оферты (срок аренды и порядок оплаты), является контрофертой. Это означает, что изначальное предложение фабрики не было принято в предложенном виде, и условия контроферты должны быть согласованы для заключения договора.
Основные условия договора аренды:
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), предметом договора аренды является имущество, которое арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование.
Ст. 614 ГК РФ регулирует арендную плату и указывает, что она может быть установлена в виде фиксированных платежей или в зависимости от иных видов и должны быть согласованы сторонами.
Субаренда и использование земли:
Антонов имеет договор аренды с Овсеенко, который ограничивает использование участка, в частности, запрет на проезд грузовых автомобилей.
По ст. 615 ГК РФ Антонов не вправе передавать здание в субаренду или пользование третьим лицам без согласия арендодателя (Овсеенко), если иное не предусмотрено договором.
Необходимые действия:
Согласование условий аренды: Антонов и фабрика должны согласовать все существенные условия договора, включая срок, порядок и размер арендной платы.
Получение согласия от Овсеенко: Необходимо получить письменное соглашение от Овсеенко на использование земельного участка для целей аренды здания, в том числе возможность организации проезда грузовых автомобилей.
Заключение письменного договора аренды: Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды здания, заключаемый на срок более года, требует государственной регистрации, а при меньшем сроке — должен быть оформлен в письменной форме.
Рекомендации:
Антонову следует решить вопрос с Овсеенко для получения права на необходимое использование земельного участка.
Сторонам необходимо формализовать условие об арендной плате в соответствии с рыночными условиями в письменной форме для заключения полноценного договора аренды.
Таким образом, необходимо учитывать ограничения по использованию земельного участка, согласовать и зафиксировать все условия аренды в письменной форме для законного заключения договора между сторонами.
Задача 2
Между ООО «ГарантОйл» (арендодатель) и ИП Саркисяном (арендатор) был заключен договор аренды предприятия – автозаправочного комплекса сроком на 5 лет. В состав имущества предприятия были включены и долги, включая долг банку «Русский кредит». Банк об аренде предприятия извещен не был. Через месяц после передачи автозаправочного комплекса ИП Саркисяну банк, узнав о сделке, обратился в суд с требованием о признании договора аренды недействительным в части передачи заправочных терминалов (колонок). Банк мотивировал свое требование тем, что это имущество было приобретено на денежные средства, выданные банком, и своего согласия на передачу имущества в аренду банк не давал.
Рассмотрите порядок заключения договора аренды имущественного комплекса. В чем значение уведомления кредиторов при передаче предприятия в аренду? Подлежит ли заявленный иск удовлетворению?
Решение: