Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.
В современных концепциях право собственности на недвижимость рассматривается как «пучок» правомочий и представляет собой совокупность 11 элементов:
право владения (исключительный физический контроль над вещью);
право пользования;
право управления;
право на доход;
право на капитальную стоимость (право на отчуждение, уничтожение);
право на безопасность (от экспроприации);
право на наследование;
право на бессрочность;
запрет на вредное использование;
право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);
право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).
Рациональное распределение прав на недвижимое имущество является способом повышения совокупной ценности имущества.
Объем правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть достаточным для того, чтобы он мог рационально ее использовать в соответствии со своими интересами.
Избыток правомочий по сравнению с этим объемом снижает эффективность использования субъектом собственных ресурсов и эффективность использования недвижимого имущества.
Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника в каждом случае независимо от ситуации расточительство.
Принцип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен для рационального использования объекта с учетом его роли и функций, нашел свое отражение в ГК РФ.
Наряду с правом собственности выделяются следующие вещные права:
пожизненное наследуемое владение земельным участком;
постоянное (бессрочное) пользование земельным участком;
хозяйственное ведение имуществом;
оперативное управление имуществом;
сервитуты.
Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам; устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц.
Основные характеристики вещного права на имущество:
право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества;
при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается;
права защищаются от нарушения любым лицом (ст. 305 ГК РФ).
По действующему в настоящее время законодательству субъектом права пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть только физическое лицо (гражданин), которое имеет право владения и пользования земельным участком, передаваемым по наследству. Продажа, залог земельного участка и совершение его
Регистрация прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.
Всякое недвижимое имущество является объектом собственности или иных вещных прав. Следовательно, права собственника или обладателя иных прав недвижимости должны быть надежно защищены.
Потребность в государственной регистрации прав на недвижимое имущество вытекает из ряда обстоятельств, среди которых отсутствие прямой видимой связи между объектом недвижимости и субъектом прав на него; невозможность передачи недвижимого имущества путем физического перемещения вещи.
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ГК РФ, ст. 131).
«Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влекут ее недействительность».
«Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации» (ГК РФ, ст. 164, 165).
Государственная регистрация прав на недвижимость обеспечивает важнейшее отличие недвижимого имущества от движимого гласность, публичность прав на недвижимость, являющихся необходимым условием нормального функционирования рынка недвижимости.
Обеспечивая идентификацию объекта недвижимости и субъекта, прав на него, система государственной регистрации позволяет:
- создать систему налогообложения недвижимости;
- обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий
приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;
- зафиксировать момент перехода на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.
Начало современным системам регистрации прав на недвижимость было положено в XV-XVI вв. вследствие роста потребностей государства в использовании налогообложения недвижимости как источника государственных доходов.
Современные системы регистрации прав на недвижимость прямое следствие государственных потребностей в создании системы налогообложения имущества и развития оборота недвижимости.
В полной мере система регистрации прав на недвижимость может выполнять роль гаранта лишь в том случае, если она способна подтвердить достоверность и полноту сведений об объекте недвижимости, чистоту и полную определенность передаваемых прав, правомочия продавца и тем самым гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приобретателя.
В России принят вступивший в силу в 1998 г. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающий обязательность государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежат по Закону все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и пр. Таким образом, в России предусматривается создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимое имущество.
«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество».
Предусмотрено ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указан порядок государственной регистрации ( по месту нахождения недвижимости), процедура получения информации о правах на недвижимое имущество заинтересованными организациями и лицами.
Регистрация осуществляется на основе Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Предполагается формирование системы титульных страховых компаний.
Законодательство предусматривает, что в качестве объектов регистрации выступают:
права на недвижимое имущество;
ограничения (обременения) права;
сделки с недвижимым имуществом. Под правами на недвижимость понимается вся предусмотренная законодательством РФ совокупность прав на недвижимое имущество.
Закон говорит и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимость, под которыми подразумеваются сервитут, ипотека (залог), доверительное управление, аренда, арест имущества на основании судебного решения, передача прав, обязательства по договору. Указанные права обременения также подлежат государственной регистрации в случаях, установленных законом.
Под сделками с недвижимостью понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение либо прекращение прав на недвижимое имущество.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из пяти этапов:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на право устанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости:
план земельного участка, заверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
инвентаризационные документы (технический паспорт) зданий, сооружений, помещений, заверенные соответствующим проектно-инвентаризационным бюро.