- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Тема 1. Сущность и классификация объектов недвижимости
- •Недвижимость как экономический актив
- •Классификация объектов недвижимости
- •4. В зависимости от срока службы (10-175 лет).
- •5. По материалам строительства (бетон, панель, кирпич, блок).
- •Отличие стоимости от затрат и цены
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тема 2. Правовые аспекты оценки недвижимости
- •Право собственности на недвижимость
- •Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.
- •Регистрация прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •Документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:
- •Право постоянного (бессрочного, т.Е. Без установления срока) пользования
- •Контрольные вопросы
- •Тема 3. Рынок недвижимости
- •Рынок недвижимости в рыночной экономике.
- •Особенности ph
- •Функции рынка недвижимости.
- •Структура рынка недвижимости.
- •I. По происхождению.
- •II. По территориальным границам.
- •Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости.
- •IV. По типу прав собственности.
- •V. По инструментам инвестирования.
- •VI. По степени готовности объектов недвижимости.
- •Основные этапы становления рынка недвижимости.
- •Мониторинг рынка недвижимости.
- •Факторы, влияющие на состояние и развитие рынка недвижимости.
- •Инвестиционная деятельность на рн
- •Особенности доходов от недвижимости
- •Особенности инвестиций в недвижимость:
- •Характерные черты инвестиций в недвижимость и финансовые активы
- •Источники финансовых инвестиций в недвижимость.
- •Риски на рынке недвижимости
- •Причины увеличения вероятности риска на рн:
- •Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги
- •Существенно снизить степень риска на рн позволяют:
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости
- •Уровни управления недвижимым имуществом
- •Контрольные вопросы
- •Тема 4 Принципы оценки недвижимости
- •Принципы, основанные на представлениях пользователя
- •2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- •2.1. Остаточная продуктивность.
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •Основные закономерности:
- •4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНэи)
- •Контрольные вопросы
- •Факторы, определяющие вариант НиНэи
- •Взаимосвязь принципов оценки и видов стоимости
- •Тема 5. Основы финансовой математики в технологии оценки
- •Сложный процент предполагает, что каждое последующее начисление процентов осуществляется на первоначально вложенный капитал с учетом процентов предыдущего периода.
- •Стандартные функции сложного процента.
- •(Будущая стоимость денежной единицы).
- •Правило «72-х»
- •Будущей стоимости аннуитета.
- •Fv (известна)
- •0 1 2 3 T Время
- •Взаимосвязь функций.
- •Контрольные вопросы
- •Задачи для решения
- •Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание
- •Источники информации о состоянии рн
- •Жилая недвижимость.
- •Осмотр объекта оценки.
- •Ориентировочная оценка физического износа зданий.*
- •Описание объекта оценки при составлении отчета
- •Описание района
- •Описание земельного участка.
- •Описание здания (сооружения)
- •Контрольные вопросы
- •Тема 7. Подходы и методы оценки недвижимости
- •Процесс оценки недвижимости
- •План отчёта об оценке объекта недвижимости.
- •Стандартные подходы к оценке объектов недвижимости.
- •Затратный подход (зп).
- •Сравнительный подход (сп).
- •Доходный подход (дп).
- •Контрольные вопросы
- •Затратный подход объектов недвижимости
- •Словарь терминов
- •Библиографический список
Функции рынка недвижимости.
Название. |
Функции. |
1.Регулирующая.
2.Коммерческая.
3.Посредническая.
4.Стимулирующая.
5.Инвестиционная.
6.Информационная.
7.Санирование. |
Перераспределение ресурсов по сферам предпринимательства.
Получение дохода на вложенный капитал.
Устанавливаются связи между независимыми и экономически обособленными покупателями и продавцами, и предоставляется возможность альтернативного выбора.
Экономическое поощрение прибылью наиболее эффективного использования недвижимости.
Способ сохранения и увеличение стоимости капитала.
Сбор и предоставление объективной информации, позволяющей участникам рынка недвижимости свободно принимать решение в своих интересах.
Очищение экономики от неконкурентных и слабых участников РН. |
Структура рынка недвижимости.
Разнообразие объектов недвижимости, возможность совершения с ними целого спектра операций и сделок дают целый ряд оснований для структурирования РН.
I. По происхождению.
Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.
Снижение цен на вторичном рынке жилья при прочих равных условиях является фактором, который ведёт к обесценению вложенных в новое строительство средств, так как цены на первичном рынке не смогут не отреагировать на дополнительный приток предложения на вторичном рынке. Это может привести к потере части инвестированных средств для прямых инвесторов, не возвратам кредитов кредитным инвесторам, падению спроса на подрядные работы.
Если растут затраты на строительство на первичном рынке, это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь ведёт при прочих равных условиях к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке.
Рост цены одного товара - недвижимости на первичном рынке ведёт к росту спроса на товар – заменитель - недвижимость на вторичном рынке.
Чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный рынок, объекты первичного рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с объектами, уже имеющимися на вторичном рынке.
При снижении спроса вторичный рынок может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения или снижением цен, нижняя граница которых определяется факторами: ценой приобретения недвижимости, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.
На первичном РН нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при снижении её на этот уровень застройщик несёт прямые убытки. В строительном процессе задействован целый ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания недвижимости занимает месяцы и годы. В связи с этим предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Вторичный рынок более инертен в связи с тем, что решения на нём принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа является необходимой фазой, обеспечивающей возврат вложенных средств. Неизбежное повышение цен на строительные материалы, энергоносители, заработную плату, транспортные расходы существенно повышает уровень строительных издержек, что вызывает неизбежную необходимость повышения продажных цен. В такой ситуации вторичный рынок способен, имея более широкие возможности для сохранения цен на прежнем уровне или даже их снижения, доказать свою конкурентоспособность. Диапазон снижения цен или предложения может быть достаточно широк.