Тема 4 Принципы оценки недвижимости
Ключевые термины: оценка недвижимости; принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования; взаимосвязь принципов оценки и видов стоимости.
Оценка недвижимости - процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, (ст. 3 Закон об оценочной деятельности в РФ).
Цель оценки - определение преимуществ или материальных выгод от владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Оценка недвижимости, как вынесение суждения о величине стоимости недвижимого имущества, органически связана с анализом рынка и является его логическим продолжением. По сути, оценка - это знание рынка, сфокусированное на конкретном объекте недвижимости.
При оценке недвижимости должны быть приняты во внимание затраты, понесенные при создании объекта, актуальная оценка объекта рынком и, наконец, те блага и выгоды, которые объект может принести в будущем. При этом как прошлые затраты, так и будущие выгоды сводятся к их современному эквиваленту. Этот общий принцип, по сути, и представляет собой философию оценки.
Оценка недвижимости всегда выступает как:
- адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением);
- процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, залог, налогообложение и пр.);
- процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;
- процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода времени.
Ценность объекта недвижимости находится в прямой зависимости от характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, технических характеристик); состава и качества передаваемых прав; содержание проводимой с имуществом операции; мотивации участников сделки; условий совершения и финансирования сделки.
В каких случаях производится оценка:
продажа имущества или иное отчуждение объектов;
исполнение прав наследования, дарения, судебного приговора;
передача имущества в аренду или доверительное управление;
страхование имущества;
определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
возникновение спора о стоимости объекта, включая: случаи национализации имущества; составление брачных контрактов и раздел имущества разводящихся супругов по требованию сторон; выкуп или иное предусмотренное законодательством РФ изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
приватизация имущества;
купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале;
купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг;
разработка инвестиционного проекта и привлечение инвесторов;
получение кредита под залог имущества;
переоценка основных фондов;
реорганизация (слияние, поглощение, разделение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда при банкротстве;
акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;
конфискация имущества;
разработка плана развития бизнеса;
экспертиза мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Принципы оценки недвижимости методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для оценки недвижимости.
Классификация принципов оценки недвижимости основывается на следующей формуле: «оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка».