- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Тема 1. Сущность и классификация объектов недвижимости
- •Недвижимость как экономический актив
- •Классификация объектов недвижимости
- •4. В зависимости от срока службы (10-175 лет).
- •5. По материалам строительства (бетон, панель, кирпич, блок).
- •Отличие стоимости от затрат и цены
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Контрольные вопросы
- •Тема 2. Правовые аспекты оценки недвижимости
- •Право собственности на недвижимость
- •Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.
- •Регистрация прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •Документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:
- •Право постоянного (бессрочного, т.Е. Без установления срока) пользования
- •Контрольные вопросы
- •Тема 3. Рынок недвижимости
- •Рынок недвижимости в рыночной экономике.
- •Особенности ph
- •Функции рынка недвижимости.
- •Структура рынка недвижимости.
- •I. По происхождению.
- •II. По территориальным границам.
- •Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости.
- •IV. По типу прав собственности.
- •V. По инструментам инвестирования.
- •VI. По степени готовности объектов недвижимости.
- •Основные этапы становления рынка недвижимости.
- •Мониторинг рынка недвижимости.
- •Факторы, влияющие на состояние и развитие рынка недвижимости.
- •Инвестиционная деятельность на рн
- •Особенности доходов от недвижимости
- •Особенности инвестиций в недвижимость:
- •Характерные черты инвестиций в недвижимость и финансовые активы
- •Источники финансовых инвестиций в недвижимость.
- •Риски на рынке недвижимости
- •Причины увеличения вероятности риска на рн:
- •Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги
- •Существенно снизить степень риска на рн позволяют:
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости
- •Уровни управления недвижимым имуществом
- •Контрольные вопросы
- •Тема 4 Принципы оценки недвижимости
- •Принципы, основанные на представлениях пользователя
- •2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- •2.1. Остаточная продуктивность.
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •Основные закономерности:
- •4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНэи)
- •Контрольные вопросы
- •Факторы, определяющие вариант НиНэи
- •Взаимосвязь принципов оценки и видов стоимости
- •Тема 5. Основы финансовой математики в технологии оценки
- •Сложный процент предполагает, что каждое последующее начисление процентов осуществляется на первоначально вложенный капитал с учетом процентов предыдущего периода.
- •Стандартные функции сложного процента.
- •(Будущая стоимость денежной единицы).
- •Правило «72-х»
- •Будущей стоимости аннуитета.
- •Fv (известна)
- •0 1 2 3 T Время
- •Взаимосвязь функций.
- •Контрольные вопросы
- •Задачи для решения
- •Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание
- •Источники информации о состоянии рн
- •Жилая недвижимость.
- •Осмотр объекта оценки.
- •Ориентировочная оценка физического износа зданий.*
- •Описание объекта оценки при составлении отчета
- •Описание района
- •Описание земельного участка.
- •Описание здания (сооружения)
- •Контрольные вопросы
- •Тема 7. Подходы и методы оценки недвижимости
- •Процесс оценки недвижимости
- •План отчёта об оценке объекта недвижимости.
- •Стандартные подходы к оценке объектов недвижимости.
- •Затратный подход (зп).
- •Сравнительный подход (сп).
- •Доходный подход (дп).
- •Контрольные вопросы
- •Затратный подход объектов недвижимости
- •Словарь терминов
- •Библиографический список
Факторы, определяющие вариант НиНэи
Взаимосвязь принципов оценки и видов стоимости
Тема 5. Основы финансовой математики в технологии оценки
Ключевые термины: понятие стоимости денег во времени; стандартные функции сложного процента; взаимосвязь функций.
По теории стоимости денег во времени денежная единица, полученная сегодня, стоит дороже, чем полученная завтра. Это обусловлено в основном тем, что сегодняшняя денежная единица приносит доход больше, чем вложения будущих периодов.
Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы, которая будет получена в будущем. Для правильной оценки будущих поступлений необходимо провести корректировку, используя сложный процент и дисконтирование.
Накопление - процесс определения будущей стоимости денег.
Дисконтирование - процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.
Рис. 5.1. Операции накопления и дисконтирования.
PV - present value, текущая (приведенная) стоимость.
FV - future value, будущая стоимость.
Финансовые расчеты могут основываться на простом и сложном проценте.
Простой процент предполагает начисление процентов каждый период только на первоначально вложенный капитал.
Сложный процент предполагает, что каждое последующее начисление процентов осуществляется на первоначально вложенный капитал с учетом процентов предыдущего периода.
Процентная ставка (i) задается, как правило, как номинальная годовая ставка. В том случае, если начисление процентов осуществляется чаще, чем один раз в год, рассчитывается эффективная годовая ставка по следующей формуле:
где i - номинальная годовая ставка
m - число начислений внутри стандартного периода.
Чем чаще производится начисление процентов, тем выше эффективная годовая ставка.
Рис 5.2. Разница начисления ставки по простому и сложному проценту
Номинальная процентная ставка (i) отношение чистого дохода к вложенному капиталу. В случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании ставкой дисконта (дисконтирования).
Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от следующих элементов:
Суммы денежных средств, представленной наличными или их денежными эквивалентами, которые будут инвестированы или получены от инвестиций, что позволит рассчитать обеспечит ли данное вложение средств положительную ставку дохода.
Времени выплаты или получения сумм денежных средств, что важно для увеличения прибыли. Временной период может состоять из одного дня, месяца, квартала, полугодия, года и т.д.
Риска неопределенности, связанной с инвестициями, то есть это вероятность того, что прогнозируемые доходы от инвестиций, окажутся больше или меньше предполагаемых величин.
Соответствующей ставки дохода на инвестиции. Чем больше риск, тем выше должна быть ставка дохода, компенсирующая риск инвестора.