Тема 2. Правовые аспекты оценки недвижимости
Ключевые термины: юридическое понятие недвижимости; право собственности на недвижимость; виды прав на недвижимость, подлежащую оценке; регистрация прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности на недвижимость
Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу -правообладателю, (ст. 209 ГК РФ)
Субъекты права собственности:
- частные лица (физические или юридические);
- государство (РФ или субъекты РФ);
- органы местного самоуправления (муниципальные образования).
Право собственности возникает (ст. 218 234 ГК РФ):
1) при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;
2) на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;
при реорганизации юридического лица;
при передаче недвижимости или имущественных прав на иное имущество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Недвижимость, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Различают недвижимость в общей собственности с выделением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без выделения таких долей (совместная собственность). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, т.е. оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности прекращается, если собственник:
- передал имущество другим лицам;
- отказался от права собственности;
- утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества.
Принудительное изъятие недвижимости у собственника недопустимо, кроме случаев, список которых приведен в части 2 статьи 235 ГК РФ:
обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237);
отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);
- отчуждение имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239);
реквизиция (ст. 242);
конфискация (ст. 243);
раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли (ст. 252).
Целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации: оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права; оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.
Имущество, как юридическое понятие, это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.
Принадлежность недвижимой вещи движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением.
Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Наличие обременения может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.