Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Изменение стоимости недвижимости происходит под влиянием целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Следует выделить три различных иерархических уровня факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие; локальные; частные.
В каждый анализируемый период времени стоимость недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют не изолированно, а во взаимодействии. В зависимости от вида оцениваемой стоимости влияние факторов может учитываться последовательно, либо одновременно.
Контрольные вопросы
В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?
Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?
Как вы понимаете следующее выражение: «Недвижимость по своей природе немобильна и ограниченно ликвидна»?
Укажите основные составные элементы недвижимого имущества.
В каких случаях недвижимое имущество рассматривается как финансовый актив, как реальный актив?
Чем отличается стоимость, цена, затраты?
Укажите различия, существующие между понятиями «рыночная стоимость» и «инвестиционная стоимость»?
Каким образом определяются потребительная и меновая стоимость объектов недвижимости?
Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости?
Какими признаками характеризуется стоимость в использовании?
Что такое стоимость в обмене, и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости используются в оценке?
Какие факторы влияют на величину стоимости недвижимости?
Тесты:
1. Что из перечисленного соответствует определению ликвидационной стоимости:
а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности;
б) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;
в) стоимость, учитывающая интересы конкретного инвестора;
г) стоимость предприятия, которое находится в состоянии банкротства;
д) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности и затратами ее проведение.
2. Стоимость бизнеса для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:
а) балансовая стоимость;
б) обоснованная рыночная стоимость;
в) инвестиционная стоимость;
г) стоимость активов предприятия.
3. Что из перечисленного не соответствует определению рыночной стоимости:
а) наиболее вероятная цена сделки;
б) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
в) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;
г) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой платежа;
д) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
е) все ответы соответствуют определению рыночной стоимости.
4. Какие из ниже перечисленных факторов не влияют на величину оценки балансовой стоимости недвижимости:
а) первоначальная стоимость объекта недвижимости;
б) накопленный износ объекта недвижимости;
в) методы ведения бухгалтерского учета износа, операционных и других расходов по содержанию объекта недвижимости;
г) затраты на строительство аналогичного объекта недвижимости;
д) все факторы влияют на величину оценки балансовой стоимости недвижимости.
5. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения:
а) инвестиционная стоимость;
б) налогооблагаемая стоимость;
в) ликвидационная стоимость;
г) рыночная стоимость;
д) все ответы неверные.
6. К формам проявления стоимости в обмене относятся:
а) рыночная, арендная, инвестиционная;
б) залоговая, инвестиционная, рыночная;
в) страховая, рыночная, налогооблагаемая;
г) арендная, залоговая, рыночная;
д) ликвидационная, рыночная, балансовая.
7. Какой вид стоимости из ниже перечисленных может превышать рыночную стоимость объекта недвижимости?
а) инвестиционная;
б) стоимость для целей налогообложения; в)залоговая;
г) ликвидационная;
д) все ответы неверные.