Основные закономерности:

- если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются;

- если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;

- если предложение постоянно, а спрос растет, то цены растут;

- если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены уменьшаются;

- чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже цены;

- если между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие, то цены стабилизируются.

В России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНэи)

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о НиНЭИ объекта недвижимости.

НиНЭИ наиболее оптимальный вариант использования объекта недвижимости, выбранный из достаточного числа альтернативных вариантов, который должен обеспечить наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки или максимальный поток доходов от использования, а также обеспечить наивысшую стоимость земли.

Оценщик анализирует ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

Анализ НиНЭИ объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется НиНЭИ земельного участка, как если бы он был свободным; на втором НиНЭИ здания (сооружения), которые находятся на этом участке.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке имеется застройка, то вариантами НиНЭИ могут быть ремонт, модернизация, реконструкция или снос имеющихся строений. Объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. НиНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, автосервиса или пункта быстрого питания.

На практике принцип НиНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

В практической оценочной деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации:

- необходимо приобрести свободный земельный участок;

- пользователь ищет определенный вид земли;

- инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;

- предприниматель стремится найти участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости, чтобы затем его продать.

В любой ситуации НиНЭИ определяется как использование недвижимости, которое является законодательно разрешенным, т. е. соответствует юридическим нормам; физически осуществимо, т. е. возможно реализовать выбранный вариант использования; технически обосновано; финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т. е. обеспечивается ли наивысшая стоимость или доходность недвижимости, превышающие капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого подхода к оценке могут играть основную и вспомогательную роль.