28.Приобретение прав на незавершенные строительством объекты. (1.6)

Согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью. 

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. 

Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ. 

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства». 

Суханов: Фактически они представляют собой "полузастроенные" или "недозастроенные" земельные участки, чем и определяется их экономическая и юридическая ценность. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что право собственности на такую "вещь" всегда принадлежит собственнику или обладателю иного титула (права) на земельный участок, а необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает только в случае приостановления и консервации строительства 

Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, поэтому согласно требованиям действующего законодательства право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. 

Статья 297.2. Право собственности на объект незавершенного строительства 

1. Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом. 

2. Право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации указанного права. Собственник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, если соответствующий объект отвечает признакам недвижимого имущества, указанным в статье 130 настоящего Кодекса. 

3. Собственник объекта незавершенного строительства обязан в установленный срок, а если такой срок не установлен - в разумный срок завершить строительство указанного объекта. 

При неисполнении указанной обязанности орган, уполномоченный в соответствии с законом, может предупредить собственника о необходимости завершить строительство объекта недвижимости, а также назначить собственнику соразмерный срок для его завершения. 

Если собственник без уважительных причин не завершит строительство объекта недвижимости в установленный срок, суд по иску органа, уполномоченного в соответствии с законом, может принять решение о продаже с публичных торгов такого объекта незавершенного строительства с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. 

4. К праву собственности и другим вещным правам на объект незавершенного строительства применяются правила настоящего раздела о праве собственности и других вещных правах на здания и сооружения, если иное не установлено настоящим Кодексом и иным законом или не вытекает из существа объекта незавершенного строительства. 

п. 16Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). 

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект является предметом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3гл. 37 ГК РФ. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство. Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. 

По мнению Е.А. Суханова, «если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов». Данный подход получил ряд обоснованных критических замечаний в научной литературе. Так, М.И. Брагинский указывал, что не сданный в эксплуатацию объект (равно как и сданный) прочно связан с землей, что является необходимым и достаточным признаком недвижимости в ст. 131 ГК РФ. 

Батяев А.А, рассматривал объекты незавершенного строительства в качестве специального вида недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимости. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания. Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей (т.е. движимым имуществом), а право собственности на них, по общему правилу, принадлежит подрядчику. Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства). 

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА 

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к данному объекту только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предмет которой - передача в собственность или в залог. Для распоряжения незавершенным объектом как объектом недвижимости требуется государственная регистрация вещного права, которая осуществляется только в случае необходимости совершения сделки (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>). 

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом - совокупности следующих юридических фактов: 

1) для строительства объекта отведен земельный участок; 

2) для строительства получено разрешение; 

3) при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; 

4) объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц. 

Для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий: 

5) у правообладателя имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости; 

6) если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строительного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть предметом действующего договора строительного подряда. 

Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено: 

* соглашением или решением суда о расторжении договора строительного подряда; 

* актом приемки-сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда; 

* иным документом о прекращении договорных отношений предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика - юридического лица и пр.). 

Акт о консервации объекта может свидетельствовать не о прекращении подрядных отношений, а о приостановлении работ по договору строительного подряда (ст. 752 ГК). 

Подтверждением необходимости совершения сделки с объектом могут, например, служить: 

* решение уполномоченного единоличного или коллегиального органа юридического лица (руководителя, общего собрания акционеров или участников, совета директоров) о совершении сделки с объектом незавершенного строительства; 

* кредитный договор или иной договор, из текста которого усматривается, что исполнение обязательств должника обеспечивается ипотекой незавершенного строительством объекта; 

* предварительный договор 

Суханов. > Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по общему правилу должно принадлежать не застройщику, а собственнику земельного участка, на котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее осуществления. На собственника такого объекта возлагается обязанность завершения строительства, неисполнение которой может привести к принятию судебного решения о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства.