24.Ограниченные вещные права по использованию чужих жилых помещений: проблемы правоприменения.

Ограниченные вещные права по использованию чужих жилых помещений возникают:

1) на основании соглашения между собственником и членами семьи собственника;

2) на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

3) в силу завещательного отказа.

Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями - разновидности появившегося в Юстиниановом праве habitatio (особый личный сервитут, дающий право на постоянное проживание в чужом доме).

1) Право членов семьи собственника жилого помещения (круг которых установлен п. 1 ст. 31 ЖК РФ) пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 1 п. 1 ст. 292 ГК РФ), а не волей собственника жилья (например, в силу заключенного с ним соглашения - п. 2 ст. 31 ЖК РФ ). По первоначальной редакции ст. 292 ГК РФ это право имело вещный характер, включая "право следования" (т.е. не зависело от смены собственника жилья). Косвенным свидетельством этого является п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающий в качестве существенного условия договора продажи жилья указание в нем лиц, "сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его продажи".

Однако такое положение никак не соответствовало интересам коммерческих банков, предоставляющих гражданам кредиты под залог жилья, ибо при невозврате кредита реализация (продажа) жилья, обремененного вещными правами иных лиц, становилась почти невозможной и во всяком случае существенно снижала его стоимость. Поэтому не без давления со стороны "банковского лобби" в декабре 2004 г. редакция ст. 292 ГК РФ была принципиально изменена: переход права собственности на жилье стал основанием для прекращения права пользования им членами семьи бывшего собственника. Иначе говоря, из содержания указанного права пользования было исключено "право следования", а само это право утратило вещный характер.

Аналогичный по сути подход был закреплен и в п. 4 и 5 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, согласно которым право пользования жильем собственника членами его семьи не сохраняется при прекращении ими семейных отношений с собственником (очевидно, что речь идет прежде всего о бывших супругах) и в целом носит срочный характер.

В результате этого рассматриваемое право прекращается как при смене собственника жилья, так и при утрате его субъектами семейных связей с ним и уже в силу этого не может считаться вещным (несмотря на то что правила о нем помещены в разд. II ЖК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", а также в гл. 18 ГК РФ с аналогичным названием).

Столь очевидная слабость этого права и необходимость повышения защиты социальных, прежде всего жилищных, интересов членов семьи собственника, включая и бывших, объясняет появление предложений о закреплении в гражданском и жилищном законодательстве конструкции "жилищного сервитута" как разновидности нового ограниченного вещного права - "социального узуфрукта" (или "права личного пользовладения"). Такое право, несомненно, должно носить вещный характер, включая "право следования", т.е. независимость от смены собственника жилья или прекращения с ним семейных отношений.

Право пользования недвижимой вещью, в том числе жилым помещением - жилым домом, его частью, квартирой, комнатой (а также земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании: