§3. Некоммерческое товарищество

Товариществом собственников жилья признается организация, созданная на началах членства гражданами или иными собственниками жилья для совместного использования находящихся в их общей собственности объектов недвижимости, обслуживающих принадлежащие им жилые помещения (ст. 291 ГК; ч. 8 ст. 1 Закона от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»1; ст. 1, 24 и 25 Федерального закона от 24 мая 1996 г. «О товариществах собственников жилья»2).

Будучи собственниками отдельных жилых помещений в многоквартирных домах, граждане сталкиваются с необходимостью совместной эксплуатации общих для всех квартир элементов зданий: подвалов, крыш и чердаков, лестничных площадок, лифтов, санитарно-технического и иного оборудования и пр. В то же время по причине добровольного характера приватизации жилья у многих неприватизированных квартир сохранились прежние, в том числе публичные, собственники, которые также столкнулись с указанной необходимостью. Одним из способов решения названных задач законодательство признало создание товариществ собственников жилья. Товарищества собственников жилья могут возникать на основе жилищных и жилищно-строительных кооперативов, члены которых полностью выплатили свои паевые взносы.

Аналогичные проблемы, связанные с необходимостью определения правил эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования, возникают у собственников отдельных земельных участков, используемых для ведения коллективного садоводства и огородничества в садоводческих, огороднических и дачных товариществах.

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество — некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (п. 1, 2 ст. 4 Закона о садоводческих, огороднических и дачных объединениях).

Товарищество собственников жилья организуется не менее чем двумя домовладельцами, в качестве которых могут выступать не только граждане, но и другие собственники жилых помещений — юридические лица и публично-правовые образования (по решению последних членами товарищества могут стать их унитарные предприятия или учреждения). Учредительным документом товарищества является его устав.

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество создается по решению граждан-учредителей. Число участников садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого товарищества должно быть не менее трех человек. Членами садоводческого (огороднического, дачного) товарищества могут быть граждане РФ, достигшие 18 лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества. Учредительным документом товарищества является устав, утвержденный общим собранием учредителей. Помимо общих сведений, подлежащих включению в устав каждого юридического лица, в уставе садоводческого (огороднического, дачного) товарищества должен быть указан порядок образования специального фонда, являющегося собственностью товарищества (п. 4 ст. 16 Закона о садоводческих, огороднических и дачных объединениях).

Товарищество собственников жилья является собственником принадлежащего ему имущества, в том числе вступительных и иных взносов участников, их обязательных платежей, предназначенных на содержание общего имущества. Участники не приобретают на это имущество каких-либо прав, не могут требовать от товарищества никаких выплат или выдач в случае выхода из него, не отвечают по обязательствам товарищества. Хозяйственная (предпринимательская) деятельность товарищества строго ограничена рамками эксплуатации и ремонта общих помещений и оборудования, а полученный от нее доход идет на общие нужды и не распределяется между участниками.

В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной (общей) собственностью его членов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого товарищества, является собственностью товарищества как юридического лица. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности, а также средства, предоставленные садоводческому (огородническому, дачному) некоммерческому товариществу, прочие поступления. Средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие задачам, предусмотренным уставом товарищества (п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих, огороднических и дачных объединениях).

Высшим (волеобразующим) органом товарищества является общее собрание его участников (собрание уполномоченных), имеющее исключительную компетенцию, но правомочное решать любой вопрос, отнесенный к компетенции коллегиального исполнительного органа. Исполнительными (волеизъявляющими) органами товарищества являются правление (коллегиальный орган) и его председатель (единоличный орган). Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью исполнительных органов товарищества (председателя, правления) осуществляет ревизионная комиссия (ревизор), избранная из числа членов товарищества. Ревизионная комиссия (ревизор) не является органом товарищества.