1.1. Объекты рынка недвижимости

Как и на любом другом рынке, на рынке недвижимости при выборе и заключении сделки покупателю надо в полной мере понимать, что он хочет, что ему предлагает продавец и чем эти две стороны могут отличаться. А для этого необходимо хорошо представлять себе, что такое объект недвижимости, какой он подлежит классификации и какими обладает свойствами.

Безусловно, перечислить все без исключения объекты недвижимости представляется задачей весьма сложной, однако определить критерии, позволяющие отнести тот или иной объект к недвижимому имуществу, не составляет труда. В общем смысле, согласно ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей», а также суда и космические объекты[2]. Используя указанные в законе критерии, на начальном этапе можно разделить объекты недвижимости на две основные группы по их происхождению: естественные и искусственные.

К естественным относятся объекты, недвижимые по объективным природным причинам, как то: сами земельные участки, недра, водоемы, лесные массивы.

В перечень искусственных объектов, которые и являются предметами анализа данной работы, включены рукотворные постройки, перенос которых с места на место невозможен без нанесения существенного ущерба земле. Они, в свою очередь, делятся еще на две подгруппы по функциональному назначению.

Так, к первой подгруппе относятся жилые объекты недвижимости: жилые дома, квартиры и комнаты, предназначенные и готовые для длительного проживания, а также гостиницы и дома, оборудованные для временного пребывания. Кроме того, под понятие объектов жилой недвижимости попадают земельные участки под соответствующими постройками.

Во второй подгруппе – подгруппе нежилых помещений – принято выделять коммерческую и общественную недвижимость. К коммерческой принадлежат офисы, здания предприятий, рестораны, магазины и гаражи. К объектам общественной недвижимости принадлежат административные, культурно-просветительные и прочие строения общественного значения. Так же, как и в случае с жилой недвижимостью, к нежилой относятся земельные участки под соответствующими зданиями.

Не стоит упускать из вида, что искусственные объекты недвижимости могут быть построены и введены в эксплуатацию, могут требовать ремонта, а также могут относиться к незаконченным объектам строительства. Последние, в свою очередь, могут находиться в двух состояниях: объекты, на которых ведутся строительные работы, и объекты, на которых работы остановлены по тем или иным причинам. В зависимости от стадии создания они также будут весьма отличаться в своих свойствах и правах и обязанностях лиц, с ними связанных.

Кроме того, применительно к объектам недвижимости используется также классификация «первичного» и «вторичного» рынка недвижимости. Данное разделение строится на основе «новизны» товара, поступающего на рынок. Так, на первичном рынке объектами являются новые строения, которые не были до этого в эксплуатации и право собственности на которые принадлежит местным органам власти и строительным кампаниям.

Обратно, на вторичный рынок выходят объекты, уже бывшие в эксплуатации и принадлежащие собственнику, которым может являться как физическое (в основном для жилой недвижимости), так и юридическое лицо (для коммерческих объектов).

В зависимости от того, к какому – первичному или вторичному – рынку относится объект, на его рынке будут функционировать также и разные субъекты, о чем речь пойдет в следующем параграфе.

Каждый объект недвижимости непременно имеет в своей характеристике потребительские свойства, которые описывают его качественные, количественные и прочие важные особенности.