3.3. Экономическая экспертиза

Экономическая экспертиза объекта недвижимости включает в себя следующие этапы: анализ рынка недвижимости, к которому относится исследуемый объект; разработка бизнес-плана проекта развития ОН; проект организации воспроизводственных мероприятий; оценка рыночной стоимости ОН при текущем использовании; технико-экономическое обоснование проекта и т.п.

Таким образом, примерный состав раздела выглядит следующим образом:

1. Анализ ЛНЭИ объекта недвижимости.

2. Анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости.

3. Оценка рыночной стоимости ОН – в некоторых случаях до и после реализации проекта.

4. Резюме бизнес-плана (технико-экономическое обоснование проекта, финансовый анализ).

5. Организационно-технологические решения по реализации проекта (ПОС или ППР). Могут быть представлены в техническом или управленческом разделе, в зависимости от темы ДП.

Анализ ЛНЭИ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. использование, которому соот­ветствует максимальная стоимость объекта. В ходе проведения анализа подробно исследуется рыночная ситуация, характеристики оцениваемого объекта. Сравниваются востребованные рынком варианты, совместимые с параметрами оцениваемого объекта, рассчитывается доходность каждого варианта, оцениваются стоимости недвижимости при каждом варианте. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям: юридическая доступность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность, максимальная эффективность. При анализе ЛНЭИ необходимо рассмотреть земельный участок как застроенный (с существующими улучшениями), так и свободный от застройки.

Анализируется состояние и перспективы развития соответствующего сегмента рынка недвижимости. При этом рассматриваются классификация объектов данного сегмента, общие площади, уровень арендных ставок и стоимости, рейтинговая оценка объектов, динамика изменения потребностей в площадях и т.п. На основании проведенного анализа делается вывод о целесообразности разрабатываемых в ДП мероприятий.

Оценка рыночной стоимости ОН в экономическом разделе производится для текущего использования ОН. Приводятся расчеты стоимости ОН по всем используемым подходам с кратким описанием сущности используемых методов и обоснованием их выбора [28,29,31-36].

Большую роль в реализации инвестиционных проектов имеет их технико-экономическое обоснование, позволяющее оценить эффективность инвестиций с точки зрения ожидаемого дохода и, при финансировании из внешних источников, определить обеспеченность своевременного погашения кредитов за счет будущих доходов.

Любой проект анализируется как с качественной, так и с количественной точек зрения. Качественный (экономический) аспект рассмотрения проекта, часто называемый предварительным, включает оценку финансового положения проекта и анализ области деятельности, в которой создается объект капиталовложения. Количественный (финансовый) аспект подразумевает расчет и оценку потоков наличности по проекту, учет влияния различных факторов на его реализацию, выявление рисков и расчет различных финансово-экономических показателей. Резюме бизнес-плана составляется для выбранного варианта использования ОН и включает в себя: технико-экономические показатели разрабатываемого проекта (объем, стоимость единицы и т.п.); анализ рисков (проектных, производственно-технических, финансово-экономических, социальных экологических, юридических); разработку мероприятий по снижению рисков; финансовый план и стратегию финансирования (балансовый отчет, отчет о прибыли и убытках, отчет о движении денежных средств); характеристику эффективности проекта (чистый дисконтированный доход, нормы доходности, срок окупаемости проекта); показатели финансовой состоятельности проекта (коэффициенты рентабельности, оборачиваемости, ликвидности, общей платежеспособности, автономии).

В организационно-технологическом разделе разрабатываются календарный план реализации проекта, с графиками потребления материально-технических и людских ресурсов. По необходимости технологические карты производства СМР и т.п.

Графическое сопровождение содержит основные результаты, полученные в ходе проработки раздела.