Тема 5. Сделки с недвижимостью
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.
Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.
Сделки бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные). Сделки могут быть срочными и бессрочными.
Условия действительности: сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц — участников сделки, субъективной стороны — единство их воли и волеизъявления, формы и содержания. Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.
Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора. Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.
Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. Эти и другие вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения (рис. 5.1).
*ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Жилищный кодекс РФ
**ФЗ «Об ипотеке»
Рис. 5.1. Виды сделок с объектами недвижимости
Раздел III. Определение стоимости недвижимости
Оценка стоимости недвижимого имущества необходима при:
операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
страховании объектов недвижимости;
ипотечном кредитовании (под залог недвижимости);
внесении объектов в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
ликвидации объектов недвижимости;
исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;
других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Основные правовые источники оценочной деятельности:
Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.;
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены правительством РФ от 6 июля 2001 г. N 519
Постановление правительства РФ «О лицензировании оценочной деятельности» от 7 июня 2002 г.