- •Краткое изложение курса «Экономика недвижимости» (Составитель: доцент кафедры менеджмента и маркетинга Лапшина Ольга Ивановна) Рекомендуемая литература по курсу
- •Содержание курса
- •Тема 2. Типология объектов недвижимости
- •2.1. Классификация объектов недвижимости в соответствии с окоф
- •2.2.Классификация земельных участков
- •2.3. Общая классификация объектов недвижимости
- •Тема 3. Земельный участок как основа недвижимости
- •Раздел II. Рынок недвижимости Тема 4. Основные элементы рынка недвижимости
- •4.1. Система рынка недвижимости
- •4.2. Функции и виды рынков недвижимости
- •4.3. Недвижимость как товар
- •Тема 5. Сделки с недвижимостью
- •Раздел III. Определение стоимости недвижимости
- •Тема 6. Стоимость объектов недвижимости и факторы на нее влияющие
- •Тема 7. Принципы оценки стоимости объектов недвижимости
- •Составляющие производства и источники их покрытия
- •2. Принцип предельной продуктивности (принцип вклада).
- •3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
- •4. Принцип сбалансированности.
- •5. Принцип оптимальных величин.
- •6. Принцип оптимального разделения имущественных прав.
- •1. Принцип зависимости.
- •2. Принцип соответствия.
- •3. Принцип спроса и предложения.
- •4. Принцип конкуренции.
- •5. Принцип изменения.
- •Тема 8. Процесс оценки объектов недвижимости
- •Тема 9. Элементы финансовой математики (временная оценка денежных потоков)
- •1. Накопленная сумма денежной единицы
- •2. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •3. Текущая стоимость аннуитета
- •4. Накопление денежной единицы за период
- •5. Взнос на амортизацию единицы
- •6. Формирование фонда возмещения
- •Тема 10. Доходный подход к оценке недвижимости
- •10.1. Структура доходного подхода к оценке
- •10.2. Ставки капитализации и дисконтирования
- •10.3. Реконструированный отчет о доходах и расходах
- •10.4. Методы расчета ставки капитализации
- •10.5. Метод дисконтированного денежного потока
- •Тема 11. Рыночный (сравнительный) подход к оценке недвижимости
- •11.1. Общая характеристика рыночного подхода к оценке
- •11.2. Метод валового рентного мультипликатора
- •Тема 12. Затратный подход к оценке недвижимости
- •Приложение Таблицы сложных процентов – шесть функций денежной единицы
- •10% 10%
- •6 Функций денег
- •12% 12%
- •6 Функций денег
- •14% 14%
- •6 Функций денег
- •15% 15%
- •6 Функций денег
- •16% 16%
- •6 Функций денег
- •10% 10%
- •6 Функций денег
- •12% 12%
- •6 Функций денег
- •14% 14%
- •6 Функций денег
- •15% 15%
- •6 Функций денег
- •Глоссарий
11.2. Метод валового рентного мультипликатора
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода.
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.
Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:
Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.
Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.
Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.
Тема 12. Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.
Сферы применения затратного подхода:
для целей налогообложения имущества;
для целей налогообложения прибыли;
при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;
при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;
при оценке зданий специального назначения;
при страховании объекта;
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка.
Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций:
1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Определяется восстановительная или замещающая стоимость улучшений.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.
4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
Затратный подход предполагает расчет накопленного износа, который определяется суммированием всех трех типов износа: физического, функционального и внешнего.
Если целью оценки является определение восстановительной стоимости здания, то общая величина его износа определяется по формуле
где Иф- общий физический износ здания, %;
qi - фактический износ i-го конструктивного элемента, %;
Ji - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;
n- номер конструктивного элемента.
В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами: сравнения продаж, эффективного возраста, разбиения.
Метод сравнения продажсостоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.
Метод эффективного возрастаоснован на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:
где ЭВ — эффективный возраст;
ЭЖ — срок экономической жизни;
ВС — восстановительная стоимость.
Метод разбиениясостоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:
устранимый физический износ;
неустранимый физический износ;
устранимый функциональный износ;
неустранимый функциональный износ;
внешний износ.