4. Накопление денежной единицы за период
На основе использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлении).
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета.
Базовые формулы при платежах в конце периода:
а) при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в конце года:
б) при платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:
Расчет будущей стоимости авансового аннуитета.
Базовая формула:
а) при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в начале года:
для (n+ 1)-го периода;
б) при платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:
для (nk+ 1)-го периода.
5. Взнос на амортизацию единицы
а) При платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год:
б) при платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:
Данная функция используется для определения аннуитетных (регулярных равновеликих) платежей в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по кредиту.
6. Формирование фонда возмещения
а) При платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год:
б) при платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:
Данная функция используется для определения тех равномерных периодических платежей, которые необходимо осуществлять в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счете, приносящем доход по заданной ставке, определенную сумму денег.
Тема 10. Доходный подход к оценке недвижимости
10.1. Структура доходного подхода к оценке
Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.
Первый этап использования доходного подхода – составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.
Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.
10.2. Ставки капитализации и дисконтирования
Ставка капитализацииR0используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой
где V— стоимость;
NOI— репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.
Виды ставок капитализации представлены в табл. 10.1.
Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:
где i — ставка дисконтирования;
FV — цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);
n — период владения;
l — номер платежного периода.
Таблица 10.1
Ставки капитализации
|
Обозна-чение ставки |
Наименование ставки |
Отражаемый интерес |
|
Ro |
Общая |
Стоимость недвижимости = NOI/Ro |
|
Re |
Для собственного капитала |
Стоимость собственного капитала = = Доход на собственный капитал/Re |
|
Rm |
Для заемных средств |
Стоимость заемных средств = = Доход на заемные средства/Rm |
|
Rl |
Для земли |
Стоимость земли = = Доход, приходящийся на землю/Rl |
|
Rb |
Для улучшения |
Стоимость улучшения = = Доход, приходящийся на улучшение/Rb |