- •Краткое изложение курса «Экономика недвижимости» (Составитель: доцент кафедры менеджмента и маркетинга Лапшина Ольга Ивановна) Рекомендуемая литература по курсу
- •Содержание курса
- •Тема 2. Типология объектов недвижимости
- •2.1. Классификация объектов недвижимости в соответствии с окоф
- •2.2.Классификация земельных участков
- •2.3. Общая классификация объектов недвижимости
- •Тема 3. Земельный участок как основа недвижимости
- •Раздел II. Рынок недвижимости Тема 4. Основные элементы рынка недвижимости
- •4.1. Система рынка недвижимости
- •4.2. Функции и виды рынков недвижимости
- •4.3. Недвижимость как товар
- •Тема 5. Сделки с недвижимостью
- •Раздел III. Определение стоимости недвижимости
- •Тема 6. Стоимость объектов недвижимости и факторы на нее влияющие
- •Тема 7. Принципы оценки стоимости объектов недвижимости
- •Составляющие производства и источники их покрытия
- •2. Принцип предельной продуктивности (принцип вклада).
- •3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.
- •4. Принцип сбалансированности.
- •5. Принцип оптимальных величин.
- •6. Принцип оптимального разделения имущественных прав.
- •1. Принцип зависимости.
- •2. Принцип соответствия.
- •3. Принцип спроса и предложения.
- •4. Принцип конкуренции.
- •5. Принцип изменения.
- •Тема 8. Процесс оценки объектов недвижимости
- •Тема 9. Элементы финансовой математики (временная оценка денежных потоков)
- •1. Накопленная сумма денежной единицы
- •2. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •3. Текущая стоимость аннуитета
- •4. Накопление денежной единицы за период
- •5. Взнос на амортизацию единицы
- •6. Формирование фонда возмещения
- •Тема 10. Доходный подход к оценке недвижимости
- •10.1. Структура доходного подхода к оценке
- •10.2. Ставки капитализации и дисконтирования
- •10.3. Реконструированный отчет о доходах и расходах
- •10.4. Методы расчета ставки капитализации
- •10.5. Метод дисконтированного денежного потока
- •Тема 11. Рыночный (сравнительный) подход к оценке недвижимости
- •11.1. Общая характеристика рыночного подхода к оценке
- •11.2. Метод валового рентного мультипликатора
- •Тема 12. Затратный подход к оценке недвижимости
- •Приложение Таблицы сложных процентов – шесть функций денежной единицы
- •10% 10%
- •6 Функций денег
- •12% 12%
- •6 Функций денег
- •14% 14%
- •6 Функций денег
- •15% 15%
- •6 Функций денег
- •16% 16%
- •6 Функций денег
- •10% 10%
- •6 Функций денег
- •12% 12%
- •6 Функций денег
- •14% 14%
- •6 Функций денег
- •15% 15%
- •6 Функций денег
- •Глоссарий
3. Принцип спроса и предложения.
Спрос на объекты недвижимости - это реальная потребность на них. Предложение - это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам.
Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется. Следует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью и пр. происходят в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создаются дополнительное предложение на рынке. Знание такой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет эксперту-оценщику точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.
Для жилых помещений соотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества и других факторов. Эксперт-оценщик должен прогнозировать соотношение спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и всех перечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества.
Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов. Разрешение, например, в законодательном порядке купли-продажи земельных участков привело к значительному увеличению предложения на земельном рынке и стабилизации цен на землю. Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин. Эти обстоятельства должен учитывать оценщик недвижимого имущества.
4. Принцип конкуренции.
Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастают, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли14, предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.
Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.
В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.
Эксперт-оценщик также может использовать данный принцип при определении потока дохода от использования объекта недвижимости.
Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его (в отличие от нормального денежного потока) капитализируют по повышенной ставке, как более рискованный.
Оценщик должен прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при проведении оценки объекта недвижимости.