5. История развития оценки земель.

Оценка земли упоминается уже в библейских текстах. Проводилась она в государствах древнего Востока, Египте, Китае, Индии, в древней Греции и римской империи. В России оценка земли как направление государственной политики начинает формироваться с конца XV века. Учет и оценка земель проводилась для определения социального статуса владельцев поместий при их определении их на военную службу.

В XVI веке в ходе описания и оценки земель создавались писцовые книги, выполнявшие функции первых земельных кадастров для цели налогообложения земель.

В XVII веке при оценке земель уже учитывалась структура угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли) и их качество с подразделением на категории – лучшие, средние, худшие.

1880 г. Докучаев разработал естественноисторический метод оценки земли.

60-е гг. ХХ в. – экономическая оценка земли.

В 1968 г. Создается Гос. институт земельных ресурсов в Москве. Омский отдел ГИЗР в ОмСХИ им. Кирова.

В 1971 г. были разработаны единые методические указания по бонитировке почв.

В 1978 г. – общесоюзная методика.

1986-1988 гг. проводилась оценка земель от контуров до рабочих участков пашни (ВХ оценка).

1991 г. – закон о плате за землю.

ФЗ № 135 от 25.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ»

Постановление правительства № 945 от 25.08.1999 г. «О ГКОЗ».

В 1999-2001 гг. Роскомзем проводит ГКО всех категорий земель для целей налогообложения.

6. Методы оценки земель.

1) Естественноисторические методы основаны на изучении и оценке физико-хим-х, геометрических, внутренних и внешних св-в объектов оценки.

2) Статистико-экономические методы:

а) Метод сравнительного анализа затрат – применяется при индивидуальной оценке зданий, сооружений, новых объектов капитального строительства и стоимость этих объектов определяется суммой затрат на воспроизводство или возмещение аналогичного объекта;

б) Рыночный метод – основан на информации о ценах продажи аналогичных объектов;

в) Доходный метод – стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход.

7. Понятие «объект» и «предмет» оценки земли, как средства производства.

Объект оценки – физ. участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (здания, строения, сооружения и т. д.)

Предмет оценки – устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики состояния объекта, положительно или отрицательно влияющие на жизнедеятельность человека.

В земельном кадастре оценивается земля, все остальное оценивается отдельно. Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества. Земля – дар природы и часть ее.

Земля в человеческом обществе – средство производства. Как средство производство земля обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

земля пространственно ограничена, земля незаменима другими средствами, земля обладает постоянным местоположением, земля территориально разнокачественная, земле присуще плодородие.

8. Земля как средство производства и объект оценки.

Средства производства – совокупность средств и предметов труда, используемых людьми в процессе производства материальных благ.

Земля как средство производства — естественное условие труда, необходимая материальная предпосылка для любого процесса производства. Непосредственно экономическое значение земли определяется тем, что она является главным средством производства и в первую очередь в сельском и лесном хозяйстве.

Земля — невоспроизводимое средство производства, отсюда естественная ограниченность земельных ресурсов вообще и пригодных для сельскохозяйственного использования в частности. Свойства земли как средства производства зависят от климатических и других природных факторов, поскольку каждый данный участок земли в пространстве непереместим.

Основное свойство земли как средства производства — плодородие, т. е. способность воспроизводить необходимые средства для пищи человека и корма для животноводства.

Объектом оценки рыночной стоимости может выступать земля. Она оценивается как природный объект либо как объект недвижимости. Понятие «земля» определяет здесь территорию с почвенным слоем с растительностью. Объект оценки может быть нематериален: например, это земельные паи и доли, право застройки и прочее.

Материальный объект «земля» - это территория с фиксированными границами, застроенные и незастроенные участки которой могут выступать объектами оценки. Так, оцениваются лесные и с/х угодья, прудовые хозяйства, многолетние насаждения. В качестве нематериального объекта можно указать стоимость аренды.

На стоимость земли влияют следующие показатели:

- рыночная стоимость находящихся в собственности земельных участков, прав арендодателя и частичных прав пользования землей и ее участками;

- стоимость земли, рассчитанная на основе залоговой стоимости и стоимости для налогообложения;

- стоимость земли в составе застроенного земельного участка и стоимость земли при его существующем использовании;

- инвестиционная стоимость;

- стоимость сервитута;

- стоимость пая, не выделенного в реале;

- выкупная цена земельных участков, кадастровая стоимость, иные показатели.

Рыночная стоимость земли рассчитывается, исходя из наиболее эффективного использования земельного участка. Застроенный участок при этом условно считается незастроенным.

Для оценки стоимости земли (ЗУ) необходимо предоставить: документы, подтверждающие право собственности или аренды, копии геодезического плана с обозначением границ и описанием местоположения участка, сведения о наличие обременений.