3. Плата за землю и ответственность за нерациональное ее использование

Пользование землей в Российской Федерации платное. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Целью введения платы за землю являются стимулирование ее рационального использования, охраны и освоения, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Граждане и юридические лица за земельные участки, находящиеся у них в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, уплачивают земельный налог. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной или иной деятельности землепользователя. Объектами обложения являются сельскохозяйственные угодья, земли лесного фонда освоенных лесов эксплуатационного назначения, на которых производится заготовка древесины, а также водного фонда, используемые для хозяйственной деятельности.

Земельный налог исчисляют, исходя из площади земельного участка, облагаемой налогом, и утвержденных ставок. Ставки земельного налога установлены за 1 га по видам угодий: пашня, залежи, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. При этом ставки определяют отдельно по немелиорированной, орошаемой и осушенной пашне, а также участкам защищенного грунта.

Налог на земли под лесами, на которых производится заготовка древесины, устанавливают в размере 5 % таксовой стоимости разрешенного по лесорубочному билету объема рубок древесины. Сумма налога указывается в приложении к лесорубочному билету.

Налог на земли водного фонда, как покрытые, так и не покрытые водой, вне населенных пунктов взимается только с земель, представленных для хозяйственной деятельности, по средним ставкам за сельскохозяйственные угодья административного района.

Для субъектов Федерации земельный налог устанавливается решением Правительства Российской Федерации. Он может ежегодно индексироваться с учетом инфляции и других экономических ситуаций. Субъектам Федерации предоставляется право внутренней дифференциации земельного налога с учетом местоположения земельных участков, их плодородия и других объективных обстоятельств. Граждане или юридические лица, имеющие или получившие в установленном законом порядке земельные участки, суммарная площадь которых превышает нормативные максимальные размеры, облагаются прогрессивным налогом на часть земельной площади, превышающую эти размеры.

В соответствии с решением федеральных органов Российской Федерации отдельные физические и юридические лица полностью освобождаются от уплаты земельного налога, а некоторые имеют частичные льготы. К примеру, в течение 5 лет с момента предоставления земельного участка освобождаются от уплаты налога граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства. При использовании ими земли не по назначению указанная льгота не применяется.

Земельный налог обязателен и требует от пользователей своевременной уплаты. За систематическое невнесение платежей за землю граждане и должностные лица могут нести материальное наказание в размере от 3 до 10 минимальных размеров месячной оплаты труда, юридические лица — от 10 до 20.

Органы субъекта Федерации и муниципальных образований могут принять решение о лишении прав собственника, пользователя земельным участком при неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года.

Сельскохозяйственное предприятие кроме земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, может пользоваться сельскохозяйственными угодьями на условиях аренды. Площадь арендованных земель указывается в арендном договоре. Договор может быть заключен с районной (райкомземом или другими полномочными государственными органами), сельской администрациями. В нем указываются размер арендной платы, срок аренды и другие условия (право выкупа и т. д.). Размер арендной платы за 1 га в целом по хозяйству устанавливается районной администрацией и дифференцируется по участкам пропорционально их оценке в баллах. Возможна дифференциация и по другим признакам. При аренде земель сельскохозяйственного назначения плата не должна превышать суммы земельного налога с арендуемых участков.

Земельный налог и арендная плата за землю направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству городских и сельских поселений, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель, природно-сельскохозяйственного районирования, зонирования земель и т. д.

Нормативная цена земли — это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, рассчитанную, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена вводится для обеспечения рыночного регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой и коллективно-совместной собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Проблема стабилизации и последующего увеличения производства сельскохозяйственной продукции непосредственно связана с рациональным использованием земли как основного средства производства. Между тем, как свидетельствуют данные Госкомзема России, качественное состояние используемых земель ухудшается, снижается плодородие, происходят их деградация и эрозия. Усиливаются процессы опустынивания, зарастания угодий кустарником и мелколесьем. Увеличиваются площади заболоченных и кислых почв, неиспользуемых земель, в том числе мелиорированных. Медленными темпами восстанавливаются нарушенные земли, качество проводимых работ по рекультивации крайне низкое.

В этой связи необходима разработка конкретных мероприятий по повышению ответственности за сохранность и использование земель их собственников, владельцев, пользователей и арендаторов. Они обязаны:

• полностью использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также способами, которые не наносят ущерб земле как природному и хозяйственному объекту;

• повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по использованию и охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде;

• соблюдать установленные режимы использования земель;

• осуществлять строительство, благоустройство и содержание зданий, строений, сооружения на земельных участках в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

• своевременно производить платежи за земельные участки;

• своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки их освоения предусмотрены законодательством, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления или договорами;

• устанавливать и охранять межевые, геодезические и другие специальные информационные знаки на земельных участках;

• не нарушать прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов соседних земельных участков.

Земельные участки у собственников могут быть изъяты безвозмездно в административном порядке за умышленные или систематические нарушения земельного законодательства.

При определенных условиях могут производиться изъятие или выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд. При этом собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков должны быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия (выкупа) земельного участка уведомлены об этом органом, принявшим данное решение.

Специфика земельной собственности требует особого процесса ее регулирования, создания объективных предпосылок для разумного, рационального использования жизненно важного природного ресурса.

Основные положения регулирования земельной собственности должны учитывать следующее:

• стимулировать (обеспечивать) целевое использование земель сельскохозяйственного назначения для производства продукций с учетом потребностей местного населения, региона и государства, возможных объемов экспортных поставок продовольственных продуктов и сырья для переработки;

• обеспечивать, удовлетворять разумные интересы собственника земли, арендатора, пользователя и наемного работника в продуктивном ее использовании, учитывая при этом интересы других территорий, пользователей;

• нести обязательную, жесткую материальную и нравственную ответственность за состояние используемых сельскохозяйственных угодий, стимулировать повышение плодородия земель и сохранение экологии;

• осуществлять реализацию (продажу) или передачу земельной собственности при соблюдении (выполнении) определенных условий, направленных на снижение (исключение) возможностей спекуляции и наживы;

• обязательно учитывать территориальные особенности регулирования прав земельных собственников.

При создании сельскохозяйственного предприятия, кооператива, ассоциации земельная доля граждан, ее стоимость могут участвовать в формировании уставного фонда на постоянной и временной основах. В первом случае земельная доля вносится в уставный фонд, во втором — вносится только право пользования земельной долей. С момента внесения в уставный фонд земельная доля становится собственностью предприятия как юридического лица, и ее стоимость учитывается только при определении вклада совладельца в уставный фонд. В этом случае собственник земельной доли теряет право на нее. Если же он не является учредителем предприятия и хочет получать компенсацию за использование своей земельной доли на регулярной основе, он передает в уставный фонд только право пользования земельной долей. Чаще всего так поступают со своими земельными долями пенсионеры и работники социальной сферы. Учредительный договор предприятия, ассоциации, кооператива должен содержать условия осуществления, использования этого права.

Право пользования земельной долей может быть внесено в уставный капитал предприятия на срок не более трех лет с возможностью повторного внесения в дальнейшем. Процедура передачи земельной доли или права пользования ею в уставный фонд предприятия оформляется соответствующим договором с последующей регистрацией в нотариальной конторе и райкомземом.

Важным вопросом в регулировании земельных отношений собственности является передача руководству предприятия функций арендодателя. В коллективах с общей совместной и общей долевой формами собственности возможности использования внутрихозяйственной аренды достаточно велики. По действующим правовым нормам договор аренды может заключать только собственник, а их в хозяйстве (собственников земельных долей) сотни. Нетрудно представить сложность заключения такого числа договоров, регистрации их, осуществления контроля за их выполнением и т. д. В таких хозяйствах коллектив совладельцев — собственников земельных долей должен принять решение о передаче функций заключения арендных договоров своему руководителю в качестве субарендодателя. Такое решение должно быть отражено в учредительном договоре или в решении собрания (конференции) коллектива.

Аналогичное решение должно быть принято и на предприятиях с федеральной и муниципальной собственностью, что не только упростит процедуру заключения арендных договоров, но и сделает ее более разумной и обоснованной.

Собственник земельной доли имеет право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, образованным этими собственниками. При заключении договора в качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды. К договору прилагается план арендуемого земельного участка, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору. Договором определяется срок аренды земельной доли, условия и размер арендной платы. Договор аренды не следует заключать на срок более 5 лет. В дальнейшем, если условия договора будут устраивать обе стороны, он может автоматически продлеваться на один год.