Сравнение старых и новых правил на примере

Для сравнения приведем обстоятельства реального дела, в котором суд признал договор ничтожным, и покажем, что изменилось бы, если бы суд применял новые правила.

Пример из практики: По требованиям субарендатора суд признал договор субаренды ничтожным на том основании, что он был заключен без согласия арендодателя

Арендатор вправе сдать имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В настоящее время суды признают договоры субаренды, заключенные без такого согласия, ничтожными.

ФАС Северо-Кавказского округа в 2012 году рассмотрел следующий спор (постановление от 7 июня 2012 г. по делу № А32-16388/2011).

Арендатор обратился к субарендатору с иском о взыскании арендной платы. В свою очередь субарендатор обратился к арендатору с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора субаренды) и взыскании неосновательного обогащения. Суд объединил эти два дела в одно производство. Собственник имущества (арендодатель), участвующий в процессе в качестве третьего лица, пояснил, что не давал арендатору согласия на передачу имущества в субаренду. В итоге суды признали договор субаренды ничтожным как противоречащий пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, отказали во взыскании арендной платы и взыскали в пользу субарендатора сумму неосновательного обогащения (в виде разницы между теми платежами, которые арендатор получил от субарендатора, и теми, которые он в свою очередь перечислил арендодателю).

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по двум причинам. Во-первых, суды не исследовали доводы арендатора о том, что согласие на субаренду все же было дано. Во-вторых, надзорная инстанция иначе определила последствия недействительности субаренды: «фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой». При этом надзорная инстанция не опровергла вывод о том, что договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является ничтожным (постановление Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2012 г. № 9443/12).

Что изменилось бы, если бы этот спор касался сделки, заключенной после 1 сентября 2013 года?

1. Договор субаренды, нарушающий требования закона, посягает на права третьего лица – арендодателя. Поэтому арендодатель в защиту своих прав сможет заявить о ничтожности сделки – для него почти ничего не изменилось. Ему нужно будет только доказать довольно очевидный факт, что он имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

2. В данном примере о ничтожности заявил субарендатор. Однако по новым правилам он бы не смог этого сделать, так как действует недобросовестно, пытаясь оспорить сделку после того, как начал ее исполнять, и по тому основанию, о котором должен был знать при заключении сделки (подробнее см. Не может оспаривать сделку тот, кто начал ее исполнять).

 Страховку по ипотеке оспорят в суде

Впервые в России сделана попытка доказать в суде незаконность обязательного комплексного страхования при выдаче банками ипотечных кредитов.

Ответчиком по иску заемщиков выступает один из лидеров ипотечного кредитования – банк "Уралсиб", однако оспаривается, по сути, общепринятая практика выдачи ипотечных кредитов.

Как пишет издание "Коммерсантъ", на прошлой неделе в Хамовнический районный суд Москвы был подан иск против банка "Уралсиб". "Блокпост" оспаривает включение банком в договоры ипотечного кредитования условий об обязательном комплексном страховании (приобретаемого жилья, жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности – страхование титула). В случае с "Уралсибом" размер страховки достигает 1% от суммы кредита. Таким образом, делается попытка оспорить общепринятую практику выдачи ипотечных кредитов. Дополнительным аргументом истца в деле против "Уралсиба" служит то, что банк обязывает заемщиков прибегать к услугам единственного страховщика – аффилированной с ним страховой компании, входящей в группу "Уралсиб", от которой банк получает комиссионное вознаграждение как страховой агент.

Комплексное страхование служит обязательным условием получения ипотечного кредита почти во всех российских банках. При этом закон об ипотеке сделал обязательным только страхование заемщиком заложенного имущества от рисков утраты или повреждения. В случае, например, пожара страховая сумма пойдет на возврат кредита банку. Этот вид страхования можно попытаться оспорить только в Конституционном суде, доказав, что положения закона противоречат Конституции. Законность других видов страхования, законом об ипотеке не предусмотренных, оспорить в районном суде до сих пор никто не пытался.

"Блокпост" ранее подал иски о законности взимания дополнительных банковских комиссий при кредитовании к банку "Русский стандарт", Росбанку и Росевробанку, которые сейчас рассматриваются. Иск по небанковским дополнительным платежам предъявлен впервые. В своем исковом заявлении "Блокпост" ссылается на закон "О защите прав потребителей", запрещающий навязывать дополнительные услуги. А независимые юристы апеллируют к 428-й статье Гражданского кодекса о договоре присоединения. В самом банке "Уралсиб" не считают незаконным требование комплексного страхования, ссылаясь на принцип свободы договора.

Участники рынка уверены, что отказ от страхования приведет к росту ставок по кредитам и теоретически может сорвать нацпрограмму по доступному жилью.