2.4. Определение физического износа элементов конструкций обследуемого объекта

Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем, и их восстановительной стоимости.

Оценку физического износа здания определяем в соответствии с ВСН 53-86р поэлементно.

Фундаменты: монолитный ленточный на отметке -0,200, основанием под фундаменты служат песок пылеватый светло-коричневый, рыхлый, маловлажный с примесью органических веществ, в интервале 0,5-0,8 метров прослой погребенной почвы;

Физический износ фундаментов здания определяем согласно табл. 3 ВСН 53-86р «Фундаменты ленточные каменные». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице .

Табл.

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ	Примерный состав работ
Трещины в швах между блоками, высолы и следы увлажнения стен подвала.	То же, до 2 мм	21-40	Заполнение швов между блоками. Ремонт штука­тур­ки стен подвала. Ремонт вертикаль­ной и горизонталь­ной гидроизоляции в отмостки

Величина физического износа для фундаментов составляет 40 %.

Стены: толщиной 240 мм. Выполнены из глиняного кирпича обычного. Физический износ стен здания определяем согласно табл. 10 ВСН 53-86р «Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей ». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице .

Табл.

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ	Примерный состав работ
Массовое отпадение шту­ка­турки; выветривание швов; ослабление кир­пич­ной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей; вы­солы и следы увлажнения	Глубина разрушения швов до 4 см на площади до 50%	31-40	Ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек

Величина физического износа для стен составляет 40%.

Перегородки: толщиной 120 мм. Перегородка выполнена из глиняного кирпича. Физический износ перегородок определяем согласно табл. 21 ВСН 53-86р «Перегородки кирпичные». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице .

Табл.

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ	Примерный состав работ
Трещины на поверхности, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями	Ширина трещин на поверхности до 2 мм, в сопряжениях ширина трещин до 10 мм	21-40	Расчистка поверхности и расшивка трещин

Величина физического износа для перегородок составляет 25%.

Перекрытия: толщиной 300 мм. Утеплитель – керамзит, гидроизоляция – два соля рубероида. Физический износ перекрытий определяем согласно табл. 22 ВСН 53-86р «Перекрытия деревянные не оштукатуренные». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице .

Табл

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ	Примерный состав работ
Поражение верхних слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов	Поражение гнилью на площади до 40%. Прогиб балок и прогонов до 1/100 пролета	41-60	Усиление балок; разборка и ремонт части перекрытия

Величина физического износа для перекрытия составляет 50%.

Лестница: деревянная имеет видимые дефекты. Количество ступенек 2, пошутим прогиб и виден раскол деревянного полотна. Физический износ лестница определяем согласно табл. 33 ВСН 53-86р «Лестницы деревянные». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице .

Табл.

Признаки износа	Физический износ	Примерный состав работ
Ступени стерты, трещины вдоль волокон в досках на лестничной площадке и в ступенях, перила расшатаны	41-60	Замена настила площадок, ступеней, укрепление перил

Величина физического износа для деревянной лестницы составляет 50%.

Кровля: двускатная шатровая несущие конструкции деревянные с покрытием из асбестоцементных волнистых листов. Физический износ кровли определяем согласно табл. 38 ВСН 53-86р «Крыша деревянная». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице .

Табл.

Признаки износа	Физический износ	Примерный состав работ
Поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног; увлажнение древесины	41-60	Смена мауэрлата, части стропильных ног и сплошной обрешетки под настенным желобом, частичная смена рядовой обрешетки

Величина физического износа для кровли составляет 45%.

Кровельный материал: покрытием из асбестоцементных волнистых листов. Физический износ кровли определяем согласно табл. 44 ВСН 53-86р «Кровли из асбестоцементных листов». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице .

Табл.

Признаки износа	Физический износ	Примерный состав работ
Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке	41-60	Замена рядового покрытия с использованием до 25% старого материала

Величина физического износа для кровли составляет 55%.

Полы: дощатое полотно. Физический износ полов определяем согласно табл. 51 ВСН 53-86р «Дощатые полы». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице .

Табл.

Признаки износа	Физический износ	Примерный состав работ
Поражение гнилью и жучком досок, прогибы, просадки, разрушение пола	61-80	Замена чистых дощатых полов и лаг

Величина физического износа для кровли составляет 65%.

Проемы оконные: деревянные. Физический износ деревянных оконных блоков определяем согласно табл. 55 ВСН 53-86р «Оконные блоки деревянные». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице.

Табл.

Признаки износа	Физический износ	Примерный состав работ
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов	21-40	Ремонт переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала до 30%

Величина физического износа для кровли составляет 40%.

Проемы дверные: деревянные, из полотна фанеры феленчатые. Физический износ металлических дверных блоков определяем согласно табл. 57 ВСН 53-86р «Двери деревянные». В ведомости дефектов здания были отмечены основные повреждения конструкций, в соответствии с которыми определяем их физический износ представлен в таблице.

Табл.

Признаки износа	Физический износ	Примерный состав работ
Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены	21-40	Ремонт дверных полотен и коробок с заменой до 50% приборов

Величина физического износа для кровли составляет 40%.

Отделочные работы: штукатурка, побелка. Физический износ определяем согласно табл. 59 ВСН 53-86р «Окраска водными составами» и табл. 63 «Штукатурка». В ведомости дефектов были отмечены основные повреждении, в соответствии с которыми определяем их физический износ.

Табл.

Признаки износа	Физический износ	Примерный состав работ
Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия	41-60	Промывка поверхности, шпаклевка отдельных мест до 10%, окраска за два раза
Отставание или отбитые места площадью менее 1 м2 до 5% площади поверхности	21-30	Ремонт штукатурки местами до 1 м2 на площади до 5%

Физический износ окраски водными растворами составил 45%, а износ штукатурки составил 25%, совокупности физического износа отделочных работ составляют 70%

Внутренние коммуникации: коммуникации на земельном участке «Зеленый шум», в течение всего времени эксплуатации не подвергались капитальному ремонту и замене основных систем. Величину физического износа определяем в соответствии с таблицами 65-71 ВСН 53-86р.

Срок эксплуатации инженерных сетей представлен в таблице .

Табл.

Наименование инженерных коммуникаций	Нормативный срок службы, лет	Фактический срок службы, лет
Летний водопровод	30	25
Зимний водопровод	40	25
Горячее водоснабжение	30	25
Электрические сети	40	28
Канализация	40	25
Тепловые сети	40	28

Табл.

Признаки износа	Физический износ	Примерный состав работ
Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; течи, нарушение окраски, следы ремонта; нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами	21-41	Частичная замена запорной арматуры и замена отдельными местами трубопроводов магистралей, восстановление теплоизоляции
Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей, следы ремонта калориферов	21-40	Частичная замена запорной арматуры, отдельных отопительных приборов, замена стояков и отдельных участков магистралей; восстановление теплоизоляции; ремонт и наладка калориферов
Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; отдельные повреждения трубопроводов (свищи, течи); поражение коррозией отдельных участков трубопроводов; утечки воды в 20% приборов и смывных бачков	21-40	Частичная замена кранов и запорной арматуры, ремонт отдельных участков трубопроводов, восстановление окраски трубопроводов
Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных мест чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов	21-40	Заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов
Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)	21-41	Замена отдельных участков сетей и приборов; ремонт ВРУ

Физический износ коммуникации составил 165%, горячее водоснабжения составляет физический износ 30%, отопление составляет физический износ 25%, холодное водоснабжение составляет физический износ 40%, система канализации составляет физический износ 30%, система электричества составили физический износ 40%.

Физический износ здания в целом необходимо определить по формуле (п.1.4. ВСН53-86р):

где физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Удельные веса элементов здания принимаем в соответствии с таблицей 2 сборника №28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. К расчету приняты показатели зданий, по характеристикам схожие с обследуемым объектом: фундаменты ленточные бетонные или бутобетонные; стены кирпичные из силикатного кирпича толщиной 24 см; перекрытие из досок по деревянным балкам; крыша стропильная с покрытием из волнистых асбестоцементных листов; полы дощатые; внутренняя отделка - штукатурка и известковая окраска стен, масляная окраска полов и потолков. Имеется: электроосвещение.

Табл.

№п/п	Конструкции	Удельный вес,%
1	Земляные работы и фундаменты	5,3
2	Стены и перегородки	26,3
3	Перекрытия	10,5
4	Крыши	10,5
5	Полы	10,5
6	Проемы	5,3
7	Отделочные работы	5,3
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	5,3
9	Прочие работы	21,0
	Итого	100

Все полученные выше данные сведены в таблицу № , для расчета общей величины физического износа.

Табл.

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. № 28, %	Удельные веса каждого элемента, %	Физический износ элементов здания, %
			по результатам оценки ФК	средневзвешенное значение физического износа
1. Земляные работы и фундаменты	5,3	5,3	40	2,12
2. Стены	26,3	20	40	8
3. Перегородки		6,9	25	1,725
4. Перекрытия	10,5	10,5	50	5,25
5. Крыша	10,5	10,5	60	6,3
6. Полы	10,5	10,5	65	6,825
7. Проемы оконные	5,3	5	40	2
8.Проемы дверные		0,3	40	0,12
9. Отделочные работы	5,3	5,3	70	3,71
10. Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	5,3	5,3	165	8,76
Итого:				37,99%

Общая величина физического износа здания составляет 38%.

Сравним нормативное значение физического износа с фактическим:

ФИ_н=28/120=23,3%. Поскольку здание относится к I группе капитальности, нормативный срок службы объекта составляет 120 лет.

ФИ_ф=38%< ФИ_н=23,3%.

Из данного сравнения следует вывод о низкой степени долговечности объекта, в отдельных элементах происходит ускоренное накопление износа за счет низкого качества эксплуатации объекта, отсутствия отопления в зимний период, замачивание и промерзания несущих конструкции и несоблюдения условий эксплуатации отдельных конструкций.

Объект находится в предаварийном состоянии и эксплуатация объекта не возможна, так как устранения износ является не устраним (вложенные денежные средства на устранения дефекта, не принесут прибыли).

Вывод: При данных повреждения и дефектах здания и сооружения на земельном участке «Зеленый шум» не могут быть использованы для реализации проекта. Вариант реконструкции детского оздоровительно лагеря «Зеленый шум» не приемлем, так как вложение денежных средств на реконструкцию будут велики (физической износ составил 38%), так же объемно-планировочное решения не отвечает современным требованием. Здания и сооружения территории рощи предназначены для проживания в летний период, подведение ветхих коммуникаций не рентабельно. Для эффективного управления земельным участком «Зеленый шум» будет предложено вариант нового строительства, с использованием существующих коммуникаций (котельной, насосной станцией, городской канализацией и электроподстанции), так как износ коммуникации не превышает нормативного значения. При новом строительстве буду реконструированы объекты: медицинский пункт, жилой корпус № 6, административный корпус и бассейн. Жилые корпуса реконструированы для проживания строителей на время возведения нового объекта. Данный вариант управления является технически выполнимым и юридически возможным.

1