15.2. Учет доходов и расходов при возмещении

АРЕНДОДАТЕЛЮ ОПЛАТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Компенсация арендатором коммунальных расходов арендодателю - наиболее распространенный на практике способ оплаты коммунальных услуг. В то же время при этом возникает множество вопросов о порядке учета арендодателем коммунальных платежей, полученных от арендатора.

Для данного способа оплаты "коммуналки" характерно, что арендодатель сам оплачивает стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг их поставщикам. А арендатор компенсирует ему указанные расходы.

Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Бета" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 500 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.

Условие о возмещении коммунальных платежей может устанавливаться в самом договоре аренды либо в дополнительном соглашении к нему. Или же вы можете заключить самостоятельный договор (например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, договор об оплате коммунальных услуг, соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п.).

Важно отметить, что независимо от того, каким документом закрепляется условие о компенсации стоимости коммунальных услуг, отношения сторон нельзя квалифицировать как отношения по договору поставки коммунальных услуг. Ведь исходя из положений ст. 539 ГК РФ арендодатель поставщиком коммунальных услуг не является. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 <2>.

--------------------------------

<2> ВАС РФ рассматривал соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Однако его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей.

Далее мы рассмотрим подробнее учет соответствующих доходов и расходов у арендодателя и арендатора при возмещении арендодателю оплаты за коммунальные услуги.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

разд. 15.2.1. Доходы арендодателя при возмещении арендатором платежей за коммунальные услуги >>>

разд. 15.2.2. Расходы арендодателя при компенсации арендатором платежей за коммунальные услуги >>>

разд. 15.2.3. Расходы арендатора по возмещению арендодателю платежей за коммунальные услуги >>>

15.2.1. Доходы арендодателя при возмещении

АРЕНДАТОРОМ ПЛАТЕЖЕЙ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Контролирующие органы рассматривают компенсацию арендатором коммунальных услуг арендодателю как доход последнего. Следовательно, арендодатель должен учитывать его при исчислении налоговой базы по "упрощенному" налогу (Письма Минфина России от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42, ФНС России от 05.12.2006 N 02-6-10/216@, УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232@).

Такая же точка зрения отражена и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10.

При этом, если вы применяете УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", у вас есть возможность учитывать свои расходы. Таким образом, когда вы отразите полученную от арендатора компенсацию в доходах, такую же сумму затрат по оплате "коммуналки" вы вправе включить в расходы.

А вот арендодатели-"упрощенцы", которые применяют объект налогообложения "доходы", такой возможности не имеют. Поэтому учет в доходах указанных сумм повлечет увеличение налоговой базы и, следовательно, размера единого налога.

Примечание

В судебной практике вы можете встретить мнение о том, что сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (см. например, Постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 N Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007). Однако если вы придерживаетесь этой позиции, то после выхода вышеуказанного Постановления ВАС РФ отстоять данный подход в суде вам будет крайне сложно.

Если вы решите следовать разъяснениям контролирующих органов, то возмещение арендатором коммунальных платежей вы учтете на дату фактического поступления компенсации на ваш счет в банке или в кассу (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Примечание

Подробнее о кассовом методе учета доходов при УСН вы можете узнать в разд. 4.1 "Момент (дата) признания доходов по кассовому методу учета".

Полученную сумму вам нужно указать в графе 4 разд. I "Доходы и расходы" Книги учета доходов и расходов.

Примечание

Подробно о том, как организовать налоговый учет при работе на "упрощенке", вы можете узнать в гл. 10 "Налоговый учет при УСН. Порядок ведения Книги учета доходов и расходов".

О порядке заполнения разд. I Книги учета доходов и расходов см. разд. 10.4.2 "Порядок заполнения раздела I Книги учета доходов и расходов (таблиц и справки)" (если у вас объект налогообложения "доходы минус расходы") или разд. 10.6.2 "Порядок заполнения раздела I Книги учета доходов и расходов" (если у вас объект налогообложения "доходы").

В бухгалтерском учете стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель отражает проводкой по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Перечисление коммунальных платежей поставщикам арендодатель отражает по дебету счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" в корреспонденции с кредитом счета 51 "Расчетные счета".

Получение от арендатора сумм возмещения коммунальных платежей отражается проводкой по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".