Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 2, февраль 2012

2, 2012

апелляционной инстанций5.

Однако стоит заметить, что своевременное представление суду первой инстанции таких документов также не гарантирует получение стороной, выигравшей судебный спор,

компенсации расходов на оплату услуг штатного юриста6.

Практика. Страховая компания взыскала с другой страховой компании сумму страхового возмещения в порядке суброгации и неустойку. Кроме того, арбитражный суд взыскал с проигравшей стороны еще и сумму уплаченной государственной пошлины, но в удовлетворении требования о взыскании расходов на оплату услуг юриста отказал в полном объеме. Представителем истца был состоящий у него в штате начальник юридического отдела, трудовым договором с которым и его должностной инструкцией взыскание в пользу истца сумм страхового возмещения в порядке суброгации отнесено не было. Кроме того, начальник юридического отдела был зарегистрирован в качестве предпринимателя и данное дело вел на основании заключенного с истцом договора поручения. Арбитражный суд указал, что действия истца по взысканию данных расходов являются ничем иным, как злоупотреблением правом, направленным на осуществление выплаты поощрительного характера за счет проигравшей стороны7.

Аналогичные выводы можно встретить во множестве судебных актов окружных и апелляционных судов8.

Помимо этого, приведенный подход сформулирован и в отказных определениях ВАС РФ9.

Судебная практика по вопросу возмещения расходов на юриста-работника складывается не в пользу компаний

Как видно из приведенной выше практики, арбитражные суды отказывают заявителям во взыскании расходов на оплату услуг представителя с проигравшей стороны, если таким представителем выступает лицо, состоящее с заявителем в трудовых отношениях.

По мнению судей, институт компенсации расходов на оплату услуг представителей охватывает исключительно гражданско-правовые услуги. А обязанность по оплате труда у работодателя возникает из заключенного с работником трудового договора и не связана с рассмотрением судебного спора. Функции судебного представительства и защиты интересов работодателя штатным юристом арбитражные суды рассматривают как обычный элемент его хозяйственной деятельности, и такие услуги по правилам статьи 110 АПК РФ, по их мнению, компенсации не подлежат. Наиболее полно обоснование указанной позиции представлено в тексте одного из прошлогодних постановлений Президиума Высшего арбитражного суда РФ.

Цитата. «Урегулирование спорных правовых вопросов, возникающих в ходе осуществления предпринимательской деятельности, следует рассматривать как элемент обычной хозяйственной деятельности независимо от того, осуществляется оно силами работников самой организации или с привлечением третьих лиц, специализирующихся в определенной области,

по гражданско-правовому договору оказания услуг» 10 .

Данная позиция была сформулирована применительно к ситуации, в которой истец просил арбитражный суд взыскать в его пользу с налоговой инспекции расходы на оплату юридических услуг, понесенные на досудебной стадии. В удовлетворении требований было отказано. В приведенном примере Президиум ВАС РФ исключил возможность не только взыскания расходов на оплату услуг штатного юриста, но и специалиста, привлеченного по гражданско-правовому договору применительно к налоговому спору.

Статья 110 АПК РФ устанавливает, что взысканию с проигравшей стороны подлежат расходы на оплату услуг представителя выигравшей спор стороны, под которым понимаются адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица (ч. 3 ст. 59 АПК РФ).

Работники, состоящие в штате организации и выполняющие правовую работу, оказывают ей тем самым правовую помощь. Статья 110 АПК РФ не содержит прямого запрета на компенсацию стороне, выигравшей спор, расходов на оплату услуг ее штатного юриста, выступившего в данном споре ее представителем и оказавшего правовую помощь.

Кроме того, предъявление к возмещению расходов на оплату услуг штатного юриста компании в соответствии с затраченным им временем на участие в процессе не противоречит нормам действующего законодательства РФ.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

Анализ законодательства позволяет говорить о правомерности возмещения расходов на привлечение штатного юриста

Обязанность выигравшей спор стороны перечислить заработную плату своему представителю-работнику наступает на основании заключенного с ним трудового договора, а не в силу его участия в судебном разбирательстве. Однако этот факт вовсе не исключает возможности предъявления понесенных расходов к возмещению за счет проигравшей стороны.

Судебной практике известны случаи, когда работодатели компенсируют на легальном основании свои расходы на оплату труда за счет третьих лиц на основании заключенных с ними гражданско-правовых договоров. Наглядным примером подобной ситуации является договор аутстаффинга (англ. «outstaffing» – выведение персонала за пределы штата). Он предполагает оказание одной организацией (исполнителем) другой организации (заказчику) услуг в форме предоставления в распоряжение заказчика определенного количества работников, не вступающих с заказчиком в какие-либо правовые отношения (гражданско-правовые, трудовые) напрямую. Однако такие работники оказывают от имени

исполнителя определенные услуги по месту нахождения заказчика11.

В таком случае исполнитель, предоставляющий персонал, является по отношению к предоставляемым работникам работодателем и несет все связанные с этим обязанности. Затраты на оплату их труда он компенсирует за счет средств, получаемых от заказчика в качестве вознаграждения за оказанные услуги по предоставлению персонала.

Целью использования данной договорной конструкции, как подчеркивается в арбитражной практике, является эффективное и оперативное использование трудовых ресурсов,

оптимизация денежных средств на выплату заработной платы12.

Кроме того, часть расходов на оплату труда штатного юриста может быть компенсирована работодателю-истцу в составе судебных расходов. Выигравшей судебный спор стороне компенсируют понесенные ею расходы на проезд, проживание и суточные ее представителя безотносительно к тому, являлся ли такой представитель адвокатом, иным лицом, привлеченным по гражданско-правовому договору, или ее штатным работником (п. 11 Информационного письма № 121). Компенсация таких расходов входит в систему оплаты труда и является обязанностью работодателя перед работником независимо от участия работника как представителя в судебном споре (ст. 129, 164, 165 ТК РФ).

Вместе с тем действующее арбитражно-процессуальное законодательство в том истолковании, которое дают арбитражные суды, допускает возможность их отнесения на счет проигравшей стороны.

Практика. Арбитражный суд удовлетворил требования фонда к налоговой инспекции о взыскании судебных расходов, связанных с оплатой его штатному работнику суточных, проезда и проживания. При этом арбитражный суд отметил, что компенсации подлежат не только расходы на оплату услуг по оказанию правовой помощи по гражданско-правовому договору, но и другие расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде, в частности, расходы по проезду и проживанию представителя, независимо от того, что представительские функции осуществляли лица, состоящие в штате юридического лица. Поскольку работнику при направлении в командировку уплачивают суточные (ст. 168 ТК РФ), соответствующие расходы также могут быть связаны с рассмотрением арбитражного дела. По смыслу положений статей 106 и 110 АПК РФ в их взаимосвязи с принципом состязательности процесса указанные расходы относятся к судебным издержкам и подлежат взысканию в пользу соответствующего лица, участвующего в деле. Однако такие расходы должны быть фактически понесены стороной по делу и соответствовать принципу разумности13.

Суды компенсируют сторонам расходы на привлечение к делу «дублирующих» специалистов

Более того, следует отметить, что правоприменительная практика допускает взыскание в пользу выигравшей стороны за счет проигравшей расходов на оплату привлеченных специалистов даже при наличии в собственном штате специализированной юридической службы.

Цитата. «Право прибегать к услугам профессионального представителя и право на возмещение в связи с этим соответствующих издержек не поставлено законом в зависимость от

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

наличия у организации собственной юридической службы или специалиста, компетентного

представлять интересы организации в суде, за исключением случая, когда услуги привлеченного организацией адвоката по своему содержанию совпадают с должностными обязанностями ее штатных юристов» (п. 10 Информационного письма № 121).

Так, в одном из рассмотренных ФАС Уральского округа дел судьи признали необоснованным отклонение нижестоящими судебными инстанциями довода налоговой инспекции об экономической неоправданности подобных расходов и направил дело на новое

рассмотрение14. Экономическая оправданность расходов на оплату юридических услуг во многом зависит от того, есть ли у организации собственные юристы, а именно от схожести

функций работников организации и привлекаемых специалистов15.

Аналогичная позиция встречается в судебных актах и других окружных судов16.

КС РФ: порядок возмещения судебных расходов не должен ставить компании в неравное положение

Стоит отметить, что приведенный выше подход согласуется с правовой позицией Конституционного суда РФ, согласно которой субъекты предпринимательской деятельности обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, в связи с чем контроль со стороны судебных и иных правоприменительных органов не призван проверять экономическую

целесообразность принимаемых ими решений17.

Однако отказ в компенсации расходов на оплату услуг штатного юриста необоснованно ограничивает права выигравшей стороны в судебном споре сравнительно с тем, как они определены действующим арбитражно-процессуальным законодательством РФ.

Последнее не содержит такого основания для отказа в возмещении указанных расходов, как оказание услуг штатным юристом. В данной ситуации выигравшая судебный спор компания, которая воспользовалась услугами своего штатного юриста, поставлена в неравное положение с компанией, выигравшей спор, но привлекшей к участию в деле специалиста на основании гражданско-правового договора.

Как неоднократно указывал в своих судебных актах Конституционный суд РФ, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции РФ, в том числе вытекающих из принципа равенства (ч. 1 ст. 19).

Следует заметить, что соблюдение данного принципа означает запрет на введение таких различий в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися

в одинаковых или сходных ситуациях)18. Различия в условиях приобретения и реализации отдельными категориями граждан того или иного права не должны устанавливаться произвольно. Как следует из Конституции РФ (ч. 3 ст. 55), такие различия допустимы, если они объективно оправданы, обоснованы и преследуют конституционно значимые цели, а

используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им19.

В одном из постановлений Конституционный суд РФ дополнительно подчеркнул, что однородные по своей юридической природе отношения должны регулироваться одинаковым образом; соблюдение конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие ограничения в правах лиц, принадлежащих к одной категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами,

находящимися в одинаковых или сходных ситуациях)20.

Подобная дифференциация в правовом регулировании должна быть объективно оправдана, а лежащие в ее основе критерии и присущие ей правовые последствия должны быть сущностно

взаимообусловлены21.

Данная правовая позиция, не теряющая своей актуальности и юридической силы, встречается и в ряде других судебных актов22.

Закон не содержит ограничений для компенсации расходов на услуги штатного юриста

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

Выигравшая спор сторона – и та, которая воспользовалась услугами своего штатного юриста, и

обратившаяся к услугам специалиста на основании заключенного с ним гражданско-правового договора – обе принадлежат к одной категории лиц, находятся в одинаковой ситуации, а отношения с их участием по своей правовой природе являются однородными.

Отказывая во взыскании указанных судебных расходов, арбитражные суды не указывают при этом, в чем состоит объективная оправданность и обоснованность исключения из состава судебных расходов затрат на оплату услуг штатного юриста, на защиту каких именно конституционно значимых ценностей направлен такой отказ.

Применение арбитражными судами положения части 4 статьи 110 АПК РФ в истолковании, исключающем взыскание в пользу выигравшей стороны за счет проигравшей понесенных расходов на оплату услуг ее штатного юриста, противоречит принципу равенства, закрепленному в части 1 статьи 19 Конституции РФ. Более того, такой подход не соответствует и буквальному содержанию и смыслу нормы части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Попутно отметим, что на практике нередко встречаются ситуации, когда арбитражные суды без достаточных к тому оснований отказывают в возмещении судебных расходов в заявленной сумме. Так, при разрешении одного дела арбитражный суд указал, что время нахождения представителя непосредственно в здании суда до начала судебного заседания не связано с представлением интересов в арбитражном процессе и вызвано организационными моментами,

всвязи с чем соответствующие расходы компенсации не подлежат23. В случае, когда судебное заседание по делу фактически происходит гораздо позднее назначенного, стороны, участвующие в деле, тратят свое время, а также финансовые средства на оплату времени работы привлеченных специалистов. Очевидно, что такие расходы не надуманы, они вызваны реальной необходимостью участия специалистов в деле. Следует сказать, что действующим арбитражно-процессуальным законодательством не предусмотрено такое основание для отказа

ввозмещении судебных расходов, как «организационные моменты», на которое сослался арбитражный суд при вынесении указанного решения.

Компенсация расходов на оплату услуг представителя направлена на восстановление прав и охраняемых законом интересов выигравшей судебный спор стороны в имущественной сфере. Ограничение же прав и свобод допускается лишь в порядке и по основаниям, предусмотренным федеральным законом. Действующим законодательством, как было указано выше, не предусмотрено такого ограничения для взыскания указанной компенсации, если правовые услуги оказывал штатный юрист.

Предъявление к возмещению расходов на оплату услуг штатного юриста не может рассматриваться как злоупотребление правом, как ошибочно полагают некоторые окружные арбитражные суды, поскольку является правомерным действием. Кроме того, решение об их взыскании принимает арбитражный суд исходя из доказательств основания, размера и факта их осуществления. А проигравшая спор сторона вправе заявлять возражения относительно обоснованности взыскания таких расходов, их чрезмерности и представлять соответствующие доказательства в подтверждение своих возражений.

Определение размера компенсации на оплату услуг штатного юриста может быть, исходя из требований разумности и добросовестности, осуществлено следующим образом.

В соответствии с трудовым договором определяется средний часовой заработок штатного юриста, количество времени, которое потребовалось ему для подготовки соответствующих процессуальных документов и подготовки для участия в арбитражном процессе (подборка и анализ законодательных и правоприменительных материалов), время, затраченное им на участие непосредственно в судебном разбирательстве.

Определенную таким образом сумму при условии ее фактической выплаты работнику (а в случае, если срок для ее уплаты не наступил, то уплаты авансовым платежом), что соответствует ТК РФ, можно заявить к возмещению в качестве расходов на оплату услуг штатного юриста.

_________________________

1Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2005 № А69-1339/05-10-Ф02- 5615/05-С1.

2 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2007 по делу № А56-16361/2006.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

3Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.08.2005 № Ф08-3593/05.

4Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.08.2011 по делу № А53-9398/2010.

5Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2011 по делу № А56-15485/2010.

6Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 по делу № А56-28689/2010, от

17.02.2011 по делу № А56-38934/2010.

7Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.03.2011 по делу № А56-28497/2010.

8Постановления ФАС Уральского округа от 23.06.2004 № Ф09-2495/04-АК, Поволжского округа от 08.06.2011 по делу № А57-2084/2010, Московского округа от 12.02.2010 № КГ-А40/503-10,

Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 № 09АП-15251/2011-ГК.

9Определения ВАС РФ от 02.09.2011 № ВАС-10759/11, от 25.02.2011 № ВАС-970/11, от 23.09.2009 № ВАС-11986/09.

10Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 № 13923/10.

11Килинкаров В.В., Килинкарова Е.В. Договор аутстаффинга в России // Арбитражные споры. 2010. № 2. С. 117–134.

12Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2009 № Ф09-3407/09-С2.

13Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2009 № Ф09-7168/09-С4; аналогичная позиция выражена в постановлениях ФАС Уральского округа от 06.08.2009 № Ф09-9518/08-С4,

Западно-Сибирского округа от 02.03.2009 № Ф04-5587/2008(1438-А02-24).

14Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2005 № Ф04-3285/2005(11681-А27- 26).

15Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 № Ф09-10014/07-С3 по делу № А473894/06.

16Постановления ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2011 по делу № А56-19492/2010, Волго-Вятского округа от 03.03.2010 по делу № А11-1664/2008-К2-7/76, Дальневосточного округа от 30.09.2005 № Ф03-А59/05-2/3053.

17Постановление КС РФ от 24.02.2004 № 3-П.

18Постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П.

19Постановление КС РФ от 22.10.2009 № 15-П.

20Постановление КС РФ от 19.03.2010 № 7-П.

21Определение КС РФ от 27.06.2005 № 231-О.

22Постановления КС РФ от 21.04.2010 № 10-П, от 20.04.2010 № 9-П, от 10.11.2009 № 17-П, от 05.04.2007 № 5-П, от 15.06.2006 № 6-П; определение КС РФ от 29.10.2009 № 1106-О-О, от 15.05.2007 № 378-О-П, от 02.11.2006 № 563-О, от 02.11.2006 № 492-О, от 03.10.2006

№471-О, от 12.07.2006 № 261-О, от 11.05.2006 № 187-О, от 01.12.2005 № 428-О, от 24.05.2005 № 223-О.

23Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.09.2011 по делу № А05-5425/2007.

_________________________

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Покупатель сильно рискует, приобретая

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

недвижимость без юридической проверки

объекта

Вячеслав Владимирович Оробинский

руководитель практики «Строительство. Земля. Недвижимость», старший юрист юридической фирмы «JBI Эксперт» (г.

Ростов-на-Дону) jbi-expert@mail.ru

Чем опасна недвижимость, права на которую установлены решением третейского суда

Почему при покупке недвижимости стоит обратить внимание на устав компании-продавца

Необходимость в правовом заключении по сделке с недвижимостью появляется, когда компания решает купить или продать недвижимое имущество. Сие очевидно. Составляется заключение по нехитрому алгоритму – юристу необходимо сначала поставить определенный перечень вопросов, затем сформулировать однозначные ответы. В зависимости от полученных ответов риски, связанные с будущей сделкой, можно оценить от «низких» до «высоких». Далее отражаем ответы в правовом заключении и представляем документ руководству (см. Образец). А там уж пусть собственники бизнеса решают, нужна такая сделка компании или нет.

Образец

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

При покупке недвижимости больше рискует покупатель, чем продавец. У продавца всегда есть возможность «исчезнуть» с полученными деньгами (банкротство, альтернативная ликвидация и т. д.). А покупатель останется ни с чем. Кроме того, если продавец при заключении сделки распоряжается чужим имуществом или же продает имущество, обремененное правами третьих лиц (например, залог), то неблагоприятные последствия наступят не для продавца, а, опять же, для покупателя.

К примеру, в отношении покупателя возможен виндикационный иск об истребовании имущества

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

от настоящего собственника, иск банка об обращении взыскания на предмет залога, иск

прокуратуры о сносе самовольной постройки и т.д.

Поэтому традиционно анализ рисков больше заботит покупателя, нежели продавца. И именно юристы покупателя обычно оценивают риски, ищут подводные камни в той или иной сделке.

Вопросы, на которых строится заключение, на первый взгляд кажутся простыми:

1.Что представляет собой предмет сделки – объект недвижимого имущества:

а) самозастрой, узаконенный самозастрой или «белое здание»;

б) каким образом оформлены права на недвижимость, какими документами подтверждены;

в) как объект недвижимости попал к продавцу по сделке;

г) соответствуют ли параметры недвижимости данным, указанным в документах (допустим, данным из технического паспорта)?

1.2. Кто является титульным собственником (владельцем) недвижимости?

2.Кому собственник передал правомочия на распоряжение данным объектом недвижимости?

3.Каково текущее состояние собственника (например, действует или ликвидирован – в отношении организации)?

4.Имеет ли объект недвижимости какие-либо обременения?

Рассмотрим приведенные вопросы подробнее.

Определять имущество как недвижимое следует на основании совокупности его характеристик

Все мы помним формулировку пункта 1 статьи 130 ГК РФ, в котором дается понятие недвижимости. Под ней ГК РФ понимает «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Казалось бы, ответ на первый вопрос (что представляет собой предмет сделки?) очевиден. Но, как показывает практика, это далеко не всегда так. Затруднительно однозначно отнести к объектам недвижимого имущества трубопровод или ангар под производственное здание. Есть вероятность, что арбитражный суд в случае спора такой объект не сочтет недвижимостью (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2006 по делу № А43-48090/2005-17- 1337).

То же самое может быть и с трубопроводом – его можно рассматривать и как недвижимость, и как движимое имущество (например, разборный трубопровод).

Такая неоднозначность в правовой природе предмета сделки в будущем может повлечь определенные сложности. Как минимум, необоснованные затраты, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности. Так что вопрос о том, что компания собирается купить (продать) – недвижимость или нет – является далеко не риторическим.

Свидетельство о праве собственности не гарантирует легализацию новой недвижимости

До недавнего времени вопрос о том, является ли вновь возведенный объект недвижимости самостроем или нет, решался просто. Если получено свидетельство о праве собственности на такой объект, то он уже легализован и самовольной постройкой не является. Однако с выходом совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) свидетельство о праве собственности автоматически не лишает объект статуса самостроя (п. 23).

Очевидно, что для покупателя подобной недвижимости разъяснение, данное высшими

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

судебными инстанциями, влечет значительные риски. Допустим, некто построил здание на

участке, принадлежащем ему же на праве собственности, но без проектной документации и разрешения на строительство. Затем этот субъект зарегистрировал за собой право собственности на вновь возведенное здание в административном порядке, то есть принес документы в регистрирующий орган и получил свидетельство. После этого построенное здание продал вместе с земельным участком другому лицу. А некоторое время спустя прокуратура усмотрела в приобретенном здании признаки самозастроя и подала к покупателю иск о сносе здания. И покупатель становится ответчиком по делу, потому что вовремя не проверил юридическую «чистоту» нового здания.

Следовательно, при оценке рисков заключения сделки с недвижимостью помимо вопроса «есть ли право собственности на здание у продавца» покупателю обязательно нужно задаться вопросом «как продавец получил право собственности».

Для оценки технических характеристик здания лучше привлечь специалиста

Вопрос, касающийся документального оформления объекта недвижимости, предполагает анализ технических документов на здание, в процессе которого в том числе может обнаружиться самозастрой в части здания, в части объектов или самовольная реконструкция.

Проще говоря, по документам все будет в порядке, однако реальные технические параметры здания не будут совпадать с указанными в документах. Например, согласно документации

здание имеет площадь 300 м2 и два этажа, а на самом деле его площадь составляет 400 м2 и этажей в здании не два, а три.

Поэтому при наличии сомнений в правильности данных, которые содержатся в документах на недвижимость, стоит перестраховаться и помимо юриста привлечь к анализу рисков по сделке еще и технического специалиста или эксперта из БТИ. Эти лица смогут профессионально оценить соответствие фактического состояния объекта имеющимся документам.

Хорошо, если компания планирует купить «белое здание», которым может быть:

самозастрой, легализованный вступившим в законную силу решением государственного суда;

здание, построенное с получением всей необходимой документации (проект, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д.);

здание, продавец которого в свое время получил здание в ходе приватизации, и всю цепочку переходов права собственности можно проследить.

Здание, право собственности на которое признано третейским судом, вызывает подозрения

Замечу, что выше не случайно говорится о решении именно государственного суда. Ведь бывают суды и негосударственные – третейские, которые, тоже пробуют выносить решения о признании права собственности.

Если право собственности продавца основано на решении третейского суда, риск взлетает до небес. На практике нередки случаи, когда недобросовестные представители бизнеса пытаются признать за собой право собственности на чужое имущество через третейские суды, а потом продать это имущество третьему лицу и скрыться с деньгами.

Сама схема довольно примитивная: сговор истца и ответчика – «левый» иск о признании права на чужую недвижимость – решение «карманного» третейского суда – регистрация за истцом права собственности – продажа добросовестному покупателю. И этот алгоритм – далеко не экзотика, подобные схемы одно время шли лавиной. ВАС РФ «рубил» эту практику как мог, вплоть до откровенных формулировок в судебных актах (определение ВАС РФ от 01.06.2009

№ 6150/09).

Ивроде бы подобную практику удалось искоренить, но… полгода назад вышло постановление КС РФ от 26.05.2011 № 10-П, в котором судьи указали, что закон позволяет третейским судам разрешать споры, касающиеся недвижимого имущества. Речь в том числе идет о спорах об обращении взыскания на недвижимость, заложенную по договору об ипотеке. Также КС РФ признал, что правовые нормы, допускающие регистрацию установленных на основании решений третейских судов прав на недвижимость, не противоречат Конституции.

Так что теперь третейский суд вправе решать вопрос о праве собственности на недвижимость.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]

2, 2012

На мой взгляд, такое толкование приведет к новой лавине мошеннических схем с

недвижимостью. По этой причине все свидетельства о праве собственности на недвижимость, в которых в качестве основания приобретения права указано решение третейского суда, следует оценивать в высшей степени критично.

Полномочия представителя продавца необходимо проверить на основе его учредительных документов

Следующий важный вопрос, который необходимо разрешить при оценке сделки, – «кто является собственником имущества». Идеальный вариант, если собственником является ООО, а его директор и учредитель – одно и то же лицо.

Если учредителей несколько, а директор и вовсе наемный работник со стороны, то рисков больше. Продавец вполне может представить покупателю решение о продаже имущества с фальсифицированными подписями или «липовый» протокол общего собрания участников.

Словом, при малейших подозрениях в добросовестности такого контрагента стоит продумать все возможные «корпоративные опасности» (требуется ли одобрение сделки, есть ли вообще воля участников на продажу имущества и т.д.).

Немаловажен и вопрос о том, какое лицо со стороны собственника правомочно распоряжаться объектом. Получить такие сведения можно, например, из учредительных документов организации-продавца. В уставах ООО часто, но далеко не всегда, директор общества наделяется правом выступать в любых правоотношениях от имени общества без доверенности. Но бывает, что из перечня его полномочий установлены изъятия – в том числе право на заключение сделок с недвижимостью. Такое право может быть предоставлено уставом, например, президенту.

После того, как установлен титульный собственник недвижимости, имеет смысл оценить его текущее состояние. Главный вопрос – не возбуждена ли в отношении него процедура банкротства или не грозит ли ему банкротство в ближайшем будущем.

Вероятна ситуация, при которой заключается чистая сделка, договор со стороны продавца подписан уполномоченным лицом и т. д. А спустя некоторое время в отношении продавца инициируют процедуру банкротства и его арбитражный управляющий начинает обжаловать все сделки должника. В итоге покупатель может остаться и без недвижимости, и без денег.

Вероятность банкротства легко оценить, проверив наличие исков к продавцу на сайте арбитражного суда. Понятно, что если к компании уже на момент заключения сделки предъявлено исков на несколько миллионов, ее нельзя считать надежным контрагентом.

Что касается риска возбуждения процедуры банкротства, то тут покупатель может либо вообще отказаться от сделки, либо после ее заключения избавиться от недвижимости – перепродать, чтобы потом защищаться с помощью института добросовестного приобретения. Конечно, такой способ тоже предполагает риск, но все же меньший.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=9991[01.11.2014 19:31:21]