РЕНТА

ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ

Гл. 33 ГК называется «рента и пожизненное содержание с иждивением», но второе – это вид ренты, т.к. общий параграф по смыслу регулирует именно договор ренты.

• Есть мнение, что пожизненное содержание с иждивением, постоянная и пожизненная рента – три разных договора ренты.

• Возмездное содержание с иждивением – подвид пожизненной ренты. БВ за эту точку зрения, доказывают п. 2 ст. 583 ГК: «пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением» и п. 2 ст. 601: «к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте» БЕЗ оговорки «если это не противоречит....», т.е. подразумевается, что это вид и подвид и противоречий быть не может.

РАЗВИТИЕ

В ГК РСФСР 1964 г. появился прообраз будущей ренты: статьи «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» и «Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца».

В действующем кодексе рента - самостоятельный институт.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

Признаки:

1. Отдача того, что передано (получению ренты предшествует передача плательщику имущества);

2. Непрерывный характер (нет предельного срока, не разовая);

3. Не связана с предпринимательской деятельностью, не прибыль.

Исторически рентные платежи лежали на имении в виде вечного поземельного обременения, выкуп ренты не допускался. Бессрочная рента с капитала, вытеснена договором займа. Затем развилось пожизненное содержание из отправки в монастыри имущества в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России была еще и особая форма ренты: платежи, регулярно уплачиваемые тем, кто получил бОльшую долю при разделе имения.

Сложилось две формы ренты: капитала и недвижимого имущества (обременение на имении, переходила вместе с ним).

Почему развилась рента? Вследствие недостаточного развития кредита, нужно было средство обеспечения получения дохода. Цель ренты: предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания.

Вид ренты с ее социальной функцией распространился в ВОВ: предоставление содержания в виде ренты могло стать источником существования для инвалидов и др. Позднее новый договор был включен в ГК РСФСР 1964 г., но урегулирован в рамках купли-продажи, хотя имел свои особенности: отношения носили длящийся характер, не был определен принцип эквивалентности (хз, сколько заплатит плательщик ренты в бессрочной или пожизненной ренте, а в мене и купле-продаже эквивалент сразу определен), договор купли-продажи заканчивается переходом права собственности, а договор ренты только начинается им. Кроме того, предмет купли-продажи – только вещь, а ренты сейчас – как материальное, так и нематериальное благо (право).

В ГК штата Луизиана различаются рента и аннуитет – ежегодная выплата (договор, по которому передается определенная сумма денег с обязательством не требовать ее обратно, пока другая сторона удовлетворена рентой).

Договор ренты возмездный: сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. Характер возмездности отличен, н-р, от договора займа: там необходимость заемщика возвратить сумму долга плюс проценты, здесь – выплата, сходная с процентами, бессрочно или на срок жизни получателя.

Реальный или консенсуальный?

1. Реальный (передача имущества – элемент заключения). ЭТО ПРАВИЛЬНО, см. ст. 601: «получатель ПЕРЕДАЕТ в собственность имущество», а не должен передать.

2. Консенсуальный (договор заключен еще до передачи вещи, передача – элемент исполнения). Иоффе: почему за отчуждателем надо сохранять возможность уклонения от договора, раз уже договорились? Консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон и вместе с тем обеспечивает повышенную охрану интересов отчуждателя на случай неисправности, допущенной контрагентом.

3. В зависимости от объекта: при отчуждении движимого имущества – реальный, недвижимого – консенсуальный.

Автор: обычно законодатель выбирает модель консенсуального договора (раз уж договорились, надо исполнять). Реальный договор нужен, чтобы защитить ту из сторон, которая должна передать вещь другой стороне, при консенсуальном ее могут к этому понудить.

Рента – фидуциарный, длящийся договор: имущество передается сейчас, а его эквивалент выплачивается получателю в будущем.

Одно- или двусторонний?

Те, кто считает его реальным, относят к односторонним, консенсуальным – двусторонним.

Хохлов: договор ренты – алеаторная сделка. Авторы: скорее не все виды, а только пожизненного содержания с иждивением: результат для сторон зависит от неизвестного времени события.

Существенные условия:

Предмет: рента – в денежном и натуральной форме, – так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты. П. 1 ст. 583 ГК: для денежной ренты необходима ее «определенность». В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае денежная) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится.

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату (переданное имущество – полный эквивалент ренты), но и безвозмездно (частичный эквивалент). Презумпция безвозмездности. Если закреплена возмездность, должна быть цена имущества, нет цены – см. см. п. 5 ст. 424 ГК (т.е. не существенное условие). В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты, в отношении недвижимого имущества способ – залог, вытекает из императивной нормы закона (см. ниже).

В п. 2 ст. 587 названо существенным условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ

К каждому виду применяются специальные нормы, при недостаточности – пар. 1, общие положения. Отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, регулируются правилами о купле-продаже (при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты) или дарении (если передача имущества безвозмездная). И те, и другие можно применять, если иное не установлено правилами о договоре ренты и не противоречит его существу: из норм о К-П можно применить ст. 459 (момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества), ст. 460 (обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц); из норм о дарении: ст. 580 (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи). НЕ применяются статьи, относящиеся к консенсуальному договору дарения, т.к. договор ренты реальный.

СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ РЕНТЫ

Плательщики ренты – любые граждане и организации (оспаривать договор ренты вследствие отсутствия определенного интереса или экономической возможности исполнения ни одна сторона не вправе). Применительно к отдельным подвидам есть ограничения к получателю ренты.

СОДЕРЖАНИЕ ДР И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ

Обязанность плательщика платить ренту в указанном договором порядке и размере.

Способы обеспечения прав получателя ренты:

1. Рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. У обременения признак следования за вещью. Доп. гарантия: при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного ему в собственность получателем, у получателя появляются сразу два должника (п. 2 ст. 586), у первоначального плательщика субсидиарная ответственность (обязательно предварительное заявление к приобретателю о возврате переданного под выплату ренты имущества). Может быть и солидарная ответственность («см. договор», не указано, какой, но, видимо, если это закреплено в договоре ренты).

2. Солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, в случаях реорганизации ЮЛ-плательщика ренты (п. 3 ст. 60 ГК).

3. Если получателем ренты было передано недвижимое имущество под выплату ренты (земельный участок, здание), у получателя в силу закона возникает залоговое право на это имущество (п. 1 ст. 587). Если переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в ДР вносится условие, предусматривающее использование любого способа обеспечения исполнения обязательства (неустойка, залог, поручительство и т.д.) или страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение. Условие существенное, без него договор незаключенный.

4. Ст. 604: запрещение плательщику ренты сдавать переданное недвижимое имущество в залог без согласия получателя.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. Нет процентов в договоре? См. ст. 395 ГК, учетная ставка банковского процента. Это не неустойка, а оплата пользования чужими средствами плательщиком ренты, обязанность уплатить проценты наступает в силу факта несвоевременной уплаты, т.е. это долг, а не ответственность (п. 4 ППл ВС и ВАС 1998 № 13/14).

Виды договора ренты

1. Договор постоянной ренты

Субъекты: «постоянный характер» - значит, не только граждане-получатели. Эбд единственный вид, где получателем может быть ЮЛ – НКО (потому что цель – не прибыль). Следует обращать внимание на специальную правоспособность НКО.

Не допускается, если иное не предусмотрено законом, переход к другому лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. П. 2 ст. 589 называет основания для перехода: уступка требования, наследование, правопреемство, т.е. те ситуации, где не надо получать согласие кредитора-плательщика на переход. Но см. ограничения субъекта (цессионарий тоже не может быть коммерческой организацией).

Особого регулирования круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК нет.

Постоянная рента всегда выражается и выплачивается в деньгах. Выплата ренты натурой только в случаях, предусмотренных законом (предоставление вещей, выполнение работ, услуги), стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).

Хотя и некоммерческий характер, есть характерные для коммерческих отношений особенности:

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты, при постоянной ренте перелагается на получателя ренты (хотя собственник – плательщик ренты). При случайной гибели имущества плательщик может требовать прекращения обязательства по выплате ренты/изменений условий выплаты. Тот же риск несет плательщик ренты, если получил имущество безвозмездно.

Срок выплаты: ежеквартально. Почему так долго? Потому что не предназначена для удовлетворения личных потребностей граждан.

Право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, ничтожно. Пожелавший выкупить ренту должен письменно уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты (срок можно увеличить договором). Но есть и защита интересов получателя ренты: по общему правилу обязательство по поводу выплаты ренты прекращается только с момента полной выплаты плательщиком выкупной суммы, хотя договором можно предусмотреть иное: прекращение выплатой частью суммы с последующей доплатой.

В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК:

1. Просрочка выплаты ренты более чем на один год (или иной срок в договоре);

2. Нарушение плательщиком (если рента в виде движимого имущества, в т.ч. денежной суммы) закрепленного в договоре условия, устанавливающего обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты или страхование в пользу получателя риска своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности выплачивать ренту;

3. Признание плательщика неплатежеспособным (такое признание исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные договором сроки и размере;

4. Переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (примером может служить внесение полученного плательщиком имущества в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение ЮЛ – плательщика ренты и др.).

Ограничить перечень договором нельзя, расширить можно.

Сторонам предоставляется возможность заранее в самом договоре указать цену выкупа ренты. Не указали? См. ГК: 1. Возмездная передача: цена, соответствующая годовой сумме подлежащей выплате ренты. 2. Безвозмездная передача, плательщик ренты остается собственником имущества, переданного безвозмездно, поэтому условия другие: годовой размер рентных платежей + цена переданного имущества по правилам п. 3 ст. 424 ГК.