Недвижимость оценка и управление Учебное пособие

а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица.

Заключение сделки представляет собой подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица к другому.

Правовая цель, ради которой совершается сделка, называется основанием (causa). Основание сделки должно быть законным и осуществимым.

При подготовке магистерской диссертации необходимо провести исследование и установить взаимосвязь рынка недвижимости с другими рынками.

3.2. Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в объекты недвижимости может осуществляться с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Широко распространено использование собственного и заемного капитала. Финансирование объектов недвижимости только за счет собственного капитала встречается редко, в основном это смешанное финансирование.

Вмировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в объекты недвижимости: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, создание совместных предприятий и др.

Важным источником финансирования рынка недвижимости являются государственные капитальные вложения. Так, например, Правительством РФ разработано несколько государственных программ, которые нацелены на улучшение жилищных условий граждан.

ВСанкт-Петербурге в 2017 г. действуют следующие целевые программы: «Молодежи – доступное жилье»; подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015–2020 гг.; «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в СанктПетербурге»; «Жилье работникам бюджетной сферы»; реализация постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.03.2006 № 312 «О порядке и условиях предоставления гражданам безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений»; «Коммерческий наем»; «Наемные дома социального использования» (рис. 2).

Значительная роль государства сохраняется и при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. За государственными и муниципальными органами остаются такие важные функции, как проведение или контроль сделок и собственности; зонирование территорий; архитек- турно-строительный контроль; лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

30

Рис. 2. Финансирование целевых программ Санкт-Петербурга

За неимением собственных средств и возможности участия в целевых программах основным способом решения жилищной проблемы является долгосрочное ипотечное кредитование.

Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю. В современной экономике ипотека и ипотечное кредитование являются мощным инструментом, обеспечивающим функционирование, прежде всего, таких его секторов, как финансовый рынок и рынок недвижимости. Наиболее популярно ипотечное кредитование в США. В России масштабы ипотечного кредитования гораздо меньше, однако они также достаточно велики (рис. 3).

Жилищные и ипотечные кредиты предоставляются на приобретение объектов недвижимости. Отличием жилищных кредитов от ипотечных является форма обеспечения. Приобретаемое по ипотеке жилье находится в залоге у банка, в то время как по жилищным кредитам, как правило, предусмотрено поручительство третьих лиц. Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки.

Юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости, является ценной бумагой, которая называется закладной (см. учебное пособие «Экономика недвижимости»).

Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают первую, завершающую и принятую ипотеки.

31

Первая ипотека – это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной ипотечным долгом.

Принятая ипотека – это ипотечный кредит, предоставляемый для покупки недвижимости, обремененной уже имеющимся ипотечным кредитом, ранее выданным продавцу.

Завершающая ипотека – это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Имеет место в случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Рис. 3. Ипотечное жилищное кредитование в России

(Источник: Центральный Банк Российской Федерации: http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka)

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для этого необходимо провести анализ таких показателей, как процентная ставка по кредиту, срок займа (кредита), порядок погашения задолженности; величина ипотечного кредита, финансовый левередж.

Важную роль в оценке играют коэффициент ипотечной задолженности, ипотечной постоянной и ставки доходности собственного капитала.

Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости:

32

где И – сумма ипотечного кредита, руб.; К – общая стоимость недвижимости, руб.

Ипотечная постоянная представляет собой отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

где Под – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного в недвижимость:

где ЧОД – чистый операционный доход; Род – годовые расходы по обслуживанию долга; СК – собственные средства инвестора.

В случае, если кредит долгосрочный (сроком на 20–30 лет) и величина его значительна, итоговая выплаченная сумма может превысить номинал более чем в два раза даже при процентной ставке 10–12 % (табл. 2).

Банки с некоторой периодичностью изменяют условия кредитования, снижая процентные ставки и размер первоначального взноса. Ряд банков предоставляют ипотеку при 0 % первоначального взноса, при этом процентная ставка по кредиту значительно выше, нежели в случае наличия первоначального взноса.

Одним из препятствий для широкого распространения ипотечного кредитования в России является несоответствие платежеспособного спроса населения параметрам предоставляемых кредитов, которые в значительной степени определяются финансовыми рисками разных этапов.

33

При подготовке магистерской диссертации необходимо провести развернутый анализ макроэкономических показателей, характеризующих состояние рынка жилой недвижимости в РФ, выявить особенности и тенденции его развития.

3.3. Оценка эффективности сделок с объектами недвижимости

Эффективность инвестиционного проекта – показатель, отражающий соответствие проекта целям и интересам его участников.

Оценка эффективности сделок с объектами недвижимости требует учета не только величины стоимости объекта, но и иных обстоятельств. Например, при мене сторона, получающая в итоге объект, обладающий большей стоимостью, должна уплатить налог на прибыль, за базу для исчисления которого будет приниматься разность в стоимостях обмениваемых объектов.

Данные о текущей или предполагаемой в перспективе стоимости недвижимости для оценки эффективности инвестиционных проектов применяются либо при учете стоимости объекта при планировании его использования в течение расчетного периода, либо при выборе варианта возврата инвестиций.

Как правило, затраты при строительстве объектов не ограничиваются стоимостью работ, учтенной в смете. Зачастую инвестор вынужден нести так называемые косвенные издержки, связанные с охраной объекта с момента завершения строительно-монтажных работ (СМР) до момента передачи объекта новому владельцу, с оформлением правоустанавливающих документов (регистрация права собственности), накладными расходами по оплате труда и командированию своих сотрудников для решения оперативных вопросов, канцелярскими и почтово-телеграфными расходами, осуществляемыми по завершении строительных работ, а также с неучтенными работами и затратами, которые возникают сверх предусмотренных сметой 4 %.

Оценка эффективности различных вариантов возврата инвестиций может быть дана для двух вариантов:

1)реализация имущественного комплекса инвестором по величине своих затрат, без получения предпринимательской прибыли;

2)объект может быть использован не только для нужд инвестора, но

ииных клиентов и тем самым будет приносить своему владельцу дополнительный доход.

Интегральным показателем эффективности вариантов возврата инвестиций, в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов (М. : ОАО «НПО “Изд-во “Экономика””», 2000) служит чистый дисконтированный доход (ЧДД). При оценке эффективности инвестиций в объект недвижимости с учетом временного фактора используются, кроме того, такие показатели, как срок окупае-

34

мости, коэффициент рентабельности, внутренняя норма доходности, модифицированная внутренняя норма доходности, с целью принятия правильного управленческого решения об инвестировании.

При оценке эффективности вариантов возврата инвестиций как бездоходных, денежные средства дисконтируются при норме дисконта, равной минимальной ставке депозитного процента в надежном банке, для имущества – в 1,5–2,5 раза больше. Указанное превышение зависит от вида имущества, его местоположения и технического состояния.

Если оценка эффективности вариантов возврата инвестиций применяется при доходной сделке, например применительно к железной дороге, то норма дисконта для денежных средств принимается равной либо средней норме доходности инвестиций по железной дороге в целом, либо по тому отделению, где осуществляются инвестиции.

Схемы денежных потоков для различных вариантов возврата инвестиций представлены ниже.

При варианте выкупа имущества единовременным платежом (рис. 4)

величина инвестиций и величина выкупного платежа учитывается в один момент – на окончание расчетного периода. Может быть выдвинуто предположение, что оплата будет осуществлена через некоторое время по завершении СМР и пусконаладочных работ (на рисунке – через 6 месяцев, из которых 1–2 потребуются на устранение замечаний приемочной комиссии, 3–4 – на оформление правоустанавливающих документов, 1 – на подготовку договора и осуществление платежа).

Окончание строительства 13 %

Регистрация права собственности – передача имущества

Дата оценки платеж

5 %

Рис. 4. Выкуп имущества при единовременной оплате

Норма дисконта принята равной 13 % для имущества, созданного инвестором и передаваемого железной дороге, и 5 % – для денежных платежей железной дороги инвестору.

35

Данную расчетную схему можно применять только в отношении имущества, которое не будет приносить чистого дохода. В противном случае при расчете ЧДД необходимо дополнительно учитывать доходную часть от эксплуатации объекта в течение расчетного периода.

Выкуп имущества при рассрочке платежей (рис. 5) предполагает,

что оформление сделки по передаче имущества завершится через какое-то время (на рисунке – через 6 месяцев по окончании СМР), после чего, в течение какого-то периода, платежи будут осуществлены равными или неравными долями (на рисунке представлен вариант оплаты равными долями).

5 %

5 %

Рис. 5. Выкуп имущества при рассрочке платежей

Вариант выкупа имущества при рассрочке платежей с учетом пере-

числения 30%-го аванса (рис. 6) предполагает, что оплата сделки будет осуществляться неравными долями, первоначальный платеж может составлять некоторую часть цены выкупа (на рисунке – 30 %), а остальная часть стоимости выкупаемого имущества будет оплачена в течение 6 месяцев равными долями.

Регистрация права собственности – передача имущества

t, мес.

5 %

Рис. 6. Выкуп имущества при рассрочке платежей с учетом перечисления 30%-го единовременного аванса

36

В случае выкупа имущества при отсрочке платежей (рис. 7) пред-

полагается единовременный платеж, осуществляемый через некоторый интервал времени после регистрации права собственности и передачи имущества. Срок отсрочки может приниматься либо как наиболее типичный для рыночных условий, если сделки такого рода регулярно совершаются на рынке, либо устанавливаться индивидуально (экспертно).

Рис. 7. Выкуп имущества при отсрочке платежа

Вариант договора лизинга в случае равных платежей (рис. 8) пред-

полагает, что вся стоимость имущества будет выплачена равными долями в течение предусмотренного договором срока (на рисунке – 2 года).

5 %

5 %

Рис. 8. Лизинг имущества при оплате равными долями

При лизинге имущества возможно несколько вариантов взаиморасчетов между лизингодателем и лизингополучателем:

вся стоимость имущества будет выплачена равными долями в течение срока, предусмотренного договором;

37

оплата с «шаровым платежом» (итоговым платежом), который означает выкуп имущества по остаточной стоимости в конце договорного периода.

Аренда с «шаровым» платежом (рис. 9) аналогична лизингу с «шаровым» платежом.

t, мес. (годы)

6 мес.

оценки

5 %

Рис. 9. Аренда с «шаровым» платежом

В отличие от предыдущих вариантов, при совместной деятельности сторон в качестве показателя эффективности следует ориентироваться на срок окупаемости инвестиций, которому должна быть равна продолжительность договора о совместной деятельности. При этом расчеты производятся как с учетом, так и без учета предпринимательской прибыли инвестора.

Продолжительность договора о совместной деятельности целесообразно определять без учета дисконтирования, в связи с тем что использование нормы дисконта при расчете периода окупаемости означает учет дохода на вложенный капитал в течение срока, в который инвестиции еще не возвращены. Однако инвестор не будет считать какую-то часть возвращаемых средств доходом на инвестиции до тех пор, пока полностью не возвратит затраченные средства.

Договор государственно-частного партнерства (ГЧП) может быть рекомендован только при возможности извлечения чистого дохода от объекта соглашения, размер которого сможет вызвать интерес инвестора. Оценка недвижимости здесь требуется для определения стоимости объекта на момент учреждения ГЧП и на дату его завершения с тем, чтобы можно было контролировать условие договора о передаче имущества собственнику в состоянии не худшем, чем на момент заключения договора с инвестором, а также объем и своевременность осуществления ремонтных и капитальных работ в течение действия договора ГЧП.

38

Библиографический список

1.Гражданский кодекс Российской Федерации : принят Гос. Думой : Ч. 1 от

30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, ч. 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, ч. 3 от 26 ноября 2001 г.

№146-ФЗ, ч. 4 от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с изм. от 3 июля 2016 г.). – [М., 2016].

2.Земельный кодекс Российской Федерации : принят Гос. Думой 25 октября

2001 г. № 136-ФЗ. – [М., 2001].

3.Налоговый кодекс Российской Федерации : принят Гос. Думой : Ч. 1 от 31

июля 1998 г. № 146-ФЗ, Ч. 2 от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ. – [М., 2000].

4.О государственном кадастре недвижимости : федер. закон : принят Гос.

Думой 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ. – [М., 2007].

5.О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него : распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от

01.08.96 г. № 113-р. – [М., 1996].

6.Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве : письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-д. // Экономические правонарушения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Т. II. – М., 1996.

7.Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации : постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (в ред.

от 30 октября 2014 г. № 1120). – [М., 2014].

8.Об оценочной деятельности в Российской Федерации : закон РФ от

29.07.98 г. № 135-ФЗ (с изм. от 3 июля 2016 г.). – [М., 2016].

9.Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу : приказ Федеральной антимонопольной службы от 18 сентября 2009 г. № 621. – [М., 2009].

10.Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель : постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. – [М., 2000].

11.Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) : приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611. – [М., 2014].

12.Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса» (ФСО

№8) : приказ Минэкономразвития РФ от 1 июня 2015 г. № 326. – [М., 2015].

13.Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных от-

ношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. – [М., 2002].

14.Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительномонтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек : постановление Госстроя СССР от

11.05.1983 г. № 94. – [М., 1983].

15.Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : распоряжение Минимущества РФ от

10 апреля 2003 г. № 1102-р. – [М., 2003].

39