Недвижимость оценка и управление Учебное пособие

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ ИМПЕРАТОРА АЛЕКСАНДРА I»

(ФГБОУ ВО ПГУПС)

С. В. Коланьков, С. П. Воронова, К. В. Наумкова

НЕДВИЖИМОСТЬ: ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ

Учебное пособие

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

2017

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ ИМПЕРАТОРА АЛЕКСАНДРА I»

(ФГБОУ ВО ПГУПС)

С. В. Коланьков, С. П. Воронова, К. В. Наумкова

НЕДВИЖИМОСТЬ: ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ

Учебное пособие

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

2017

1

УДК 657.6

ББК 65

К61

Рецензенты:

начальник службы управления имуществом Октябрьской железной дороги – филиала ОАО «РЖД»

В. Н. Голоскоков;

доцент кафедры «Экономика и менеджмент в строительстве» ФГБОУ ВО ПГУПС

А. А. Леонтьев

Коланьков С. В.

Недвижимость: оценка и управление : учеб. пособие / С. В. КоК61 ланьков, С. П. Воронова, К. В. Наумкова. – СПб. : ФГБОУ ВО ПГУПС,

2017. – 41 с.

ISBN 978-5-7641-1065-3

В учебном пособии систематизирована информация по дисциплинам, связанным с оценкой и управлением объектами недвижимости. Отражены общие вопросы оценки и управления недвижимостью. Особое внимание уделено оценке и управлению объектами железнодорожной недвижимости.

Пособие написано на основе опыта преподавания курсов «Анализ наиболее эффективного использования недвижимости», «Оценка стоимости земельных участков», «Оценка эффективности сделок с объектами недвижимости», а также результатов последних научных разработок преподавателей кафедры в сфере недвижимости.

Предназначено для магистрантов, обучающихся по направлению «Строительство», преподавателей, слушателей курсов повышения квалификации, работников железнодорожного транспорта и строительной сферы.

УДК 657.6

ББК 65

2

Сделки с объектами недвижимости содержат все элементы инвестиционной деятельности. Как правило, основными сделками с недвижимостью являются: купля-продажа, сдача в аренду, дарение, наследование и др.

При анализе инвестиционных проектов анализируется инвестиционная стоимость собственности с учетом ее рыночной цены. Прибыльность инвестирования зависит от качества управления недвижимостью.

Рассмотрение финансовых аспектов рынка недвижимости – механизма финансирования недвижимости, оценки эффективности привлечения заемного капитала, различных ипотечных схем инвестирования в недвижимость, основных параметров оценки эффективности инвестиционных проектов является актуальным направлением экономической науки в современных условиях.

1. Определение варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости на рынке

1.1.Основные понятия

Всоответствии со ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Объекты оценки – застроенные и незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав. Объектом оценки могут быть доли в праве на объект недвижимости. Это правило не распространяется на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, участки недр, предприятий как имущественных комплексов. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости применяются на методы массовой оценки.

Процедурой оценки имущества называется совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Вфедеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» приводится определение рыночной стоимости как наиболее

4

вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Принцип оценки – это основные правила, положения, которыми руководствуются при осуществлении оценочной деятельности в отношении объектов недвижимости и прав на них, а также определении отдельных ценообразующих параметров. Принципы оценки классифицируются по четырем группам:

1)связанные с анализом окружающей среды;

2)с анализом объекта;

3)с анализом взаимодействия объекта оценки и окружающей среды;

4)определяющие технику расчетов.

Кпринципам, связанным с анализом окружающей среды, обычно относят следующие: спроса и предложения, конкуренции, соответствия, замещения, альтернативности и ожидания.

Кпринципам, связанным с анализом объекта, относят принципы предельной продуктивности, изменяющихся пропорций, полезности, изменения.

Третья группа состоит из одного принципа – наиболее эффективного использования объекта.

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

1.2.Задание на оценку

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к содержащейся в п. 17 ФСО № 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта, ограничения (обременения)

этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Взадании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины,

втом числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

5

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

1.3.Анализ рынка

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализрынканедвижимостивыполняетсявтакойпоследовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период,

предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оценивае-

мый объект: если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и др.

1.4. Анализ наиболее эффективного использования

НЭИ недвижимости соответствует ее наибольшей стоимости, оно физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.

НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

6

Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемнопланировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяетсясучетомимеющихсяобъектовкапитальногостроительства.

Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости.

НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

1.5. Подходы к оценке

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-анало- гов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

в) при оценке должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

7

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и т. д.), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться

для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию и фактическое использование которых соответствует их НЭИ; стоимость объектов недвижимости с использованием данного метода определяется путем деления соответствующего рынку годово-

8

го дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения; капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может даваться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует НЭИ земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных

9