Недвижимость оценка и управление Учебное пособие

станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в такой последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания величины их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его НЭИ;

е) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительномонтажных работ;

ж) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

з) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний, при этом износ и устаревания рассчитываются по объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оцен-

10

щиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

1.6.Практическая реализация принципа наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Выбор варианта НЭИ объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

При подготовке магистерской диссертации можно проанализировать сам термин «анализ наиболее эффективного использования объекта», который нуждается в уточнении, так как не совсем точно отражает суть данного этапа, заключающегося в переборе возможных вариантов с целью определения самого эффективного. Используемый в настоящее время термин, скорее, отражает факт того, что наиболее эффективный вариант использования объекта уже известен и надо только выполнить его анализ.

Определение варианта НЭИ объекта имеет целью выявление максимально высокой из всех вероятных цен за объект недвижимости на рынке в сложившихся на дату оценки условиях. Известно, что в зависимости от способа (варианта) использования строения стоимость недвижимости может изменяться. С одной стороны, на нее влияют различия в спросе и предложении на разные типы недвижимости, меняющиеся с течением времени, с другой – различия в эксплуатационных затратах, объемах капитальных вложений, косвенных затратах, связанных со строительством и функционированием объекта, а также различия в уровне арендных ставок. Кроме того, влияние оказывает окружение объекта, которое с разной интенсивностью и знаком (направленностью) может сказываться на рыночной стоимости для различных вариантов использования недвижимости.

Анализ НЭИ проводится в два этапа:

1.Анализ условно свободного земельного участка.

2.Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.

Каждый этап начинается с «мозгового штурма», когда выдвигается большое количество вариантов использования объекта. Затем на каждом этапе последовательно отвергаются те варианты, которые не соответствуют требованиям законодательства, не могут быть реализованы технически и не позволяют привлечь требуемый объем финансовых ресурсов. По оставшимся

11

вариантам (обычно не более 4–5) производится расчет экономической эффективности с использованием показателей чистого дисконтированного дохода (ЧДД, NPV) и (или) внутренней нормы доходности (ВНД, IRR).

В рамках научно-исследовательской работы магистранта можно определить перечень объектов недвижимости, по которым анализ НЭИ может не проводиться. В некоторых случаях анализ НЭИ может не проводиться для узкоспециализированной железнодорожной недвижимости, вариантное использование которой не представляется возможным хотя бы по одному из отмеченных выше четырех критериев НЭИ.

Например, при оценке подъездного железнодорожного пути вариантное использование земельного участка как условно свободного может быть невозможно из-за его конфигурации (узкая вытянутая полоса земли), что является техническим ограничением. Вариантное использование застроенного земельного участка может быть невозможно из-за юридических (отнесение объекта к мобилизационным запасам) или экономических (спросовых) ограничений.

Учитывая сервисный характер и общественную значимость транспортных объектов, особенно специализированной железнодорожной недвижимости, расчеты необходимо дополнять учетом социальных результатов, возникающих при реализации того или иного варианта использования недвижимости. В этом случае общую формулу определения НЭИ можно записать так:

где ЧОДt(φ) – сумма дисконтированных к дате оценки чистых операционных доходов, руб.;

– сумма дисконтированных к дате оценки инвестиций, требуемых для реализации варианта использования объекта, руб.;

– сумма дисконтированных к дате оценки положительных или отрицательных социальных результатов, порождаемых реализацией этого же варианта и оцененных в денежном выражении, руб.

Под социальными результатами понимаются, например, изменяющаяся сумма затрат времени на поездки людей к месту работы и обратно в случае перемещения предприятия из центра города в пригород; снижение экологической нагрузки в месте ликвидации какого-либо производства с одновременным её возрастанием в новом месте расположения; появление так называемых железнодорожных барьерных объектов и увеличение в результате этого пробега иных видов транспорта или ухудшение доступности рассматриваемой территории; суммарные потери выпуска продукции (национального дохода) и выплат по безработице в случае закрытия или перепрофилирования существующей промышленной недвижимости в целях создания какого-либо престижного объекта с меньшим числом занятых и т. д.

12

В большинстве случаев, а при оценке объекта, требующего реконструкции, практически всегда предпочтение отдается показателю ЧДД (NPV). Это связано с рядом допущений, используемых при расчете показателя ВНД (IRR), что может привести к неоднозначности трактовки результата и ошибочным выводам. К недостаткам ВНД относится возможность получения нескольких её значений в случае, если денежные потоки для оцениваемой недвижимости неоднократно меняют знак. При этом можно сформулировать правило: сколько раз меняет знак прогнозируемый денежный поток, столько существует значений ВНД. Второй особенностью ВНД является своеобразный парадокс возможности увеличения её значения в случаях, если конечный (завершающий) денежный поток является отрицательным и, наоборот, уменьшения, если заключительный поток является доходом. В табл. 1, в первой строке, например, период 2 (ВНД равна 38 %), завершается оттоком, а период 3 завершается притоком (ВНД равна 21 %); для периодов 3 и 4 ВНД равна соответственно 21 и 53 %; 4 и 5 – ВНД равна соответственно 53 и 8 %. Как правило, проекты с подобными денежными потоками не характерны для нового строительства, но при аренде недвижимости, когда по условиям договора арендатор обязан за свой счет произвести ремонт объекта после завершения срока аренды, это может встретиться в хозяйственной практике.

Кроме того, при использовании в качестве оценочного показателя ВНД предполагается возможность реинвестирования промежуточных доходов с доходностью, равной ВНД. Зачастую это излишне оптимистичное предположение, не соответствующее реалиям рыночной ситуации.

Таблица 1

Значения норм доходности при различных сроках и характере денежных потоков

13

При подготовке магистерской диссертации в целях устранения недостатков ВНД можно сопоставить ВНД с аналогичными показателями, среди которых, например, в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов (М. : ОАО «НПО “Изд-во “Экогомика””», 2000; М., 2003) упоминаются модифицированная внутренняя норма доходности (МВНД, в англ. терминологии – MIRR) и ставка дохода финансового менеджмента

(СДФМ, FMRR).

Математическая интерпретация этих показателей такая же, как и для ВНД, а именно: они являются такой нормой дисконта, при которой ЧДД обращается в нуль. Однако экономический смысл этих показателей несколько различается. ВНД показывает, какую доходность может получить собственник объекта (инвестор) сверх полного возврата своих капитальных вложений. МВНД отвечает на этот же вопрос, но при условии, что все последующие (кроме начальной) инвестиции будут вложены в иные проекты на период до их поступления в оцениваемый объект недвижимости, с доходностью Е, меньшей, чем ВНД. Поскольку собственнику необходимо гарантированно изъять эти инвестиции из других проектов для вложения в оцениваемый объект, данная доходность Е зачастую принимается в размере депозитной ставки процента в надежном банке. Однако оценщик может обосновать использование иной ставки доходности Е. Для вычисления МВНД все отрицательные денежные потоки дисконтируются к начальному моменту времени по ставке Е, после чего с помощью стандартной процедуры подбирается значение внутренней нормы доходности, которая и является МВНД, имеющей единственное значение.

Экономический смысл СДФМ заключается в том, что она показывает, какую доходность принесет объект недвижимости собственнику сверх полного возврата инвестиций при условии, что промежуточные капиталовложения реинвестируются с дисконтом Е, а предстоящие доходы имеют

риск r, соответствующий типу оцениваемого объекта.

Для расчета СДФМ все отрицательные денежные потоки приводятся к начальному моменту времени по ставке Е, а все положительные денеж-

ные потоки – к окончанию расчетного периода по ставке r. После этого рассчитывается ВНД, которая и является СДФМ.

При методе «мозгового штурма» необходимо ориентироваться на характер окружающей застройки и тенденции ее изменения, качество местоположения объекта, сложившиеся предпочтения потребителей. Не следует выдвигать фантастических, заведомо нереальных вариантов. Как правило, исходный перечень функций для условно свободного и застроенного земельного участка используется один и тот же. Однако условия дальнейшего отбора вариантов при анализе НЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями значительно ужесточаются, что приводит к изменению их набора или числа для количественной оценки по сравнению с этапом анализа вариантов условно свободного земельного участка.

14

Если функции, соответствующие НЭИ для условно свободного и застроенного земельного участка, различны, то разность в стоимостях объектов должна вычитаться как функциональный износ при затратном подходе. Если определенный вариант НЭИ не совпадает с фактическим, существующим способом использования недвижимости, то затраты на её реконструкцию под наиболее эффективное использование в дальнейшем также должны вычитаться из оцененной стоимости.

При анализе НЭИ участка как условно свободного (пустующего, незастроенного) по каждому варианту обычно рассматривается только одна функция землепользования. Например, гипотетическая застройка земельного участка только торговыми объектами, либо только офисными зданиями, либо только жилыми домами. В то же время при анализе НЭИ участка с имеющимися улучшениями зачастую необходимо для всех или некоторых вариантов рассмотреть возможность комбинирования функций. Например, на первом этаже – магазин, на остальных – жилье; либо на первом этаже – организация общественного питания, на остальных – офисы и т. п. Довольно типичным в настоящее время считается использование подземного пространства, что также должно найти свое отражение при анализе НЭИ.

В некоторых случаях оценивается также целесообразность присоединения какого-либо части соседнего земельного участка либо разбиения оцениваемой территории на отдельные составляющие (лоты).

Набор функций использования земельного участка определяется экономической ситуацией в регионе и районе местоположения оцениваемого объекта, окружением объекта, конфигурацией земельного участка и его ориентацией относительно основных подъездов, архитектурно-планировочными решениями имеющегося строения и его техническим состоянием.

Выбор методики расчетов НЭИ определяется характером информационной базы. Если для оценки отобранных вариантов используются рыночные стоимости купли/продажи аналогичных объектов, то следует использовать метод выделения. Критерием НЭИ здесь является максимальная остаточная стоимость земельного участка. Если в качестве исходных данных используется рыночная арендная плата, то, как правило, применяются методы доходного подхода: прямой капитализации, дисконтирования денежного потока или метод остатка. Критерием НЭИ в этом случае является либо максимальная остаточная стоимость земельного участка, либо стоимость объекта недвижимости в целом. Сущность данных методов раскрыта ниже.

Анализируемые функции (варианты) должны различаться хотя бы одним из следующих показателей:

величиной капитальных вложений (инвестиций), косвенными затратами на сооружение объекта;

эксплуатационными (операционными) расходами;

15

величиной недозагрузки;

рыночными арендными ставками;

нормой капитализации (степенью риска).

Варианты, имеющие одинаковые значения отмеченных показателей, целесообразно объединить в группы под общим названием и отдельно не анализировать.

При оценке вариантов НЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями, часть из которых не предполагает выполнение строительномонтажных работ (либо их объем минимален), а часть связана с существенными реконструктивными мероприятиями, необходимо учесть различия в уровне рисков, что отражается на величине коэффициента капитализации. Различия в уровне риска, в том числе и при анализе НЭИ условно свободного участка земли, должны учитываться и в других случаях: при существенной разнице в объемах улучшений, наличии объектов-конкурентов, необходимости законного преодоления юридических или иных ограничений, рыночной новизне варианта и т. п.

Если анализируемые варианты незначительно отличаются результатами, то следует обратить особое внимание на надежность (точность) исходных данных. В случае, если исходные данные достаточно и одинаково надежны для всех вариантов и один из них, обладающий максимальным ЧОД (NPV), отражает существующее использование недвижимости, НЭИ признается фактическое использование объекта.

2.Оценка стоимости земельных участков

2.1.Общие положения

Оценка стоимости земельного участка требуется при определении:

1.Рыночной стоимости недвижимости. В этом случае оценка стоимости земельного участка может потребоваться как на этапе определения варианта НЭИ объекта, так и при каждом из известных подходов – затратном, доходном и сравнительном.

2.Кадастровой стоимости земельных участков.

3.Инвестиционной стоимости как одной из составляющих затрат ин-

вестора.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки. При этом учитываются объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы сравнительного подхода (метод сравнения продаж,

16

метод выделения, метод распределения) и методы доходного подхода (метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования).

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются при методе остатка, методе предполагаемого использования, методе выделения, а также методе сравнения продаж в части расчета некоторых корректировок путем составления сметы (калькуляции).

Рыночная стоимость должна определяться с учетом принципов, изложенных в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков и утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее – распоряжение Минимущества РФ № 568-р).

Сущность и реализация принципа НЭИ изложены в разделе 1 настоящей работы.

При подготовке магистерской диссертации может быть выполнен анализ сформулированных в распоряжении Минимущества РФ № 568-р принципов. Необходимо обратить внимание на то, что они в основном не определяют принципы расчета. В диссертации можно изложить, обосновать расчетные принципы рыночной стоимости земельных участков, пояснить, как эти расчетные принципы проявляются, где используются.

2.2. Влияние финансирования на стоимость земельных участков

После того как были получены ответы на вопросы, что делать с объектом и сколько он стоит, необходимо определить, где взять деньги на его строительство, покупку, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт или содержание.

Влияние финансирования на стоимость и цену объектов неоднозначно. В учебнике Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» (М. : Дело, 1997) делается следующий вывод: финансирование оказывает существенное воздействие на цену объектов, но не отражается на их стоимости – и приводится пример из области нефтеразведки. Затраты остаются неизменными независимо от того, является ли результатом поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина осталась сухой. Стоимость скважины в первом и втором случаях одинакова, а ее рыночная цена во втором случае практически равна нулю, в отличие от первого случая.

Здесь следует задать вопрос: о какой стоимости идет речь? Вопрос вполне обоснован, поскольку в оценочной деятельности не принято применять термин «стоимость» без определения, уточняющего, какая именно стоимость имеется в виду. В законе РФ «Об оценочной деятельности» прямо указано: если в договоре не установлено, какая стоимость должна быть оценена, необходимо оценивать рыночную стоимость.

17

Отметим, что в примере из учебника Дж. Фридмана и Н. Ордуэя речь идет о сметной стоимости, что не уточнено при его переводе. Аналогичным образом могут различаться и цены, например, железнодорожных подъездных путей. Если технические характеристики двух путей идентичны, то их сметная стоимость окажется равной. Но если один из путей используется коммерчески успешными предприятиями, а другой ведет к выработанному карьеру, то их цены и соответственно рыночные стоимости окажутся разными.

Таким образом, необходимо сделать вывод: финансирование не отражается на сметной стоимости строительства, но существенно влияет на рыночную стоимость недвижимости.

В качестве примера можно рассмотреть порядок расчета корректировки на различия в условиях финансирования (см. учебное пособие С. В. Коланькова «Экономика недвижимости» (ФГБОУ ВПО ПГУПС, 2014); далее – «Экономика недвижимости»)).

2.3. Оценка рыночной стоимости земельного участка методом рыночных сравнений

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) при условии обоснования необходимости внесения понижающих корректировок к ценам предложения или повышающих корректировок к ценам спроса.

Используя положения, содержащиеся в Распоряжении Минимущества РФ № 568-р и ФСО № 7, необходимо самостоятельно изучить последовательность применения метода рыночных сравнений, а также используемые элементы сравнения.

При подготовке магистерской диссертации следует обратить внимание на отсутствие в Распоряжении Минимущества РФ № 568-р классификации корректировок на зависимые и независимые. В диссертации следует проанализировать обоснованность (допустимость) этого и выполнить вариативные расчеты как без учета указанной классификации корректировок, так и с ее учетом. Кроме того, в составе элементов сравнения можно учесть ограничения прав собственности, наличие какого-либо давления на участников сделки и продолжительность ее совершения, отсрочку или рассрочку платежей. Необходимо также уточнить методику учета изменения цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты оценки.

18

При определении объектов-аналогов можно учесть положения приказа Федеральной антимонопольной службы от 18.09.2009 № 621 «Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу»; обратить внимание на используемую в ФСО № 7 терминологию и на ее отличие от терминологии, используемой в Распоряжении Минимущества РФ № 568-р.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются по элементам сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена по аналогии с подобными сделками с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением корректировки путем капитализации разницы в доходах по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объектаоценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Врезультате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

При подготовке магистерской диссертации следует обратить внимание на то, что в Распоряжении Минимущества РФ № 568-р методы оценки не классифицированы с точки зрения подходов к оценке рыночной стоимости объектов оценки, а также на отсутствие расчетных формул; кроме того, не указано, что понимается под термином «доход от аналога», а также не отра-

19