Оценка недвижимости Учебно-методическое пособие
..pdfМинистерство науки и высшего образования Российской Федерации
Костромской государственный университет
Кафедра экономики и управления
М. Л. Ершова
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методическое пособие для самостоятельной работы студентов заочной формы обучения
Текстовое учебное электронное сетевое издание
Кострома
КГУ
2020
УДК 332.6(075)(0.034) ББК 65.223я73-1я04
Рассмотрено и рекомендовано к изданию редакционно-издательским советом КГУ.
Рецензент: Н. Д. Смирнова, канд. экон. наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и аудита КГУ.
Ершова, М. Л.
Оценка недвижимости : учебно-методическое пособие / М. Л. Ершова. – Кострома : Костромской государственный университет, 2020. – URL: http://library.ksu.edu.ru/ExtSearch.asp. – Загл. с титульного экрана. – Текст :
электронный.
В пособии представлено содержание основных тем дисциплины «Оценка недвижимости», а также вопросы и тестовые задания по вариантам, библиографические источники и методические рекомендации для выполнения контрольной работы.
Предназначено для самостоятельной работы студентов заочной формы обучения направления подготовки 38.03.01 «Экономика», направленность «Экономика предприятий и организаций».
УДК 332.6(075)(0.031) ББК 65.223я73-1я04
©Ершова М. Л., 2020
©Костромской государственный университет, 2020
1. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ОСВОЕНИЯ ДИСЦИПЛИНЫ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Целевая установка преподавания учебной дисциплины «Оценка недвижимости» строится с учетом профессиональных задач, содержания и видов деятельности бакалавра по направлению подготовки 38.03.01 «Экономика» (бакалаврская программа Экономика предприятий и организаций).
Изучение курса обеспечивает реализацию требований государственного образовательного стандарта высшего образования в области проведения научных исследований.
Дисциплина нацелена на подготовку бакалавров:
–к расчетно-экономической деятельности;
–к аналитической, научно-исследовательской деятельности;
–к организационно-управленческой деятельности.
Целью дисциплины «Оценка недвижимости» является ознакомление обучающихся с теоретическими основами оценки недвижимости, а также освоение навыков проведения самостоятельной оценки различных объектов недвижимости в соответствии с национальными и международными стандартами оценки, принципами, методами и подходами, используемыми при оценке недвижимого имущества.
Задачами дисциплины являются:
–обучение основные теоретическим и практическим знаниям по курсу «Оценка недвижимости»;
–изучение законодательных и нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации и оценку недвижимого имущества;
–ознакомление с российскими и международными стандартами оценки;
–изучение основных методов и подходов к оценке недвижимости;
–изучение методики составления отчета об оценке объекта недвижимого имущества и выявления итоговой стоимости недвижимости.
3
2. ПЕРЕЧЕНЬ ПЛАНИРУЕМЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБУЧЕНИЯ
ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
В результате освоения дисциплины обучающийся должен
знать:
–принципы оценки недвижимости;
–документы, регламентирующие оценочную деятельность и проведение оценочных работ в Российской Федерации;
–правила выбора организации-оценщика и документы, регулирующие взаимоотношения между предприятием-заказчиком и оценщиком;
–основные процедуры сбора и требования к информации, необходимой для оценки недвижимости;
–виды стоимости;
–основные подходы к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный;
–особенности проведения оценки стоимости недвижимости для конкретных целей: инвестирования капитала, налогообложения, реструктуризации и антикризисного управления;
–методы оценки различных составляющих недвижимости;
уметь:
–формулировать цель оценки и приоритеты использования методов для конкретных целей оценки и особенностей оцениваемой недвижимости;
–произвести сбор, проверку на достоверность и необходимые работы по корректировке финансовой и иной информации, необходимой для проведения оценочных работ;
– использовать методы технического и фундаментального анализа
с целью рыночной стоимости недвижимости;
–подготовить итоговое заключение (отчет) об оценке стоимости недвижимости;
владеть:
–навыками применения различных методов оценки;
–методами оценки недвижимости; знаниями о программных продуктах, используемых для автоматизации расчетов по оценке недвижимости;
–навыками расчетов и аудита оценочных проектов.
4
освоить компетенции:
–способность осуществлять сбор, анализ и обработку данных, необходимых для решения профессиональных задач (ОПК-2);
–способность собрать и проанализировать исходные данные, необходимые для расчета экономических и социально-экономических показателей, характеризующих деятельность хозяйствующих субъектов
(ПК-1).
3. СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ
Для студентов заочной формы обучения рабочая программа курса предусматривает самостоятельное изучение дисциплины по рекомендуемой литературе по следующим темам.
Тема 1. Организация оценочной деятельности Российской Федерации
Необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике. Объекты и субъекты стоимостной оценки.
Основные цели оценки. Виды стоимости, используемые в оценке. Принципы оценки. История развития оценочной деятельности. Основные этапы процесса оценки.
Тема 2. Инструменты оценки стоимости недвижимости. Учет фактора времени при оценке недвижимости
Понятие дохода и денежного потока. Виды и модели расчета денежного потока. Временная оценка денежных потоков. Система рисков, влияющих на величину рыночной стоимости различных объектов собственности. Способы их учета в процессе оценки.
Тема 3. Подготовка информации, необходимой для оценки недвижимости
Система необходимой информации. Внешняя и внутренняя информация, ее классификация, требования к составу и структуре. Достоверность и полнота информационной базы оценки. Финансовая отчетность – основа информационной базы стоимостной оценки. Ограниченность финансовой отчетности российских предприятий. Международные стандар-
5
ты учета и отчетности, особенности их применения при оценке российских компаний. Основные методы анализа и корректировок финансовой отчетности в целях оценки недвижимости. Прогнозирование как необходимый элемент оценки недвижимости.
Тема 4. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
Экономическая сущность и закономерности доходного подхода к оценке различных объектов собственности. Место доходного подхода в системе стоимостной оценки. Условия, диапазон применения, система абстрагирования и допусков в рамках доходного подхода. Факторы стоимости, учитываемые при оценке с позиций доходного подхода. Виды стоимости и принципы доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Методы доходного подхода. Метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов. Выбор финансовой базы. Основные этапы и способы расчета стоимости. Сравнительная характеристика методов доходного подхода.
Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Общая характеристика сравнительного подхода. Условия применения и особенности использования при оценке недвижимости. Метод парных продаж или метод сделок. Отличительные характеристики метода, алгоритм расчета рыночной стоимости. Ограничения, сфера применения на современном российском рынке. Метод отраслевых коэффициентов или соотношений. Специфика метода, алгоритм расчета рыночной стоимости. Особенности использования для оценки недвижимости.
Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
Экономическое содержание методов затратного подхода. Особенности затратного подхода к оценке недвижимости. Методологические закономерности и принципы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости. Условия применения методов затратного подхода. Метод стоимости чистых активов, особенности его применения для оценки недвижимости. Метод ликвидационной стоимости. Понятие ликвидационной стоимости, ее виды. Условия применения метода. Основные этапы метода. Определение затрат, связанных с ликвидацией недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости как остаточной стоимости недвижимости.
6
Тема 7. Отчет об оценке стоимости недвижимости
Согласование результатов оценки. Отчет об оценке стоимости недвижимости. Задачи и структура отчета, требования, предъявляемые к отчету об оценке. Характеристика основных разделов отчета: введение, краткая характеристика, макроэкономическая ситуация в стране, краткая характеристика отрасли, характеристика объекта оценки, методы оценки, выводы. Анализ практических отчетов об оценке.
4. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
Контрольная работа состоит из двух теоретических вопросов и двух задач.
Приведенный перечень вопросов и задач, а также примерные тестовые вопросы составлены в соответствии с рабочей программой дисциплины, являются типовыми и должны быть использованы при подготовке к зачету по курсу «Оценка недвижимости».
Номера вопросов и тестовых заданий выбираются в соответствии с учебным шифром по таблице.
Контрольная работа должна быть выслана для проверки за месяц до начала сессии.
|
Номера вопросов и тестовых заданий контрольной работы |
Таблица |
||||
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
Последние |
|
|
Последние |
|
|
|
две цифры |
Номера |
Номера |
две цифры |
Номера |
Номера |
|
учебного |
вопросов |
задач |
учебного |
вопросов |
задач |
|
шифра |
|
|
шифра |
|
|
|
01–05 |
1, 15 |
1, 20 |
51–55 |
11, 25 |
11, 21 |
|
06–10 |
2, 16 |
2, 14 |
56–60 |
12, 26 |
12, 22 |
|
11–15 |
3, 17 |
3, 23 |
61–65 |
13, 27 |
13, 24 |
|
16–20 |
4, 18 |
4, 24 |
66–70 |
14, 28 |
14, 25 |
|
21–25 |
5, 19 |
5, 25 |
71–75 |
15, 29 |
5, 15 |
|
26–30 |
6, 20 |
6, 18 |
76–80 |
16, 30 |
6, 16 |
|
31–35 |
7, 21 |
7, 19 |
81–85 |
1, |
5 |
7, 17 |
36–40 |
8, 22 |
8, 16 |
86–90 |
2, 15 |
8, 18 |
|
41–45 |
9, 23 |
9, 15 |
91–95 |
3, 25 |
19, 23 |
|
46–50 |
10, 24 |
10, 13 |
96–00 |
4, 30 |
20, 22 |
|
7
5.ВОПРОСЫ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
1.История оценки недвижимости в России.
2.Понятие недвижимости: ее признаки, классификация.
3.Особенности недвижимости как товара.
4.Жизненный цикл объектов недвижимости.
5.Классификация объектов недвижимости.
6.Особенности рынка недвижимости.
7.Элементы и функции рынка недвижимости.
8.Классификация рынка недвижимости.
9.Субъекты рынка недвижимости.
10.Категории: стоимость, цена и затраты объекта недвижимости
11.Виды стоимости объектов недвижимости.
12.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
13.Государственное регулирование оценочной деятельности в РФ.
14.Договорные отношения в оценочной деятельности.
15.Требования к отчету об оценке недвижимости.
16.Предмет оценки недвижимости, случаи обязательной оценки.
17.Основные принципы оценки объектов недвижимости.
18.Национальные и международные стандарты оценки недвижимости.
19.Этапы и процедуры оценки недвижимости.
20.Сущность и назначение затратного подхода оценки недвижимости.
21.Этапы применения затратного подхода.
22.Назначение и сущность доходного подхода оценки недвижимости.
23.Этапы применения доходного подхода оценки недвижимости.
24.Методы капитализации дохода.
25.Назначение и сущность сравнительного подхода оценки недвижимости.
26.Этапы применения сравнительного подхода оценки недвижимости.
27.Методы расчета стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода.
28.Особенности земли как товара.
29.Цель и предмет оценки стоимости земли.
30.Определение рыночной стоимости земельного участка
8
6. ЗАДАЧИ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
Задача 1. Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед, если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере 4 000 долл. в начале каждого месяца. Ставка дисконта 12 %.
Задача 2. Открыт депозитный счет под 12 % годовых с ежемесячным начислением процентов на ребенка 13 лет. Родители планируют к совершеннолетию (18 лет), т. е. через 5 лет, иметь на счете 5 000 долл. Какую сумму им следует вносить на счет в конце каждого месяца?
Задача 3. Строительство аэропорта вблизи дачного поселка повлияло на то, что арендная плата за дом снизилась на 200 долл. в год. Валовой рентный мультипликатор в данном жилом массиве, рассчитанный на основе месячного дохода, 120. Оценить экономическое устаревание.
Задача 4. От объекта недвижимости стоимостью 75 000 долл. ожидается поток арендной платы в 18 000 долл. на протяжении 3-х лет. Затем планируется перепродажа его за 85 000 долл. Рассчитать текущую отдачу по проекту.
Задача 5. Каков будет общий коэффициент капитализации, если из-
вестны следующие данные: |
|
Требуемая доля собственного капитала |
0,3; |
Ставка процента по кредиту |
12 %; |
Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном погашении |
|
Ставка дохода на собственный капитал |
6 % |
Задача 6. Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 8000 долл. Приемлемая годовая ставка дисконта – 15 %. Какова текущая стоимость платежей к концу 5-го месяца.
Задача 7. Владельцы кондоминиума планируют сменить покрытие крыши через 10 лет. Сегодня это обходится в 125 000 долл. Ожидается, что данная операция будет дорожать на 6 % в год. Какую сумму им следу-
9
ет вносить в конце каждого года на счет, приносящий 8 %, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на замену крыши?
Задача 8. Инвестиции в объект недвижимости составляют 25 000 долл. Рыночная стоимость участка земли 2 000 долл. Ожидаемая отдача 11 %. Здание полностью изнашивается за 4 года. Рассчитать коэффициент капитализации для всей собственности при условии аннуитетного возмещения капитала.
Задача 9. Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 10 000 долл. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на 5 лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за 5 лет на 20 %. Рассчитать коэффициент капитализации для данного объекта при условии прямолинейного возврата инвестиций.
Задача 10. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 14 %. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 0,6. Кредит предоставлен в размере 120 000 долл. на 6 лет под 8 %, погашение ежемесячное. Рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.
Задача 11. Кредит в 100 000 долл., предоставленный по номинальной ставке 14 %, предусматривает ежегодный платеж 34 320 долл. Каков срок погашения кредита?
Задача 12. На сберегательный депозит в банке под 11 % с ежемесячным начислением процентов в конце каждого месяца вносится по 1 750 долл. Определить, какая сумма будет на счете к концу третьего квартала?
Задача 13. Риэлтерская компания в качестве долговременного проекта планирует вложить средства в земельный участок. По ожиданиям экспертов через 2 года данную недвижимость можно будет реализовать за 200 000 долл. Доходность по данным проектам составляет 29 %. Рассчитать рыночную стоимость данного земельного участка.
10