Оценка недвижимости Учебно-методическое пособие.

Задача 14. Ипотечный кредит в 100 000 долл. предусматривает периодическую выплату одних только процентов. Однако через 10 лет должна быть погашена вся основная сумма кредита. Заемщик хочет ежегодно вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную фиксированную сумму с тем, чтобы иметь возможность через 10 лет погасить долг. На остаток в фонде ежегодно начисляется 8 %. Какую сумму должен вносить заемщик в счет погашения кредита?

Задача 15. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 15 %. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 0,8. Кредит предоставлен в размере 200 000 долл. на 10 лет под 21 %. Рассчитать необходимую для данного проекта величину чистого операционного дохода.

Задача 16. По условиям предоставления ипотечного кредита в 2 000 000 долл., предоставленного под 15 %, необходимо к концу 2-го года погасить 30 % задолженности по обычному аннуитету и 70 % – разовым платежом в конце 4-го года. Какая сумма средств будет выплачена банку за первый год?

Задача 17. Рассчитать общий накопленный износ здания, используя следующую информацию:

Объект продан за 80 000 долл.

Участок земли имеет оценочную стоимость в 15 000 долл.

Анализ показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 82 000 долл.

Задача 18. Инвестиции в объект недвижимости 25 000 долл. Рыночная стоимость участка земли 2000 долларов. Ожидаемая ставка процента 11 %. Здание полностью изнашивается за 4 года. Рассчитать коэффициент капитализации для всей собственности при условии аннуитетного возмещения капитала.

Задача 19. Кредит под залог недвижимости в размере 80 000 долл. предоставлен на следующих условиях: срок предоставления кредита – 7 лет, под 11 % с ежемесячными платежами. Определить величину ежегодных выплат по кредиту.

11

Задача 20. Клиент может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 1 000 000 долл. под 12 %, погашаемого за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250 000 долл., ставка дохода на собственный капитал должна составлять 12 %. Рассчитать требуемый чистый операционный доход, который бы удовлетворял и кредитора, и заемщика.

Задача 21. Кредит в 100 000 долл., предоставленный по номинальной ставке 14 %, предусматривает ежегодный платеж 34 320 долл. Каков срок погашения кредита?

Задача 22. На сберегательный депозит в банк под 15 %, с ежемесячным начислением процентов, в начале каждого месяца вносится по 1200 долларов. Определить какая сумма будет на счете к концу полугодия?

Задача 23. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости

Задача 24. По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 4 000 долл. Кредит выдан на 10 лет под 11 %. Собственные средства инвестора по данному проекту составляют 100 000 долл. Определить стоимость покупки (цену) данного объекта недвижимости.

Ежегодный чистый операционный доход (общий) 14 000 долл.;

Рассчитать ставку дохода на собственный капитал.

12

7. ПРИМЕРНЫЕ ТЕСТОВЫЕ ЗАДАНИЯ К ЗАЧЕТУ

1.Слово «стоимость» имеет много значений. Но общее значение следующее:

А) цена, за которую что-то было продано; Б) ценность какого-либо объекта как средства достижения какой-то цели; В) будущая полезность объекта;

Г) текущая валовая величина прошлой продуктивности.

2.Математически фактор взноса на амортизацию единицы оп-

ределяется как:

А) отношение первоначальной основной суммы кредита к размеру одного платежа в счет погашения кредита; Б) отношение суммы, которая должна быть депонирована в каждый пе-

риод для накопления средств на погашение кредита, к основной сумме кредита; В) отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита.

3.Верно или неверно утверждение: «При определении стоимости недвижимости методом сравнения продажи поправки вносятся в цены сопоставимых объектов с учетом их отличий от оцениваемого объекта»?

А) верно; Б) неверно.

4.Если ожидаемая реверсия (перепродажа) объекта меньше пер-

воначальных инвестиций в объект, то коэффициент капитализации капитала должен быть больше ставки отдачи:

А) верно; Б) неверно.

5. Верно или неверно утверждение: «Коэффициент капитализации собственного капитала инвестора включает норму возврата капитала и ставку дохода на инвестиции»?

А) верно; Б) неверно.

13

6.Какое из перечисленных определений является синонимом понятия «стоимость в обмене»?

А) субъективная стоимость; Б) стоимость для конкретного пользователя; В) ликвидационная стоимость; Г) рыночная стоимость.

7.Что является обратной величиной накопления единицы за пе-

риод?

А) текущая стоимость единицы; Б) взнос на амортизацию единицы; В) фактор фонда возмещения.

8. Что из нижеперечисленного лучше всего описывает накопленный износ?

А) физический износ; Б) функциональное устаревание;

В) потеря стоимости по всем возможным причинам; Г) стоимость объекта со зданиями и сооружениями за вычетом стоимости участка земли.

9.Верно или неверно утверждение: «Если прогнозируемый поток доходов не ограничен во времени или если не ожидается потеря вложенного капитала, то доход может быть капитализирован по ставке процента»?

А) верно; Б) неверно.

10.При вложении средств в недвижимость инвестор в общем

случае рассчитывает на получение:

А) текущих доходов от объекта; Б) дохода от перепродажи объекта;

В) дохода от увеличения капитала при выполнении обязательств по ипотечному кредиту; Г) льготного налогообложения;

Д) дохода от возрастания стоимости объекта с течением времени; Ж) А и Б; И) А, Б и В;

К) всего вышеперечисленного.

14

11.Каким образом может быть охарактеризована «стоимость

впользовании»?

А) объективная стоимость; Б) наиболее вероятная цена;

В) стоимость для конкретного пользователя; Г) ликвидационная стоимость.

12.Верно или неверно утверждение: «Сумма фактора фонда возмещения (колонка 3) и периодического процента равна фактору взноса на амортизацию денежной единицы (колонка 6)»?

А) верно; Б) неверно.

13.В затратном подходе износ измеряется:

А) в текущих ценах в сопоставлении со стоимостью воспроизводства; Б) в текущих ценах в сопоставлении с ценой покупки; В) как разница между ретроспективной ценой покупки и ценой последующей перепродажи.

14. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?

А) делением цены продажи на доход; Б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

В) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход; Г) делением действительного валового дохода на цену продажи.

15.Верно или неверно утверждение: «Чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость»?

А) верно; Б) неверно.

16.При оценке стоимости объекта недвижимости в целях стра-

хования риска предпочтение часто отдается:

А) доходному подходу; Б) рыночному подходу; В) затратному подходу.

15

17.Верно или неверно утверждение: «Чем выше процентная ставка и/или короче срок амортизации кредита, тем меньше обязательный периодический платеж»?

А) верно; Б) неверно.

18.Устранимый износ предполагает:

А) затраты на него больше добавленной стоимости; Б) затраты на него меньше добавленной стоимости; В) затраты на него равны добавленной стоимости; Г) нет правильного ответа.

19. Что такое обычный аннуитет?

А) серия платежей в погашение ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты; Б) серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные

промежутки времени в течение определенного периода; В) аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода;

Г) аннуитет, платежи по которому осуществляются в конце каждого периода.

20.Верно или неверно утверждение: «Если прогнозируемый поток доходов не ограничен во времени или если не ожидается потеря вложенного капитала, то доход может быть капитализирован по ставке процента»?

А) верно; Б) неверно.

21.Какой из подходов к оценке всегда требует отдельной оценки

стоимости земли?

А) рыночный; Б) затратный; В) доходный;

Г) все вышеперечисленные.

16

22. Функция «взнос на амортизацию денежной единицы» используется:

А) если известна при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы; Б) для определения платежей в счет погашения кредита, выданного на

определенный период при заданной ставке по кредиту; В) если регулярно в течение определенного периода откладывать на счет одну денежную единицу;

Г) если известна текущая стоимость денег и требуется определить ее накопленную стоимость на конец определенного периода.

23.Верно или неверно утверждение: «Сумма фактора фонда возмещения и периодического процента равна фактору взноса на амортизацию денежной единицы»?

А) верно; Б) неверно.

24.Что такое эффективный возраст объекта недвижимости?

А) время, в течение которого износ носит устранимый характер; Б) время, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению;

В) время, которое соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможности его продажи; Г) время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки.

25. Каким из перечисленных методов могут быть рассчитаны нормы возврата капитала?

А) формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции; Б) метод капитализации; В) метод дисконтирования денежных потоков; Г) метод ринга.

17

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ1

1

а) основная

1.Варламов А. А. Оценка объектов недвижимости : учебник / А. А. Варламов, С. И. Комаров ; под общ. ред. А. А. Варламова. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2018. – 352 с. – (Высшее образование: Бакалавриат).

2.Тепман Л. Н. Оценка недвижимости : учебное пособие / Л. Н. Тепман, В. А. Артамонов. – 3-е изд., перераб. и доп. – Москва : ЮНИТИ-

ДАНА, 2015. – 591 с. : ил.

б) дополнительная:

1.Саталкина Н. И. Оценка недвижимости: практический курс : учебное пособие / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова ; учредители: Министерство образования и науки Российской Федерации ; Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Тамбовский государственный технический университет». – Тамбов : Изд-во ТГТУ, 2014. – 80 с.

2.Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости : учебник для студ. вузов по спец. 080502 / А. Н. Асаул [и др.] ; под ред. А. Н. Асаула. – Санкт-Петербург : ИПЭВ, 2012. – 472 с.: табл. – (Эконом. возрождение России).

3.Оценка недвижимости : [учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений] / Т. Г. Касьяненко [и др.]. – Москва : КНОРУС, 2010. – 752 с.

1 Вся основная и дополнительная литература имеется в наличии в ЭБС «Университетская библиотека online».

18

СОДЕРЖАНИЕ

19

Учебное издание

Е р ш о в а Марина Львовна

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебно-методическое пособие для самостоятельной работы студентов заочной формы обучения

Текстовое учебное электронное сетевое издание

Системные требования:

Internet Explorer 11, Google Chrome версии 63 и выше, Mozilla Firefox 60 и выше.

Скорость подключения к ИТС 10 Мбит/с и выше. Adobe Acrobat Reader

Корректор Е. В. Осминина

Подписано к использованию 12.11.2020. 220 кб. [1,25 п. л.]. Заказ 184.

Издательско-полиграфический отдел Костромского государственного университета 156005, г. Кострома, ул. Дзержинского, 17

Тел.: 49-80-84. E-mail: rio@kstu.edu.ru

20