4458

надлежащем ему жилом помещении, рассматривается как самостоятельный вид ограниченного вещного права. Такие члены семьи имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 275 ГК РБ). В п. 2 и п. 3 ст. 218 ГК РБ закреплёны такие признаки ограниченного вещного права, как право следования и абсолютный характер защиты. Однако в отношении права пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК РБ отказывает в праве следования, так как переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника

(выделено автором – Н.К.), если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 2 ст. 275 ГК РБ). Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника жилого помещения (п. 3 ст. 275 ГК РБ). Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 275 ГК РБ).

В Венесуэле право проживания, наряду с узуфруктом, правом пользования и домашним имуществом, относится к ограничениям собственности (разд. III кн. 2 «Об имуществе в собственности и изменениях в отношении имущества»). Право проживания ограничивается условиями, необходимыми для проживания владельца права со своей семьёй (ст. 626 ГК РВ). Право проживания вступает в силу только после предварительного обеспечения поручительства и формального описания движимого имущества и описания недвижимого имущества. Однако судебные власти вправе отменить обязательство по поручительству в соответствии с обстоятельствами (ст. 627 ГК РВ). Пользователь и лицо, имеющее право проживания, должны пользоваться своим правом как хорошие отцы семейства (ст. 628 ГК РВ). Право на использование и проживание нельзя уступать и сдавать в аренду (ст. 630 ГК РВ).

Право пользования. Это право, выделяемое в некоторых правопорядках как самостоятельное вещное право, наряду с правом проживания и узуфруктом. Как и в случае с правом проживания, права пользования уста-

71

навливаются и прекращаются таким же образом, как и узуфрукт (ст. 625 ФГК). Право пользования и проживания регулируются в соответствии с правовым основанием, в силу которого они установлены, и получают, согласно его содержанию, больший или меньший объём (ст. 628 ФГК). Тот, кто имеет право пользования плодами участка, может требовать лишь столько плодов, сколько нужно для его потребностей и потребностей его семьи. Он может требовать их для потребностей детей, которые у него появились после предоставления пользования (ст. 630 ФГК). Пользователь не может ни уступать, ни сдавать своё право внаём другому лицу (ст. 631). В качестве самостоятельных вещных прав право проживания и право пользования выделяются и в Италии (ст. 1021 – 1026 ГК Италии).

ВЛатвии право пользования закрепляется как вид личного сервитута. Согласно ст. 1190 ГЗ ЛР, пользование – это предоставление кому-либо права получать пользу от чужой вещи, пользоваться ею и получать от неё прибытки. Предметом пользования может быть любое имущество (ст. 1191 ГЗ ЛР). В зависимости от того, является ли переданная в пользование вещь потребимой или нет, пользование может быть обычным или чрезвычайным (ст. 1193 ГЗ ЛР).

Суперфиций. Под суперфицием понимается вещное наследуемое и отчуждаемое право возведения строений и пользования ими на чужом земельном участке. В ГК Украине суперфиций – это право пользования чужим земельным участком для застройки, которое собственник земельного участка может предоставить другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (ст. 413 ГК Украины). Как видно, законодатель Украины сужает понятие «суперфиция», заложенное в римском праве.

Вдругих странах это право известно как право застройки. Так, согласно ст. 233 ГК Грузии, земельный участок может быть передан в пользование другому лицу так, чтобы оно имело право возвести на участке или под ним какое-либо строение, а также отчуждать это право, передавать по наследству, одалживать, сдавать внаём. Право застройки может распространяться на часть земельного участка, которая необходима для застройки, но даёт возможность лучше пользоваться строением. Срок права застройки опре-

72

деляется соглашением сторон, но не может превышать пятьдесят девять лет. Если по соглашению сторон для отчуждения или сдачи внаём права застройки необходимо согласие собственника земельного участка, он может отказать в этом согласии только при наличии значительных оснований (ст. 235 ГК Грузии).

На обладателя права застройки может быть по договору возложена обязанность внесения платы за это право. Право застройки может быть односторонне прекращено собственником только в связи с невнесением платежей за два года. Плату за право застройки стороны могут определить с десятилетним интервалом. Если экономические условия существенно изменяются, стороны обязаны заново достичь согласия о плате (ст. 236 ГК Грузии). Если право застройки было возмездным, при истечении срока права застройки собственник земельного участка должен предоставить обладателю права застройки соответствующее возмещение за возведённые на участке строения. Не считается соответствующим возмещением сумма, которая не составляет хотя бы двух третей стоимости строения. Собственник земельного участка может взамен выплаты возмещения продлить обладателю права застройки это право на предполагаемый срок существования строения. Если обладатель права застройки откажется от такого продления, он теряет и право на требование возмещения (ст. 239 ГК Грузии).

Эмфитевзис. Эмфитевзис – это вещное право пользования недвижимой вещью долгосрочного характера. В ГК Италии эмфитевзис определён как вещное право пользования арендатора недвижимости, включая право возводить на арендуемой земле сооружения (ст. 957 – 977 ГК Италии). В соответствии со ст. 407 ГК Украины эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей, которое предоставляется землепользователю, изъявившему желание пользоваться земельным участком для сельскохозяйственных потребностей. В данном случае можно обнаружить отход от классического понимания эмфитевзиса. Кроме того, необходимо констатировать, что во многих странах эмфитевзис преобразуется в договор аренды. Так, согласно ст. 1565 ГК РВ, эмфитевзис представляет собой договор, по которому земельный участок передаётся в бессрочную аренду или аренду на определённый срок с обя-

73

зательством о его улучшении и выплате ежегодной арендной платы или ренты, выраженной в денежной и натуральной форме. По общему правилу, эмфитевзис является бессрочным (ст. 1566).

Как следует из определения эмфитевзиса, арендная плата выплачивается на ежегодной основе. И эмфитевт не вправе претендовать на отмену или снижение арендной платы по причине неурожайности даже вследствие чрезвычайных обстоятельств, а также по причине потери доходов

(ст. 1569 – 1570 ГК ВР).

Эмфитевт вправе распоряжаться предоставленным ему земельным участком и находящимися на нём приспособлениями посредством документов, составленных при жизни, или по завещанию. Субэмфитевзис не допускается (ст. 1573 ГК РВ).

Лицо, предоставившее земельный участок по эмфитевзису, вправе каждые девятнадцать лет требовать подтверждения своих прав на него у того, кто в данный момент владеет таким участком (ст.1574 ГК РВ).

Установлено в ГК РВ и право эмфитевта выкупить земельный участок, являющийся предметом эмфитевзиса, посредством выплаты суммы, которая, будучи размещённой по ставке три процента годовых, за один год будет приносить сумму, равную арендной плате или ренте, если она больше средней цены участка за последние десять лет. Стороны вправе тем не менее договориться о выплате меньшей суммы. Если речь идёт о эмфитевзисе на определённый срок, который не превышает тридцати лет, также может быть согласована большая сумма, которая превышает указанную выше сумму не более чем на четверть (ст. 1575).

Залог. В большинстве стран мира среди вещных прав называется право залога. Залог является и одним из основных способов обеспечения исполнения обязательств, представляющих собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, предоставленного должником или иным лицом в качестве обеспечения исполнения должником принятого на себя обязательства. Именно преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение требований кредитора при неисполнении должником своего обязательства отражает эффективность залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Право залога регламентируется достаточно по-

74

дробно во всех правовых системах права. Так, в Германии нормы о залоге закреплены в § 1113 – 1191, 1204 – 1273, во Франции – ст. 2071 – 2091, в Австрии – § 447 – 470, а также специальных актах этих стран; в Англии – нормы Закона о собственности 1925 г. и судебная практика; в США – законы, судебная практика штатов о залоге и специальные постановления ЕТК о залоговых правах владельцев складов (ст. 7-209, 7-210), перевозчиков (ст. 7-307) и др. Право залога является предоставляемым кредитору вещным правом получить удовлетворение из вещи, если обязательство не будет исполнено к определённому времени (§ 447 ВГКА); залог есть договор, в силу которого должник передаёт вещь кредитору для обеспечения долга (ст. 2071 ФГК).

Залог движимой вещи называется закладом, а недвижимой вещи – антихрезом. Кроме того, ФГК выделяет ипотеку. В ГГУ закреплены залог и ипотека, ВГКА – ручной залог или залог в узком смысле, если предметом залога является движимая вещь, и ипотека или залог недвижимого имущества, если предметом залога является недвижимая вещь (§ 448).

Залоговое право на движимые вещи – это обременение движимой вещи в обеспечение требования таким образом, чтобы кредитор был вправе требовать удовлетворения за счёт вещи (§ 1204 ГГУ).

Титул права залога основывается на законе, судебном акте, на договоре или на последней воле собственника (§ 449 ВГКА). Для установления залогового права необходимо, чтобы собственник передал вещь кредитору и они пришли к согласию, что залоговое право должно принадлежать кредитору. Если вещь находится во владении кредитора, достаточно соглашения об установлении залогового права (§ 1205 ГГУ).

Предмет залога обеспечивает требование в объёме, соответствующем его состоянию, в частности также по процентам и неустойке. Если должник по обязательству не является собственником предмета залога, то в результате сделки, совершённой должником после передачи вещи в залог, объём обеспечения не увеличивается. Предмет залога обеспечивает требования залогодержателя в отношении подлежащих возмещению расходов залогодержателя по расторжению договора, осуществлению права и продаже предмета залога (§ 1210 ГГУ). Право залога распространяется на все

75

части принадлежащей к свободной собственности залогодателя, на прирост и принадлежности предмета залога, в дальнейшем также и на плоды, пока они не отделены от предмета залога или не получены. Таким образом, если должник отдаёт в залог одному кредитору имущество, а позднее другому кредитору – плоды от этого имущества, то позднейший залог является действительным только в отношении уже отделённых от предмета залога или полученных плодов (§ 457 ВГКА). Удовлетворение залогодержателя за счёт предмета залога осуществляется посредством его продажи. Залогодержатель имеет право на продажу с наступлением срока исполнения требования в полном объёме или в части. Если предметом долга не являются деньги, то продажа допускается только тогда, когда требование переведено в денежное требование (§ 1228 ГГУ). Залогодержатель должен предупредить собственника о предстоящей продаже, указать денежную сумму, за которую должна состояться продажа. Предупреждение может последовать только после установления правомочия на продажу; предупреждение может не производиться, если это затруднительно. Продажа не может состояться до истечения месяца с момента предупреждения (§ 1234 ГГУ). Продажа предмета залога производится с публичных торгов (§ 1235 ГГУ). О месте и времени торгов надлежит сделать публичное уведомление с общим описанием предмета залога (§ 1237 ГГУ).

Предмет залога может быть продан лишь с условием, что покупатель немедленно внесёт покупную сумму наличными и утратит свои права, если это не сделает. При продаже без этого условия покупная цена должна рассматриваться как принятая залогодержателем; его права в отношении покупателя не затрагиваются (§ 1238 ГГУ).

Залогодержатель и собственник могут участвовать в публичных торгах. Если вещь присуждена залогодержателю, покупная цена должна рассматриваться как принятая им (§ 1239 ГГУ).

В случае правомерного отчуждения предмета залога приобретатель получит те же права, как если бы он приобрёл вещь от собственника. Залоговые права на вещь прекращаются, даже если приобретателю о них было известно (§ 1242 ГГУ).

76

Предметом залогового права может быть также право (§ 1273 ГГУ). Установление залогового права на право осуществляется по правилам о передаче права (§ 1274 ГГУ).

ВАнглии залог возможен в двух формах: залог в отношении движимых вещей называется pawn или pledge, а вторая форма – mortgage (ипотека), используемая как применительно к движимым, так и недвижимым вещам. Вторая форма представляет собой фидуциарную сделку, по которой кредитору передаётся титул собственности в отношении закладываемой вещи. В случае выполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства залогодержатель обязан перенести право собственности обратно на залогодателя. Ипотека в такой форме действовала до реформы 1925 г., когда титул собственности при любой разновидности залога стал оставаться у залогодателя 97. О.М. Козырь отмечает, что в настоящее время в английском праве выделяются четыре вида залога: удержание по праву справедливости (equitable lien); применяемый только в отношении движимого залога (pledge), при котором владение имуществом передаётся кредитору, и он имеет в определённых случаях продать это имущество; третьей и четвёртой разновидностями, применяемыми в отношении как движимого, так

инедвижимого имущества, являются соответственно обременение (charge), которое предоставляет залогодержателю определённые права в отношении имущества, но не переносит на него титул, и ипотека (mortgage), при которой залогодержатель приобретает право в отношении имущества (но не полное право собственности, а право на имущество на определённый длительный срок) под условием его возврата залогодателю по исполнении им соответствующего обязательства, при этом право владения имуществом на практике сохраняется за залогодателем 98.

ВСША залог возникает из закона или из договора. В договоре может быть предусмотрено право залогодержателя пользоваться имуществом и связанными с ним правами. Залогодержатель обязан проявлять разумную заботливость о сохранности имущества. Кредитор может перезаложить

97См. : Гражданское и торговое право зарубежных государств : учебник : в 2 т. / отв. ред. Е. А. Васильев, А. С. Комаров. М. : Международ. отношения, 2008. Т. 1. С. 382.

98Там же. С. 382 – 383.

77

имущество, служащее обеспечению на условиях, которые не будут ограничивать права залогодателя 99.

Специальные нормы о залоге действуют в отношении товаров, находящихся на складе. В соответствии со ст. 7-209 Единообразного торгового кодекса США 100 владелец товарного склада обладает залоговым правом против поклажедателя в отношении товаров, покрываемых складским свидетельством, и выручки, получаемой от их продажи, в обеспечение оплаты сборов за хранение или перевозку (включая штраф за простой и расходы по погрузке и выгрузке), страхование, наём рабочих или иных расходов, уже понесённых или предстоящих в будущем в связи с этими товарами, а также расходов, необходимых для сохранения товаров или разумно понесённых при их законной продаже. При непогашении долга обеспеченная сторона может продать, сдать в аренду или иным образом реализовывать всё служащее обеспечением имущество или любую его часть в том состоянии, в котором оно в данный момент находится, либо после его подготовки или обработки, произведённой коммерчески разумным образом. Реализация имущества, служащего обеспечением, может быть произведена в публичном и непубличном порядке и осуществлена посредством одного или нескольких договоров (ст. 9-504).

Антихрез (залог недвижимости по ФГК – Н.К.) устанавливается лишь в письменной форме. По этому договору кредитор приобретает лишь право извлекать плоды из недвижимости с обязанностью засчитывать их ежегодно в погашение процентов, если он имеет право на получение процентов, и затем – в погашение суммы его требования (ст. 2085 ФГК).

Кредитор обязан, если нет иного соглашения, уплачивать взносы и ежегодные повинности с недвижимости, которая у него находится в силу антихреза. Он должен также, под угрозой ответственности за убытки, заботиться о поддержании и о полезном и необходимом ремонте недвижимости, с использованием плодов для производства всех расходов, относящихся к этим предметам (ст. 2086 ФГК). Должник не может до полного пога-

99Гражданское и торговое право зарубежных стран : учеб. пособие / под общ. ред. В. В. Безбаха, В. К. Пучин-

ского. М. : МЦФЭР, 2004. С. 254.

100Единообразный торговый кодекс США / пер. с англ. М. : Международ. центр финанс.-экон. развития, 1996. (Современное зарубежное и международ. частное право).

78

шения долга требовать предоставления ему пользования недвижимостью, на которую установлен антихрез. Но кредитор, который хочет освободиться от обязанностей, предусмотренных в ст. 286 ФГК, может всегда, если он не отказался от этого права, принудить должника вступить снова в пользование своей недвижимостью (ст. 2087 ФГК).

Кредитор не становится собственником недвижимости в силу одного факта неплатежа в обусловленный срок; всякая противоположная оговорка является ничтожной; в случае неплатежа он может требовать отобрания от должника собственности в законном порядке (ст. 2088 ФГК).

Ипотека. Ипотека есть вещное право на недвижимое имущество, предназначенное для исполнения обязательства. Она является по своей природе неделимой и распространяется в полном объёме на всё недвижимое имущество и на каждую его часть. Она следует за ним, в какие бы руки оно не перешло (ст. 2114 ФГК). Законной ипотекой является такая, которая вытекает из закона. Судебной ипотекой считается такая, которая вытекает из судебных решений. Договорная ипотека – это такая, которая вытекает из соглашения (ст. 2116 – 2117 ФГК). Если обратиться к требованиям о дееспособности, то договорные ипотеки могут устанавливать лишь лица, обладающие способностью отчуждать недвижимое имущество, которое подвергается ипотеке (ст. 2124 ФГК). Согласно ст. 2127 ФГК, такая ипотека может быть установлена лишь в нотариальной форме. Установление договорной ипотеки действительно, только если подлинный документ, удостоверяющий право требования кредитора, или последующая удостоверенная сделка индивидуально описывают природу и местонахождение каждого недвижимого имущества, на которое установлена ипотека (ст. 2129 ФГК). Поэтому на будущее имущество не может быть установлена ипотека. Из этого правила есть два исключения.

Во-первых, если наличного и свободного имущества недостаточно для обеспечения права требования, должник может, признавая эту недостаточность, установить, что каждое имущество, которое он будет приобретать впоследствии, будет предоставляться для обеспечения по мере приобретений (ст. 2130 ФГК). Во-вторых, в случае, если наличное недвижимое имущество, обременённое ипотекой, погибнет или подвергнется порче таким

79

образом, что станет недостаточным для обеспечения права требования кредитора, последний может либо предъявить иск о погашении долга или получить дополнительную ипотеку (ст. 2131 ФГК).

Между кредиторами удовлетворение требований, обеспеченных ипотекой, имеет место со дня регистрации, предпринятой кредитором для сохранения ипотек в форме и способом, предписанными законом (ст. 2134 ФГК).

В отличие от ФГК, ГГУ допускает возможность установления ипотеки в отношении будущего или условного требования (§ 1113 ГГУ).

При регистрации ипотеки в поземельной книге должны быть указаны кредитор, сумма требования в денежном выражении и процентная ставка, если по требованию уплачиваются проценты, а также если установлены иные дополнительные обязательства, стоимость последних в денежном выражении; в остальных случаях при указании требования может быть сделана ссылка на разрешение регистрации (§ 1115 ГГУ).

Кредитор приобретает ипотеку только с передачей ему ипотечного свидетельства собственником, если выдача ипотечного свидетельства не была исключена. Передача ипотечного свидетельства может быть заменена соглашением, наделяющим кредитора правом получить свидетельство в органе, который ведёт поземельную книгу (§ 1117 ГГУ).

Ипотека распространяется не только на сам земельный участок, но и на продукты и другие составные части, только если они не перешли в собственность иного лица, чем собственник либо лицо, владеющее земельным участком как собственник, а также на принадлежности земельного участка, кроме тех предметов, которые не перешли к собственнику земельного участка (§ 1120 ГГУ). Кроме того, такие продукты и другие составные части земельного участка, а также его принадлежности не подлежат взысканию, если они отчуждены и удалены с земельного участка прежде, чем на них будет наложен арест в пользу кредитора (§ 1121 ГГУ).

Если же участок сдан в аренду, то ипотека распространяется и на требования в отношении арендной платы. И только если арендная плата была взыскана до наложения на неё ареста в пользу ипотечного кредитора либо ею распорядились иным образом до наложения ареста, то она исключается из-под действия ипотеки (§ 1123 – 1124 ГГУ).

80