- •Введение
- •1. Общие указания по выполнению курсовой работы
- •1.1. Цели и задачи
- •1.2. Порядок выполнения
- •1.3. Выбор темы
- •1.4. Составление плана работы
- •1.5. Поиск и обработка источников информации
- •1.6. Структура и содержание работы
- •1.7. Защита курсовой работы
- •2. Методические указания по выполнению отдельных разделов курсовой работы
- •2.1. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
- •2.2. Затратный подход
- •2.3. Сравнительный подход
- •2.4. Доходный подход
- •2.5. Согласование результатов оценки
- •Библиографический список
- •Приложение А
- •Пример оформления заявления на закрепление темы курсовой работы
- •Приложение Б
Итоговый расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом может быть представлен в виде таблицы 2.10.
Таблица 2.10 – Общая стоимость объекта оценки по затратному подходу
|
Показатель |
Стоимость, руб. |
|
|
|
1. |
Затраты на воспроизводство (замещение) здания |
|
|
|
|
2. |
Накопленный износ |
|
|
|
|
3. |
Стоимость участка земли |
|
|
|
|
4. |
Итого стоимость объекта оценки (стр. 1 – стр.2 + стр.3) |
|
|
|
|
2.3. Сравнительный подход |
|
|
При оценке недвижимости сравнительным |
подходом используются метод |
|
прямого сравнительного анализа |
продаж |
и метод валового рентного |
мультипликатора. Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.
Метод прямого сравнительного анализа продаж. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов аналогов. Характеристики объектов-аналогов могут быть представлены в виде таблицы 2.11.
Таблица 2.11 − Характеристика объектов-аналогов* |
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
Элемент сравнения |
|
Объект-аналог |
|
|
||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|
№ 4 |
№ 5 |
|
|
|
|||||
Источник информации |
|
|
|
|
|
|
Цена предложения, руб. |
|
|
|
|
|
|
Цена предложения, руб./м2 |
|
|
|
|
|
|
Общая площадь, м2 |
|
|
|
|
|
|
Местоположение объекта |
|
|
|
|
|
|
Состояние подъездных путей |
|
|
|
|
|
|
Условия рынка |
|
|
|
|
|
|
Функциональное назначение |
|
|
|
|
|
|
Состояние объекта |
|
|
|
|
|
|
Инфраструктура территории |
|
|
|
|
|
|
Наличие коммуникаций |
|
|
|
|
|
|
Парковка |
|
|
|
|
|
|
Охрана |
|
|
|
|
|
|
*могут быть использованы другие характеристики, отражающие особенности сегмента рынка рассматриваемого в курсовой работе (они соответствуют элементам сравнения, выделяемым в таблице 2.12).
21
Стоимость объекта оценки провести в два этапа. Вначале определяется стоимость единицы сравнения (как правило, 1 кв. м), а затем стоимость всего объекта оценки по формуле
V= S C, |
(5) |
где V – стоимость объекта оценки, руб.; S – площадь объекта оценки, кв.м;
С– стоимость единицы сравнения, руб./кв.м.
Расчёт стоимости 1 м2 площади объекта оценки может быть представлен в виде таблицы 2.12.
Таблица 2.12 – Определение стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж
Элемент сравнения
1
Цена предложения, руб.
Общая площадь, м2
Цена предложения, руб./м2
Местоположение
объекта
корректировка
скорректированная
цена
Состояние подъездных путей
корректировка
скорректированная
цена
Условия рынка
корректировка
скорректированная
цена
Объект |
|
Объект-аналог |
|
|
||
оценки |
|
|
|
|
|
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|
№ 4 |
№ 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
3 |
4 |
5 |
|
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
22
Продолжение таблицы 2.13 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Элемент сравнения |
Объект |
|
Объект-аналог |
|
|
||
оценки |
|
|
|
|
|
|
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|
№ 4 |
№ 5 |
||
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Функциональное |
|
|
|
|
|
|
|
назначение |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Состояние объекта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Инфраструктура |
|
|
|
|
|
|
|
территории |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Наличие коммуникаций |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Парковка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Охрана |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
скорректированная |
|
|
|
|
|
|
|
цена |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Весовые коэффициенты |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена за 1 м2 |
|
|
|
|
|
|
|
В курсовой работе могут использоваться иные элементы сравнения и корректировки.
Все вносимые корректировки должны быть обоснованы. Способы расчёта корректировок представлены в работе.
23
Метод валового рентного мультипликатора. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов-аналогов. В отличие от предыдущего метода определения стоимости, необходимы дополнительные сведения о величине продуцируемого данным объектом оценки денежного потока (рентного дохода). Стоимость объекта оценки определяется по формуле
Vоо = Др × ВРМ, |
(6) |
где Vоо
Др ВРМ
–стоимость объекта оценки;
–рентный доход оцениваемого объекта;
–валовой рентный мультипликатор.
Расчёт валового рентного мультипликатора можно представить в виде таблицы 2.13.
Таблица 2.13 – Определение валового рентного мультипликатора
Объект-аналог |
Цена продажи |
Потенциальный |
Валовой рентный |
|
|
валовой доход |
мультипликатор |
|
|
|
|
|
|
|
|
Усреднённый валовой рентный мультипликатор |
|
||
2.4. Доходный подход |
|
|
При оценке недвижимости доходным подходом используются метод дисконтированных денежных потоков (при нестабильных потоках) и метод прямой капитализации (при равновеликом потоке доходов). Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.
Выполняя оценку доходным подходом необходимо помнить следующие теоретические положения:
1. Доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим её частям: и к земле, и к улучшениям.
2.Доход, относимый к улучшениям, имеет две составляющие: доход на капитал и доход для возврата (возмещения) капитала.
3.Доход, относимый к земле, представляет собой доход только на капитал.
24
4.Доход от улучшений присутствует в общем доходе только в процессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и неограничен во времени.
5.Доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом.
6.Совокупный годовой доход собственника состоит из суммы доходов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения.
Метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации стоимость объекта оценки определяется по формуле
Voo |
ЧОД |
, |
(7) |
|
|
||||
|
R |
|
|
|
где Vоо |
– |
стоимость объекта оценки; |
|
|
ЧОД |
– чистый операционный доход от владения объектом недвижимости; |
|||
R |
– |
ставка капитализации. |
|
Ставка капитализации (R) может быть определена любым методом. Обоснование выбора метода должно быть представлено в курсовой работе. Наиболее часто используется метод определения коэффициента
капитализации с учётом возмещения капитальных затрат:
R = Ron + Rof, |
(8) |
где Ron – ставка доходности инвестиции (капитала), являющаяся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
Rof – норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.
Ставка дохода на капитал (Ron) строится методом кумулятивного построения:
Ron = Rf + П1 + П2 + П3, |
(9) |
где Rf – безрисковая ставка дохода;
25
П1 |
– премия за риск вложения в объект недвижимости; |
|
П2 |
– |
премия за низкую ликвидность; |
П3 |
– |
премия за инвестиционный менеджмент. |
Более подробно премии за риск описаны в разделе «метод дисконтированных денежных потоков».
Норма возврата капитала (Rof ) определяется одним из трёх методов:
1. Метод Инвуда – метод возврата капитала за счёт доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции).
R = RY + SFF(n, Y), |
(10) |
где SFF – фактор фонда возмещения;
Y = Ron (ставка дохода на инвестиции).
Метод используется для оценки активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов.
2. Метод Ринга. В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций:
R = Ron + 1/ n, |
(11) |
где n – оставшийся срок экономической жизни.
3. Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента:
R = RY + SFF(n,Yf), |
(12) |
где Yf – безрисковая ставка процента.
Расчёт стоимости объекта оценки методом прямой капитализации может быть выполнен в виде таблицы 2.14.
Таблица 2.14 – Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации
Показатель |
|
Значение |
|
|
|
1 |
|
2 |
|
|
|
|
26 |
|
1.Общая площадь, м2
2.Ставка аренды, руб./м2 в мес.
3. |
Потенциальный валовой доход, руб. (стр. 1 |
стр.2 12) |
|
|
|
4. |
Коэффициент недозагрузки и недополучения арендной платы, % |
|
|
|
|
5. |
Действительный валовой доход, руб. (стр. 3 |
(1 – стр.4)) |
6.Операционные расходы Условно-постоянные расходы
налог на имущество, руб. платежи на землю, руб. страховые платежи, руб.
Условно-переменные расходы коммунальные расходы и расходы по оплате труда, руб.
затраты на текущий ремонт инженерных систем, руб. затраты на модернизацию и капитальный ремонт, руб. затраты на резерв на замещение, руб.
7.Чистый операционный доход, руб. (стр. 5 – стр.6)
8.Ставка капитализации, %
9.Стоимость объекта оценки, руб. (стр. 7 / стр. 8)
Метод дисконтированного денежного потока. Определение рыночной стоимости объекта оценки провести в следующей последовательности:
1.Составить прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости (в прогнозный период).
2.Определить величину стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии).
3.Определить ставку дисконта одним из методов (метод кумулятивного построения; метод сравнения альтернативных инвестиций; метод выделения; метод мониторинга).
4.Произвести приведение будущей стоимости доходов в прогнозный период
истоимости реверсии к текущей стоимости (четвертая функция денежной единицы). Определить величину стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока путем суммирования текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.
При определении ставки дисконта методом кумулятивного построения используется следующая формула:
R = Rf + П…, |
(13) |
27
где R |
– |
ставка дисконта; |
Rf |
– |
безрисковая ставка дисконта; |
П– премии за риск (выбор премии и её величины зависит от конкретного объекта оценки).
Обоснование выбора премий за риск должно быть отражено в курсовой работе. Премия за риск вложения в объект недвижимости (вероятность потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия определённых факторов). Для расчёта величины премии могут быть использованы данные таблицы 2.15.
Таблица 2.15 – Премии за риск вложений в объект недвижимости
Вид и наименование риска |
Категория |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
риска |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Систематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
Ухудшение общей экономической |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ситуации |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
объектов |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение законодательства |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
Природные и чрезвычайные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ситуации |
статичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания |
статичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных платежей |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
аренды |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Взвешенный итог |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сумма |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество факторов |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на риск вложений в объект недвижимости
Премия за низкую ликвидность (поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора). Премия за инвестиционный менеджмент (учёт сложности управления объектом недвижимости как объектом инвестиций). Премия за инфляционный риск (вероятность неожиданных изменений темпов инфляции). Расчёт величины
28