2.Методические указания по выполнению отдельных разделов курсовой работы
2.1.Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Анализ производится в двух вариантах. В первом случае необходимо определить лучшее и наиболее эффективное использование участка земли (относящегося к объекту оценки) как свободного. Во втором случае определяется лучшее и наиболее эффективное использование участка земли с улучшениями.
Наиболее эффективное использование участка с улучшениями необходимо рассматривать с точки зрения следующих критериев:
−законодательно разрешённое использование;
−физически возможное использование;
−финансово целесообразное использование;
−максимально продуктивное использование.
Для определения наилучшего варианта использования необходимо:
–предложить альтернативные варианты использования объекта оценки (1 – 2 варианта);
–провести оценку доходным подходом каждого варианта использования;
–сравнить полученные результаты расчётов;
–сделать вывод о лучшем и наиболее эффективном варианте использования. Лучшим и наиболее эффективным вариантом использования является
вариант, по которому получена большая величина стоимости.
Расчёт наиболее оптимального варианта использования объекта оценки может быть представлен в виде таблицы 2.1.
Таблица 2.1 – Определение наиболее оптимального использования объекта оценки
|
Показатель |
|
Вариант |
|
|
|
|
|
|
|
|
вариант I |
вариант II |
вариант III |
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
1. |
Общая площадь, м2 |
|
|
|
2. |
Ставка аренды, руб./м2 в мес. |
|
|
|
3. |
Потенциальный валовой доход, |
|
|
|
руб. |
|
|
|
|
|
|
12 |
|
|
Продолжение таблицы 2.1
|
|
|
1 |
|
|
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
|||
4. |
Коэффициент недозагрузки и |
|
|
|
|
|||
недополучения арендной платы, % |
|
|
|
|
||||
5. |
Действительный валовой доход, |
|
|
|
|
|||
руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
6. |
Операционные расходы |
|
|
|
|
|||
|
Условно-постоянные расходы |
|
|
|
|
|||
|
налог на имущество, руб. |
|
|
|
|
|||
|
платежи на землю, руб. |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|||
|
страховые платежи, руб. |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|||
|
Условно-переменные расходы |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
||
|
коммунальные |
расходы |
и |
|
|
|
||
|
расходы по оплате труда, руб. |
|
|
|
|
|||
|
затраты |
на |
текущий ремонт |
|
|
|
||
|
инженерных систем, руб. |
|
|
|
|
|||
|
затраты |
на |
модернизацию |
и |
|
|
|
|
|
капитальный ремонт, руб. |
|
|
|
|
|||
|
Затраты на резерв на замещение, |
|
|
|
||||
руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
7. |
Чистый операционный доход, руб. |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|||
8. |
Ставка капитализации, % |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|||
9. |
Стоимость объекта оценки, руб. |
|
|
|
|
|||
2.2. Затратный подход
При определении стоимости объекта недвижимости затратным подходом используется затратный метод.
Общая формула для расчёта выглядит следующим образом: |
|
||
Vоо = ВС – Ин + Сз, |
(1) |
||
где Vоо |
– |
стоимость объекта оценки; |
|
ВС |
– полные затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки; |
||
Ин |
– |
величина накопленного износа; |
|
Сз |
– |
стоимость участка земли. |
|
13
Расчёт затрат на воспроизводство (замещение)
В рамках курсовой работы затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки необходимо определить методом сравнительной единицы.
Затраты на воспроизводство (замещение) объекта определяются по формуле
ВС = ВС1969 |
И1984 К1984 И1991 К1991 Кд.о × Пп × КНДС, |
(2) |
|
где ВС1969 |
– |
затраты на единицу сравнения в ценах 1969 года (согласно |
|
|
|
укрупнённым показателям восстановительной стоимости, |
|
|
|
определённым на основе данных технического паспорта и |
|
|
|
соответствующего сборника УПВС); |
|
И1984 |
– |
индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на |
|
|
|
01.01.84 г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от |
|
|
|
11.05.1983 г. № 94); |
|
К1984 |
– |
территориальный коэффициент к индексу на 1984 г.; |
|
И1991 |
– |
индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных |
|
|
|
работ на 01.01.91г. (в соответствии с Постановлением Госстроя |
|
|
|
СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д); |
|
К1991 |
– |
территориальный коэффициент к индексу на 1991 г.; |
|
Кд.о |
– |
рыночный поправочный коэффициент на строительно- |
|
|
|
монтажные работы к базисному уровню 1991 г. (в соответствии |
|
|
|
с данными сборников КО-ИНВЕСТ, Региостройинформ и др. |
|
|
|
источников); |
|
Пп |
– |
прибыль предпринимателя; |
|
КНДС |
– |
коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость. |
|
Расчёт затрат на воспроизводство (замещение) здания может быть представлен в виде таблицы 2.2.
Таблица 2.2 − Расчёт затрат на воспроизводство (замещение) объекта оценки
|
Показатель |
Значение |
|
|
|
|
1 |
2 |
|
|
|
1. |
Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб.м |
|
|
|
|
2. |
Объём оцениваемого объекта, куб. м |
|
|
|
|
3. |
Стоимость оцениваемого объекта, руб. |
|
|
|
|
|
14 |
|
Продолжение таблицы 2.2
|
1 |
2 |
|
|
|
4. |
Корректировки на особенности оцениваемого объекта: |
|
|
|
|
поправка на климатический район (Общие указания к сборникам |
|
|
УПВС) |
|
|
|
|
|
поправка на сейсмичность (Общие указания к сборникам УПВС) |
|
|
|
|
|
индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., |
|
|
в том числе |
|
|
|
для ………………отрасли |
|
|
территориальный коэффициент для Хабаровского края |
|
|
|
|
индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., |
|
|
в том числе |
|
|
|
для ………………отрасли |
|
|
территориальный коэффициент для Хабаровского края |
|
|
|
|
индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки |
|
|
|
|
|
5. |
Затраты на воспроизводство (замещение), руб. |
|
|
|
|
6. |
Прибыль предпринимателя, % |
|
|
|
|
7. |
Затраты на воспроизводство (замещение) с прибылью |
|
предпринимателя, руб. |
|
|
|
|
|
8. |
НДС, % |
|
|
|
|
9. |
Затраты на воспроизводство (замещение) с прибылью |
|
предпринимателя и НДС, руб. |
|
|
|
|
|
Расчёт прибыли предпринимателя. Для целей курсовой работы может быть использована методика определения прибыли предпринимателя, предложенная Д. Д. Кузнецовым и Е. С. Озеровым. Для расчёта использовать данные СНиП 1.04.03-85* часть II «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»: для определения продолжительности строительства здания, аналогичного объекту оценки; распределения капитальных затрат по месяцам (кварталам).
Методика основывается на предположении, что:
−инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект с аналогичной нормой отдачи;
−денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту;
15
− прибыль предпринимателя может быть оценена по формуле
, |
(3) |
где ПП – прибыль предпринимателя; С – сумма всех издержек; Сальт – альтернативные издержки.
Расчёт прибыли предпринимателя может быть представлен в виде таблицы
2.3.
Таблица 2.3 – Расчёт прибыли предпринимателя
|
Номер квартала |
|
1 |
2 |
3 |
… |
Итого |
|
|
|
|
|
|
|
|
1. |
Ставка дисконтирования (норма отдачи на |
|
|
|
|
|
|
капитал), % |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. |
Капитальные вложения по кварталам, % |
|
|
|
|
|
|
(СНиП 01.04.03-85*, часть 2) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. |
Сумма всех издержек, руб. (ВС без ПП и |
|
|
|
|
|
|
КНДС) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. |
Капитальные вложения по кварталам, руб. |
|
|
|
|
|
|
(стр. 3 × стр. 2) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. |
Коэффициент дисконтирования (1+стр.1)м, |
|
|
|
|
|
|
где M=n-(Кн-1); |
|
|
|
|
|
|
|
К – количество кварталов строительства; |
|
|
|
|
|
||
Кн – номер квартала |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6.Альтернативный доход, руб. (стр. 4 |
× стр. 5) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7. |
Прибыль предпринимателя, % |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Определение накопленного износа. При определении накопленного износа учитываются физический, функциональный и внешний виды износа.
Физический износ – потеря стоимости в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения стоимости обслуживания и воздействия прочих физических факторов.
Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объёме
16
выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д.
Экономический (внешний) износ (устаревание) связан с потерей стоимости, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности.
Для целей курсовой работы величину накопленного износа определить методом разбиения, который заключается в учёте всех видов износа.
Накопленный физический износ определить в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).
Расчёт исправимого физического износа может быть представлен в виде таблицы 2.4.
Таблица 2.4 – Расчёт исправимого физического износа
|
Наименование |
Удельный вес |
Затраты на |
Стоимость |
Остаточная |
конструктивных |
конструктивных |
воспроизводство |
исправления, |
стоимость, |
|
|
элементов |
элементов, % |
конструктивных |
руб. |
руб. |
|
|
|
элементов, руб. |
|
(п.3 – п.4) |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
|
|
|
|
1. |
Фундамент |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 . Стены |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. |
Перегородки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. |
Перекрытия |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. |
Кровля |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. |
Полы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7. |
Оконные и |
|
|
|
|
дверные блоки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8. |
Отделочные |
|
|
|
|
работы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9. |
Санитарно- |
|
|
|
|
технические и |
|
|
|
|
|
электротехничес |
|
|
|
|
|
кие устройства |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10. Прочие |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчёт неустранимого физического износа короткоживущих элементов |
||||
может быть представлен в виде таблицы 2.5. |
|
|
|||
|
|
|
17 |
|
|
Таблица 2.5 – Расчёт неисправимого физического износа короткоживущих элементов
|
Наименование конструктивных |
Затраты на |
|
Остаточная |
Фактический |
||
|
элементов |
|
воспроизводство |
стоимость, |
срок |
||
|
|
|
|
конструктивных |
руб. |
эксплуатации, |
|
|
|
|
|
элементов, руб. |
|
лет |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
2 |
|
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
1. |
Перегородки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. |
Кровля |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. |
Полы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. |
Оконные и дверные блоки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. |
Отделочные работы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. |
Санитарно-технические и |
|
|
|
|
|
|
электротехнические стройства |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
7. |
Прочие |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
Продолжение таблицы 2.5 |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
||
|
Наименование |
|
Нормативный срок |
Коэффициент |
Износ |
||
конструктивных элементов |
|
эксплуатации, лет |
износа (п.3/п.4) |
(п.3 п.6) |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
5 |
|
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
1. |
Перегородки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. |
Кровля |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. |
Полы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. |
Оконные и дверные блоки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. |
Отделочные работы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. |
Санитарно-технические и |
|
|
|
|
|
|
электротехнические |
|
|
|
|
|
|
|
устройства |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7. |
Прочие |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
Расчёт неустранимого физического износа долгоживущих элементов может |
||||||
быть представлен в виде таблицы 2.6.
18
Таблица 2.6 – Расчёт неисправимого физического износа долгоживущих элементов
|
Показатель |
Значение |
1. |
Стоимость нового строительства, руб. |
|
2. |
Фактический возраст здания, лет |
|
3. |
Нормативный срок эксплуатации, лет |
|
4. |
Исправимый физический износ, руб. |
|
5. |
Неисправимый физический износ короткоживущих |
|
элементов, руб. |
|
|
6. |
Остаточная стоимость короткоживущих элементов, руб. |
|
7. |
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, |
|
руб. (стр. 1 – стр. 4 – стр. 6) стр. 2/стр. 3 |
|
|
Расчёт общего физического износа объекта оценки может быть выполнен в виде таблицы 2.7.
Таблица 2.7 – Общий физический износ
|
Вид износа |
Стоимость, руб. |
1. |
Исправимый физический износ |
|
2. |
Неисправимый физический износ короткоживущих |
|
элементов |
|
|
3. |
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов |
|
Итого: |
|
|
При определении величины функционального износа отдельно выполнить расчёт устранимого и неустранимого износа. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчёт может быть представлен в виде таблицы 2.8.
Таблица 2.8 – Определение величины устранимого функционального износа
Наименование затрат на устранение Стоимость, руб.
…….
Итого устранимый функциональный износ:
Стоимость неустранимого функционального износа, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам, может
19
быть определена капитализацией потерь в арендных платежах либо капитализацией сверхнормативных расходов на содержание объекта оценки. Метод прямой капитализации рассмотрен ниже.
Внешний экономический износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов, законодательных условий, финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и другие. Расчёт внешнего износа осуществить любым доступным методом: методом парной продажи; капитализацией потерь в арендных платежах; методом срока жизни.
Если величина всей совокупности видов накопленного износа превышает 50% полной восстановительной стоимости объекта оценки, используется следующая формула для расчёта:
1 – Ин = (100 – Иф) × (100 – Ифунк) × (100 – Ив), |
(4) |
где Ин – величина накопленного износа; Иф – физический износ; Ифунк – функциональный износ; Ив – внешний износ.
Определение стоимости земельного участка. В виду неразвитости рынка земельных участков, допускается определение стоимости земельного участка любыми возможными методами. Наиболее доступными являются метод прямой капитализации и метод остатка. Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом остатка может быть представлен в виде таблицы 2.9.
Таблица 2.9 – Расчёт рыночной стоимости земельного участка
|
Показатель |
Значение |
|
|
|
1. |
Чистый операционный доход, руб. в год |
|
|
|
|
2. |
Остаточная стоимость здания, руб. |
|
|
|
|
3. |
Коэффициент капитализации для здания, % |
|
|
|
|
4. |
Чистый операционный доход, относящийся к зданию, руб. (стр. 2 |
|
стр.3) |
|
|
|
|
|
5. |
Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, |
|
руб. |
|
|
|
|
|
6. |
Коэффициент капитализации для земельного участка, % |
|
|
|
|
7. |
Рыночная стоимость земельного участка, руб. (стр.5 / стр.6) |
|
|
|
|
|
20 |
|